Существенные условия договора аренды недвижимости в России

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

  • + –§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
    • Статья 606. Договор аренды
    • Статья 607. Объекты аренды
    • Статья 608. Арендодатель
    • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    • Статья 610. Срок договора аренды
    • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
    • Статья 614. Арендная плата
    • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
    • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
    • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
    • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
    • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
    • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
    • Статья 626. Договор проката
    • Статья 627. Срок договора проката
    • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
    • Статья 630. Арендная плата по договору проката
    • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
    • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
    • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
    • Статья 654. Размер арендной платы
    • Статья 655. Передача здания или сооружения
    • Статья 656. Договор аренды предприятия
    • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
    • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
    • Статья 659. Передача арендованного предприятия
    • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
    • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
    • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
    • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
    • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
    • Статья 665. Договор финансовой аренды
    • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
    • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
    • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
    • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
    • Статья 670. Ответственность продавца
    << Статья 605.
    Прекращение пожизненного содержания с иждивением
    § 1. >>
    Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
    Содержание
    Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Как составить договор аренды

    Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

    Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

    Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

    Как составить договор аренды

    Виды договора аренды

    Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

    ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

    Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

    Какие документы нужны для заключения договора аренды

    Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

    В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

    Как правильно оформить договор аренды

    В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

    Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

    В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

    Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

    Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

    Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

    Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

    Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

    Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

    Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

    Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

    Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

    Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

    Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

    Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

    Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

    Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

    Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

    Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

    Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

    Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

    1. бесплатный ремонт;
    2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
    3. уменьшение арендной платы;
    4. замена имущества.

    Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

    Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

    По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

    Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

    Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

    Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

    Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

    Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

    Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

    В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

    • без важных документов типа полиса ОСАГО;
    • без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
    • с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
    • с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

    В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

    Арендатора можно наказать за:

    • использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
    • порчу имущества или уклонение от ремонта;
    • просрочку оплаты больше двух раз подряд;
    • другие действия, запрещенные договором.

    Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

    Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

    Особенности договора аренды недвижимого имущества

    Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

    Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

    Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

    Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

    В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

    Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

    Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

    Особенности договора аренды движимого имущества

    Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

    Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

    Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

    Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

    Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

    Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

    Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

    Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

    Аренда недвижимости: существенные условия договора

    Договор аренды помещения — один из видов договоров, который чаще всего встречается на практике. Несмотря на это, зачастую стороны при его заключении совершают ошибки, которые ведут к признанию его незаключенным. В частности, они либо не прописывают все существенные условия, либо прописывают их неправильно.

    Предмет договора

    Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям <*> . Условие о предмете договора — существенное условие любого договора <*> .

    По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее — помещение) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору помещение в качестве объекта аренды <*> . Чтобы условие о предмете считалось согласованным, в договоре необходимо указать данные, которые позволят определенно установить объект, подлежащий передаче арендатору <*> . К ним относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды <*> . Примерный перечень основных данных помещения следующий <*> :

    — площадь и (или) другие размеры.

    Пример формулировки условия в договоре:

    «Арендодатель обязуется предоставить арендатору офисное помещение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Заводская, д. 15, этаж 2, ком. 8, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемого помещения — 51 кв. м».

    При аренде части помещения в договоре следует точно указать состав, расположение в здании части (частей) помещения, передаваемой в аренду. Это можно сделать на схеме (плане, выкопировке) помещения, оформив ее в виде приложения к договору.

    Судебная практика

    Стороны подписали договор аренды. Согласно ему объектом аренды является часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь капитального строения, указанная в техническом паспорте, составляет 778 кв. м.

    При рассмотрении спора в суде выяснилось, что в договоре не закреплено, за счет каких площадей или иных обстоятельств арендуемая площадь составляет 484 кв. м (не зафиксировано место расположения части капитального строения, переданного в аренду). Приложение с планом передаваемой части помещения стороны не представили. Суд решил, что стороны не определили четко предмет аренды. Следовательно, в договоре аренды отсутствует его существенное условие, что является основанием для признания договора незаключенным.

    Решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)

    Если вы подпишете договор аренды помещения, а в последующем возникнет спор относительно его предмета, суд при рассмотрении дела будет учитывать сведения, указанные в документах, относящихся к договору <*> . В частности:

    — в подписанном сторонами передаточном акте;

    — в приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки;

    — в иной документации, которая содержит характеристики объекта аренды и позволяет индивидуализировать подлежащее передаче (переданное) по договору помещение.

    Судебная практика

    Стороны подписали договор аренды части бетонированной площадки для производственных целей. Суд пришел к выводу о том, что договор являлся незаключенным, поскольку стороны не указали данные, позволявшие определенно установить объект аренды. В частности, приложенная к договору план-схема не отражала фактическое место расположения объекта. Также указанный в договоре инвентарный номер принадлежал бетонированной площадке, которая находилась в другом месте.

    Решение хозяйственного суда Витебской области от 19.09.2013 (дело N 127-17/2012)

    Размер арендной платы

    Еще одним существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы <*> . Форма собственности сдаваемого в аренду помещения влияет на порядок определения ее размера.

    Если помещения находятся в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон <*> . Плата может быть установлена в виде <*> :

    — определенных в твердой сумме платежей. Они могут вноситься периодически или единовременно;

    — установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

    — предоставления арендатором определенных услуг;

    — передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

    — возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного помещения.

    Стороны могут предусматривать в договоре сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством <*> .

    Примеры формулировки условия в договоре:

    «За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в эквиваленте 35 евро за каждый кв. м его площади. Расчеты осуществляются в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа».

    «За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в размере 10 (десяти) процентов дохода арендатора, полученного им за оплачиваемый месяц от реализации продукции, произведенной в арендуемом помещении».

    «За пользование арендованным помещением устанавливается арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного помещения, а также твердой суммы платежей, перечисляемых на расчетный счет арендодателя ежемесячно в размере 150 (ста пятидесяти) бел. руб., в том числе НДС 20 (двадцать) процентов, в месяц».

    При сдаче в аренду помещений, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) принадлежит государству (далее — государственная недвижимость), размер арендной платы определяется в порядке, установленном законодательством.

    Так, арендная плата за сдачу государственной недвижимости (за исключением аренды мест для торговли) устанавливается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины <*> . Однако если арендная плата, исчисленная таким способом, ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, она определяется исходя из суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли <*> .

    Арендная плата за места для торговли устанавливается исходя из арендуемой площади места для торговли, а также ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади <*> .

    Обратите внимание!
    Когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, ее следует определять, исходя из фактического размера переданного арендатору помещения <*> .

    Вне зависимости от формы арендной платы ее размер должен быть согласован в письменном виде <*> . В противном случае договор считается незаключенным.

    Судебная практика

    При подписании договора аренды помещения между сторонами возникли разногласия. Суд посчитал договор незаключенным, поскольку стороны не согласовали размер арендной платы в письменной форме.

    Решение экономического суда Гродненской области от 31.07.2014 (дело N 145-10/2014)

    Срок уплаты арендной платы

    Условие о сроке уплаты арендной платы является существенным только для договоров аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) <*> .

    Законодательством периодичность и срок внесения арендной платы не установлены. В связи с этим стороны самостоятельно определяют их в договоре. В нем может быть установлена:

    — как единовременная оплата аренды, так и периодическое внесение платы;

    — как предварительная оплата аренды, так и оплата по факту.

    Примеры формулировки условия в договоре:

    «Арендная плата вносится единовременно в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора».

    «Арендная плата по договору вносится ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

    Если в договоре аренды государственной недвижимости (за исключением мест для торговли) нет условия о сроке уплаты арендной платы, он считается незаключенным.

    Когда в договоре аренды помещения, находящегося в частной форме собственности, сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах <*> .

    Читайте этот материал в ilex >>
    *по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

    Существенные условия договора аренды недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

    Текст научной работы на тему «Существенные условия договора аренды недвижимости»

    который отражает его содержание и существенные условия. Он подписывается лицом или лицами, которые совершают сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Практически по разным причинам возникают ситуации, когда контрагенты не заключают договор аренды в письменном виде. Однако, основываясь на судебной практике, можно утверждать, что отсутствие договора в письменном виде не освобождает ответчика от обязанности своевременной оплаты за используемое имущество. В одном из арбитражных споров был признан действительным договор аренды, подписанный факсимиле со стороны арендодателя1.

    Таким образом, исходя из основных признаков договора аренды недвижимости, он является соглашением сторон, заключенным в письменном виде, о передаче во временное пользование и владение недвижимости на оговоренный срок за оговоренное вознаграждение, представляет собой соглашение сторон о передаче во временное владение и пользование недвижимого имущества на определенный срок за определенную плату.

    1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

    2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 5 мая 2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014. № 19. Ст. 410.

    3. Решение АС Сахалинской области от 16.03.2016 г. № А59-3435/2015 г.

    СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ Высоцкая Е.В.

    Высоцкая Евгения Викторовна — магистрант, кафедра гражданского и предпринимательского права, юридический факультет, Казанский инновационный университет им. В.Г. Тимирясова (ИЭУП), г. Набережные Челны

    В современной юридической литературе предмет договора аренды недвижимости обуславливается как существенное условие, но зачастую не учитывается наличие и других весомых условий. Согласно ст. 432 ГК РФ (п.1) существенными условиями договора, помимо его предмета, являются условия об этом предмете, условия, названные в законе или необходимые для договоров данного типа, а также все условия, требующие соглашения по заявлению одной из сторон. Дифференцируя понятие договора аренды недвижимости, следуя из которого арендодатель обязан предоставить имущество на возмездной основе во временное владение и пользование или во временное пользование, можно сказать, что срок аренды и размер арендной платы тоже являются существенными условиями договора аренды.

    Срок владения (или пользования) арендатором имуществом, сданным в аренду, является одним из самых значимых условий договора аренды. Он может быть заключен на определенный (п. 1, ст. 610 ГК РФ) или неопределенный срок (п. 1, ст. 610 ГК РФ). Определенный срок устанавливается методами, описанными в ст. 190 ГК РФ. Если же срок аренды в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок — в данной ситуации любая сторона имеет право отказаться от

    1 Решение Ас Сахалинской Области От 16.03.2016 Г. №А59-3435/2015 Г. [Электронный Ресурс]. Режим Доступа: Http://SroarЫtr.Ru/Sites/Default/Files/Files/A59-1652-

    2016_20161024_Opredelenie.Pdf, Свободный. Проверено — 21.01.2019.

    сотрудничества по договору, уведомив второго участника договора за три месяца до планируемого срока расторжения. Согласно абзацу 2, п. 2 ст. 610 ГК РФ, закон или договор могут устанавливать иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, если тот заключен на неопределенный срок.

    При передаче в аренду некоторых видов недвижимого имущества законом устанавливаются предельные сроки договора. Например, из-за специфики природных объектов, были установлены нормативные сроки аренды: срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда. Если срок аренды не определен договором и ни одна из сторон от него не отказалась, то договор прекращается по истечении предельного срока. П. 3 ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды на срок, превышающий законодательно установленный предельный, считается заключенным на предельный срок.

    Если по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, не встречая возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и на тех же условиях. В данном случае каждая сторона может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.

    Еще одним существенным условием договора аренды является арендная плата. При перезаключении договора его условия, в том числе и размер арендной платы, могут быть изменены, о чем сказано в п. 3 ст. 614 ГК РФ. Чаще всего изменения происходят в части размера арендной платы, однако, изменения нельзя вносить чаще одного раза в год. В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции — к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции1.

    Если сторонами не был согласован размер арендной платы, то договор аренды здания, сооружения и др. считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Обычно ставки арендной платы устанавливаются за некоторую единицу площади арендуемого помещения (1 квадратный метр, иногда 1 кубический метр). Следовательно, объем арендной платы рассчитывается исходя из фактической площади арендуемого объекта.

    Таким образом, содержание договора аренды недвижимости определяют его существенные условия, которые квалифицируют права и обязанности как арендодателя, так и арендатора. Следует презюмировать, что договор аренды, в котором не закреплены его существенные условия, считается незаключенным и не действительным.

    Существенные условия договора аренды

    Существенные условия договора аренды

    Договором аренды называется соглашение, заключаемое по отношению к определенному объекту.

    Это может быть не только недвижимость, но и любое другое имущество, передающееся в пользование за определенную денежную сумму.

    При составлении соглашения должны быть учтены все обстоятельства, чтобы в дальнейшем не возникли неприятности или признание сделки недействительной. Существенные условия договора аренды являются важнейшей частью операций с имуществом.

    Что такое «договор аренды»?

    Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.

    Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.

    Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.

    Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.

    Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.

    Что такое «существенные условия»?

    Наличие существенных условий договора аренды недвижимого имущества является важным правилом, без которого соглашение считается недействующим.

    В ГК РФ указаны основные виды подобных требований, которые должны быть прописаны в контракте:

    • имущество, являющееся объектом договора, и его характеристика;
    • условия сдачи объекта;
    • плата за аренду;
    • срок аренды.

    При более детальном составлении соглашения может быть учтен ряд следующих параметров:

      Что такое «существенные условия»?

    Что такое «существенные условия»?

    Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.

    Объект соглашения

    Главным существенным условием любого договора имущественного найма является непосредственно сам объект сделки. В платное пользование могут быть переданы следующие виды имущества:

      Объект соглашения

    В 2021 году основные свойства подобных объектов определяются ГК РФ. К ним относится:

    • Непотребляемость, т.е. имущество должно оставаться неизменным даже спустя какое-то время. Запрещено сдавать в аренду объекты, которые при использовании способны изменить свои качества или количественный уровень (стройматериалы, полезные ископаемые, вода и т.д.). Но при этом объектом аренды может стать стройтехника, помещение для хранения продукции и даже водоем, в котором можно разводить рыбу.
    • Характеристика объекта – относится к важнейшим существенным условиям договора аренды нежилого помещения, жилплощади, земельного участка или транспортного средства. В соглашении указывается площадь объекта, его расположение, тип, этажность и т.п.

    При сдаче в аренду муниципального или городского имущества арендодатель может столкнуться с некоторыми ограничениями. Чаще всего они касаются участков земли и соцобъектов, предназначенных для детей.

    Обязательно требуется указание запрета или разрешения на субаренду, а также санкции для арендатора, если будут нарушены условия сделки.

    Арендная плата

    Арендная плата

    При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:

    • размер арендной платы;
    • вариант оплаты;
    • сроки.

    При сделках, заключаемых юридическими лицами, чаще всего используется безналичный расчет. А при соглашении между двумя разными сторонами (юридическое и физическое лицо) расчет может быть осуществлен наличными средствами через кассу организации.

    Также в условия арендной платы включаются особенности расчета данной суммы:

    • определенная сумма, установленная по согласию обеих сторон;
    • сумма, рассчитанная с учетом метража арендуемого имущества или количества помещений (если речь идет о здании);
    • оплата коммунальных услуг;
    • оплата ремонта (косметического и капитального);
    • компенсация оплаты внесенных изменений.

    Так как большая часть судебных разбирательств по имуществу в аренде касается именно платы, то этому пункту стоит уделить максимальное внимание, обсудив все важные моменты.

    В особенности данный тип существенных условий важен при заключении бессрочного или длительного договора аренды.

    Из-за постоянного роста тарифов на коммунальные услуги и налогов рекомендуется предусмотреть в соглашении возможность изменения арендной платы и сроки, в течение которых подобные поправки могут вноситься. Оптимальным считается внесение изменений раз в год.

    Срок аренды

    Срок аренды

    Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.

    Такое соглашение не выгодно для арендатора, так как владелец имущества может в любой момент его расторгнуть без согласования с другой стороной.

    При указании определенного времени действия аренды заключается срочный договор. Он бывает долгосрочным и краткосрочным. Долгосрочное соглашение заключается на 5 и более лет, а краткосрочное – на 1-3 года.

    В завершение

    Существенными условиями называется важная часть договора аренды. Они являются обязательной составляющей соглашения, поэтому при их отсутствии сделка может быть признана недействительной. В них оговариваются основные моменты контракта.

    Отсутствие хотя бы одного из существенных условий является поводом для подачи иска в суд с целью расторжения договора, а также поводом для отказа в нотариальной заверке сделки и ее регистрации в Росреестре или Регпалате.

    Существенные условия договора аренды

    Существенные условия договора аренды

    Существенные условия договора аренды – это такие его положения, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В статье расскажем о том, какие условия обладают таким статусом в отношении договора аренды, а также о том, как правильно изложить их в тексте документа.

    Существенные условия

    Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    Существенным условием договора аренды является условие о его объекте (арендуемом имуществе), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, вне зависимости от того, что именно передается от одной стороны соглашения к другой.

    Если описание объекта является неполным и не позволяет его индивидуализировать, но, при этом, стороны соглашения фактически исполняли приобретенные ими обязательства (т.е. одна сторона передала имущество, а вторая сторона его использовала в своих интересах), признать договор незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия об объекте не получится (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

    Дополнительные условия

    Помимо общего существенного условия об объекте договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно передается в аренду.

    Аренда земельного участка и зданий (сооружений)

    Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

    1. внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
    2. передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
    3. оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
    4. возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

    Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

    Аренда помещения

    Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е. помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

    Аренда транспортного средства

    Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ). В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

    Иные существенные условия, не определенные законом

    Во всех перечисленных выше случаях стороны договора могут самостоятельно определить те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий должен быть изложен в соответствующем заявлении стороны, изъявившим желание о включении их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

кино головоломка 2

сериал ментовские войны 12 сезон смотреть онлайн

когда будет продолжение сумерки 6 закат вечности

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector