Семейный адвокат
Назад

Договор пожизненной ренты или дарственная

Опубликовано: 12.11.2019
0
2

Образец дарственной с обременением

Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:

  • сервитуте;
  • ипотечном залоге;
  • аресте жилья;
  • пожизненной ренте;
  • опеке;
  • аренде.

Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:

  • когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
  • когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
  • когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.

При оформлении жилья в кредит оно не становится собственностью покупателя до полного расчета по ипотечным обязательствам. Имущество остается в залоге у банка, поэтому без его согласия договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, равно как и иную имущественную сделку совершить не удастся. Как же договориться с кредитором?

  • можно сделать предложение переоформить залог на другую равноценную недвижимость, принадлежащую заемщику;
  • предложить переписать ипотеку на одаряемого.

Не факт, что банк согласится, причем озвучивать причины отказа он не обязан. Не согласился? Заемщику не запрещается составить контракт с обещанием дарения, которое произойдет фактически, когда он полностью расплатится с кредитной организацией.

Судебный арест

Пока это обременение не снимут решением суда, ни о каком дарении речи идти не может. Снять арест досрочно могут, если ответчик добровольно признал требования истца и удовлетворил их в полном объеме. Однако суд может пойти навстречу и перенести обременение с арестованной жилплощади на другое равноценное жилое помещение, если таковое у ответчика имеется.

Но если предметом претензий истца выступают как раз те квадратные метры, которые ответчик хочет подарить, арест с них на другой объект не перенесут ни при каких условиях. Дальнейшая судьба арестованного жилья зависит от решения судьи по сути выставленного искового требования. Удовлетворяя претензии истца, суд передает квартиру в его владение, здесь уже ни о каком дарении ответчиком речи идти не может.

Аренда и рента

Сдавая жилье в аренду на срок более двенадцати месяцев, владелец должен зарегистрировать сделку, налагая тем самым обременение на арендуемую жилплощадь. Закон охраняет правомочия арендаторов, даже если сменится собственник. Получив в дар жилище с арендатором внутри, дарополучатель не сможет въехать в него, пока не истечет срок арендного соглашения.

Договор дарения с обременением пожизненного проживания состоит из следующих пунктов:

  • Наименование.
  • Дата совершения дарения и место (населенный пункт), где оно произошло.
  • Обозначения, которыми в тексте будут именоваться участники соглашения (Даритель, Одаряемый).
  • Номера телефонов, адреса прописки, email и прочие контактные реквизиты обоих.
  • Реквизиты паспортов сторон дарения.
  • Условия, на которых происходит дарение, после каждого из них требуется проставить номер соответствующей статьи гражданского законодательства.
  • Сроки передачи предмета дарения.
  • Права, обязанности участников, какие действия будут предприниматься при их нарушении или неисполнении.
  • Обстоятельства, после наступления которых, дарение может расторгаться.
  • Порядок разруливания спорных ситуаций (досудебный, посредством продуктивного диалога, либо судебный, с подачей иска в райсуд).
  • Перечисление форс-мажорных ситуаций, при наступлении которых условия документа выполнить невозможно.
  • Дополнительные условия.

Договоры дарения оформляются в первую очередь между гражданами в отношении жилья и другой недвижимости, реже — транспорта (автомобили, катера и пр.). Объясняется это тем, что для регистрации перехода права собственности на недвижимость и постановки на учёт автомобиля требуется правоустанавливающий документ.

  • дарении юрлицом при стоимости подарка от 3000 р.;
  • обещании подарить.

Дарение недвижимости сопровождается регистраций перехода права собствености, что предопределяет письменное оформление документа. Рассмотрим тему в первую очередь с позиций дарения жилья.

Мужчина на фоне надписи «Свободно»

Безвозмездность — основной признак дарения

Ключевым понятием в процедуре дарения является безвозмездность. Даритель передаёт или обязуется передать вещь или право, а одаряемый принимает без какого-либо исполнения в пользу дарителя. Договор дарения является двухсторонним и одностороннеобязывающим — на дарителе лежит обязанность по передаче, одаряемому предоставлено право принять дар либо отказаться от него.

Помимо имущества, дарение может быть совершено в отношении имущественных прав (требований) как к себе, так и третьему лицу. Под имущественными правами в целях дарения понимаются, например, обязательные права и требования по:

  • возврату долга;
  • передаче квартиры по договору долевого участия;
  • исполнениям по возмездным договорам (получение причитающейся дарителю арендной платы, оплаты за услуги и пр.)
  • другие права (требования), связанные с владением, пользованием и распоряжением дарителем принадлежащим ему имуществом или вытекающие из гражданских взаимоотношений, по которым даритель получает приобретателем имущественных прав.

Несколько сложнее выглядит конструкция сделки при обещании подарить. В отличие от ситуаций, когда вещь передаётся непосредственно при заключении договора (реальный безусловный договор), при обещании подарить в будущем передача вещи обусловлена наступлением или не наступлением оговорённых обстоятельств (консенсуальный условный договор).

Недопустимо устанавивать условия, при которых передаётся вещь, в виде какого-либо встречного исполнения со стороны одаряемого. Даритель в связи со своим подарком не может получить от одаряемого никаких выгод материального характера. В противном случае договор будет ничтожным, Росреестр не осуществит регистрацию перехода права.

0 % на ладони

Даритель не может получать от одариваемого какой-либо материальной выгоды

Под выгодами материального характера в данном случае понимается как приобретение взамен дара другого имущества или имущественных прав, так и получение какой-либо иной имущественной выгоды:

  • периодической помощи, в т. ч. финансовой;
  • обеспечения жильём на любых основаниях (оплата найма у третьих лиц, предоставление права проживания в жилье одаряемого, строительство или приобретение другого жилья и пр.);
  • регулярных платежей;
  • погашения кредитов, иных долгов и т. д.
Предлагаем ознакомиться:  Акт о закрытии договора займа образец

В качестве условия дарения в будущем могут определяться как обстоятельства, наступление которых не зависит от действий и воли одаряемого (совершеннолетие, достижение определённого возраста, конкретная календарная дата и т. д.), так и зависящие от его поведения и решений (женитьба/замужество, рождение у одаряемого ребёнка, победа в соревнованиях и т. д.).

Дом в оковах

Обременение ограничивает права собственника

  • передачи в аренду;
  • залога (ипотеки);
  • ареста;
  • ренты;
  • установления опеки над собственником, передачи в доверительное управление;
  • отнесения к объектам культурного наследия;
  • в других случаях, определённых законом.

Наличие обременения само по себе не препятствует сделкам с имуществом (за исключением ареста), но усложняет процедуру. В большинстве случаев требуется согласие со стороны лица, в пользу которого наложено обременение. По общему правилу ограничения, установленные обременением, переходят к новому собственнику (за исключением опеки над собственником и доверительного управления имуществом).

Обременение может выражаться в виде:

  • предоставления прав владения и пользования имуществом третьим лицам — при аренде;
  • права кредитора на удовлетворение материальных требований за счёт имущества — при залоге (ипотеке);
  • запрета на распоряжение имуществом, в т. ч. на совершение сделок, результатом которого может быть отчуждение (залог, ипотека) — при аресте;
  • обязанностей по осуществлению рентных платежей — при ренте;
  • обязательного получения согласия или разрешения органа опеки и попечительства на сделку с имуществом подопечного или имущества, переданного в доверительное управления;
  • обязанности по надлежащему содержанию объекта культурного наследия;
  • в других видах, определяемых законом.
Коробку передают из рук в руки

При отчуждении имущества обременение переходит к новому владельцу

Образец дарственной с обременением

Выбирая договор дарения, нужно быть уверенным, что ни внуки, ни дети не выгонят стариков, потерявших право собственности на жилье. Анна Покровская, директор ООО «Консалтинговая фирма «Прецедент», уверена, что вопрос о выборе договора пожизненного содержания, дарения или завещания, на 80% моральный, а не правовой.

Кроме того, многое зависит от того, что человек хочет, от его состояния здоровья и материального положения. «С точки зрения налогов, завещание, особенно завещание недвижимости – крайне убыточная практика, поэтому чаще всего рекомендую оформить договор дарения, — объясняет Анна Юрьевна. – Это быстро, дешево и надежно. Единственный минус договора дарения в том, что даритель перестает быть собственником и, тем самым, становится беззащитным.

Поэтому желательно юридически закрепить права на пользование данным жилым помещением.

Право проживания в квартире, включая пожизненное, является одним из видов обременения, ограничивающего права нового собственника. Право проживания не подлежит регистрации в Росреестре и может быть отслежено только по договору дарения.

Пожилой мужчина курит

При дарении квартиры за дарителем может быть сохранено право проживания

Право проживания дарителя и других граждан в подаренной квартире в непосредственном виде законом не предусмотрено. П. 2 ст. 292 ГК установлена противоположная норма — переход права собственности на жилье прекращает право пользования им членами семьи прежнего хозяина. Из общего правила законом установлены исключения.

  • супруг (а);
  • дети;
  • родители;
  • другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи и признаны в этом качестве судом (подтверждается ведением совместного хозяйства и регистрацией).

Для последнего основания признания членом семьи важно, чтобы новый собственник (одаряемый), прежний собственник (даритель) и рассматриваемые лица соответствовали признакам семьи на момент дарения.

На чём же тогда основывается право доверителя сохранить за собой возможность временного или пожизненного пользования подаренным домом или квартирой? Во-первых, из буквального прочтения п. 2 ст. 292 ГК следует, что закон предусматривает прекращение права пользования только по отношению к членам семьи прежнего собственника, но не к нему самому. Это позволяет сделать вывод о намеренном исключении законодателем дарителя из числа лиц, которые могут утратить право пользования.

Во-вторых, ГК предусматривает свободу договора и возможность заключения смешанных договоров, содержащих в себе элементы различных сделок. При неурегулированности тех или иных гражданских отношений допускается применение аналогии. Ст. 671 ГК предоставляет собственнику право на сдачу жилья в наём. Ст.

305 ГК предусматривает защиту прав лица, владеющего имуществом на праве пожизненного наследуемого владения. Ст. 558 ГК определяет в качестве существенного условия договора купли-продажи жилья перечень граждан, проживающих в нём и сохраняющих право пользования. Аналогия купли-продажи с дарением очевидна — условно дарение можно охарактеризовать как безвозмездную куплю-продажу. Ст.

Объявление «Отдам даром»

Закон допускает безвозмездную передачу имущества в пользование

Дарение с правом пожизненного проживания, таким образом, можно расценивать как смешаный договор, включающий в себя полную конструкцию договора дарения и элементы договоров купли-продажи недвижимости, найма жилья и безвозмедного пользования с учётом принципиального положения о безвозмездности. В совокупности приведённые выше нормы подтверждают допустимость и правомерность сохранения права пользования подаренным жильём не только за дарителем, но и за иными проживающими в нём лицами. Установление конкретного срока пользования является частным случаем.

Предлагаем ознакомиться:  Расписка о возврате денежных средств по договору займа: порядок составления и образец документа

Подписывая договор дарения, одариваемый соглашается с наличием обременения в виде сохранившегося права прежнего хозяина на проживание, признаёт такое право и выражает готовность его соблюдать. Наложение такого обременения не запрещено жилищным или гражданским законодательством, следовательно, не противоречит закону (принцип «что не запрещено — то разрешено»).

В правоприменительной практике ещё 10 лет назад не было единообразия в вопросе о законности включения условия о пожизненном проживании в подаренном жилье. Регорган отказывал в регистрации подобных договоров, ссылаясь на наличие встречного имущественного исполнения. В судах такая позиция обычно не подтверждалась (напр.

Сложность ситуации не ограничивается правомерностью включения в договор условия о проживании. Не менее интересно, что происходит с этим правом при последующем отчуждении жилья одаряемым. Судебная практика в этом вопросе развивалась по двум направлениям:

  1. Право пожизненного проживания не сохраняется при последующем отчуждении жилья, так как это право было установлено договором между дарителем и одаряемым и не может распространяться на отношения между одаряемым и третьим лицом. Примером такой позиции служит Кассац. Определение Кировского облсуда от 09.06.2011 г. по делу N 33–1990.
  2. Право пожизненного владения сохраняется при последующих отчуждениях жилья, в т. ч. в случаях, когда это не оговаривается в договоре между одаряемым и покупателем и последующих договорах. Договор дарения с проживанием представляет собой смешанный договор с включением компонентов договора о безвозмездном пользовании, правила которого подлежат применению. Предоставление проживания не может восприниматься как встречное исполнение при дарении. Одаряемый не может предоставить право проживания, т. к. на момент подписания договора он не является собственником и не наделён таким правом. Безвозмездное проживание не делает договор дарения возмездным. Подобная позиция изложена, напр., в Апелляц. Определении ВС Карелии от 03.08.2012 г. по делу № 33–2292/2012, Апелляц. Определении Липецкого облсуда от 09.07.2012 г. по делу № 33–1459/2012.

В настоящее время право проживание признаётся законным и при дарении, и при последующих отчуждениях жилья. При создании новым собственником препятствий в пользовании жильём защита права осуществляется в судебном порядке путём предъявления в мировой суд соответствующих исковых требований.

Обобщая вышесказанное, для наиболее полного урегулирования вопроса в договор дарения целесообрано включать подобные пункты:

  1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой (Вариант: одной комнатой площадью ___ кв. м, ванной комнатой, кухней, туалетом и общим коридором).
  2. Право пользования предоставляется на безвозмездной основе, участие Дарителя в оплате коммунальных услуг и прочих связанных с проживанием платежах осуществляется в установленном законодательством порядке.
  3. Даритель остаётся зарегистрированным в квартире по месту жительства.
  4. При последующем отчуждении квартиры третьим лицам право пожизненного пользования и регистрация по месту жительства Дарителя сохраняются на установленных настоящим договором условиях.
  5. При последующем отчуждении квартиры Одаряемый обязан уведомить новых собственников о наличии предусмотренного настоящим договором обременения и правах Дарителя. Неисполнение Одаряемым этого условия не прекращает права Дарителя и не препятствует их реализации.
Подписание документов

Условие о сохранении права проживания в договоре следует расписывать подробнее

В сети часто рекомендуют включать в договор дарения условие не только о праве пожизненного пользования, но и владения, считая, что тем самым расширяются возможности дарителя по защите своих прав. В частности, возникает право ссылаться на ст. 305 ГК. Представляется, что в рассматриваемой ситуации право владения не возникает.

Владение как составная часть права собственности означает возможность субъекта непосредственно обладать вещью, размещать её на подконтрольной территории, иметь возможность ограничить доступ третьих лиц: спрятать зажигалку в карман, установить дома телевизор, поставить автомобиль в гараж и т. п. Для недвижимости правомочие владения является в определённом смысле условным и выражается в возможности беспрептсвенного пользования объектом.

Безвозмездная передача вещи предполагает предоставление права пользования — возможности извлекать из неё полезные свойства. Члены семьи собственника также наделяются только правом пользования. Отчуждение жилья влечёт прекращение права пользования, а именно исключение из этого правила и предусматривается договором дарения с проживанием.

В ст. 305 ГК говорится о защите лица, владеющего имуществом на основании права пожизненного наследуемого владения. Такое право существует только в отношении земельных участков, переданных гражданам в соответствии с законодательством 90-х г. В настоящее время такого вида вещного права не существует, защита распространяется только на ранее оформленные участки. Аналогия права в данной части неприменима. Таким образом, правовых оснований для сохранения права владения не имеется.

Одаряемый до момента передачи ему вещи вправе отказаться от принятия дара. Применительно к недвижимости передача фиксируется актом либо в самом договоре даётся указание на принятие квартиры или дома.

Договор пожизненной ренты или дарственная

Запрещено дарение:

  • от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
  • работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
  • лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
  • в отношениях между коммерческими организациями.
Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть бытовой прибор если деньги за него еще не заплачены

Государственная регистрация дарения с условием пожизненного пользования

Дарение согласно

считается соглашением бескорыстным. Никаких встречных обязательств со стороны одаряемого не допускается. Иначе дарение станет притворной сделкой (абз.2 п.1 ст.572 ГКРФ,

) и будет отменено.

Исходя из этого, возникает закономерный вопрос: а правомерно ли заключать договор дарения с пожизненным проживанием дарителя? Не считается ли это возмездной сделкой, что противоречит природе дарения?

Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя является смешанным договором (п.3 ст.421 ГКРФ). Нормы дарения в ней согласуются с гл.32 ГКРФ, а обязательства дарополучателя не мешать благодетелю доживать свой век на подаренных ему квадратных метрах — не противоречит «уставу» ГКРФ о сделках и договорах.

Ст.423 ГКРФ уточняет, что о возмездности можно говорить только в случае выплаты материального вознаграждения, выполнении определенных работ и предоставлении услуг, ответной передаче имущества и пр. То есть, сторона получает жилье исключительно потому, что возмещает его прежнему владельцу его стоимость или компенсирует ответными имущественными затратами.

Дарственная, заключенная с пожизненным проживанием дарителя очень слабо защищает его права. Ведь одариваемый имеет полное право продать, передарить, оставить по завещанию жилье с пожизненным «пассажиром» на борту. И отсудить подарок обратно очень непросто, особенно если дарение составлено согласно всем юридическим и правовым нормам.

darstvennaya-na-kvartiru-s-pozhiznennym-prozhivaniem-daritelya

Оформляются обе бумаги практически одинаково. Условие безвозмездности соблюдается строго, ни о каких материальных интересах в тексте договоров не должно быть ни строчки.

find_in_page Статьи по теме

(кликните, чтобы открыть)

Пункт о правах и обязанностях участников дарения должен содержать условия, полностью устраивающие обоих. Например, что бывший владелец всю оставшуюся жизнь станет жить на квадратных метрах подарка и использовать все коммунальные блага без ограничения со стороны одариваемого. Последний не обязан его поддерживать ни морально, ни материально.

Не запрещено указывать условия, что вместе с дарителем до его смерти будут жить его супруга и дети.Однако все условия подобного дарения автоматически обнулятся, когда дародатель скончается. Факт его проживания на подаренной жилплощади не порождает наследственных прав на нее со стороны его родственников. У жилья появляется новый хозяин.

Обычная дарственная, напротив, действует неограниченное время. Со смертью получателя, дар распределяется между его наследниками.Какими актами регламентируется право пожизненного проживания?

Ст.209 ГКРФ описывает, каким образом дарополучателю можно распорядиться полученной жилплощадью. А ст.575 прямо указывает на тех, кто в роли одаряемого выступать не может.

Со всеми дополнительными условиями дарения получатель дара должен быть согласен. Это основополагающее требование.К дополнительным условиям дарения относят следующие:

  • прежний хозяин переданного в дар жилья продолжает владеть одной или несколькими комнатами и он вправе подарить лишь одну комнату (такое дарение не стоит путать с долевым, здесь подразумевается, что после смерти благодетеля одаряемому отойдет жилплощадь целиком);
  • дарователь умирает — новым хозяином автоматически становится одаряемый (ст.292 ГКРФ);
  • собственником после смерти дародателя может стать не одаряемый, а его родственники (с этим условием последний должен согласиться).

Несмотря на то, что бесплатное проживание благодетеля и постоянная регистрация подразумеваются спецификой такого дарения, об этом не лишне будет написать в одном из условий контракта. Пожилой человек собирается вселить на подаренные квадраты супругу, других родственников? Бесплатность их проживания так же вписывается отдельным условием дарения.

Кроме того, требуется указать, сколько их будет, на какой срок вселятся, в какую комнату и пр.Нужно подстраховать и свое безусловное право оставаться «вечным» жильцом этой квартиры, если новый владелец продаст, обменяет, передарит ее. Дело в том, что на практике некоторые судьи этого нюанса не знают и считают, что права дарователя автоматически прекращаются при переходе такого обремененного жилья к другому владельцу.

Дарополучатель игнорирует права благодетеля на пожизненную прописку и пытается избавиться от него? Пожилой человек вправе односторонне расторгнуть дарение через суд (ст.450 ГКРФ). Ведь его лишают гарантий обеспеченности крышей над головой, того единственного, ради чего он и согласился на дарение. В дарственной внесудебное одностороннее расторжение контракта вследствие недобропорядочности дарополучателя лучше прописать отдельным условием.

Ст.558 ГКРФ в качестве одного из существенных условий договора купчей на жилплощадь с «вечными» квартирантами, требует перечислить всех этих жильцов и их правомочия в отношении использования продаваемого помещения.

Договор дарения жилья с правом пожизненного проживания

Судя по вашему месту положения могут быть нюансы. Поэтому дополните вопрос-место нахождения квартиры и ваше гражданство (если квартира в РФ). Как приватизировать часный дом? Человек проживает в доме на каком основании? договор социального найма или дом в собственности? Нужна юридическая помощь! Пожалуйста, помогите У натариуса У нотариуса.Мож удобней ренту, все-таки завещание отменяется по первому хотению.

Внимание

Разумеется не у членов семьи-либо у бабушки, либо у нотариуса. Называется пожизненное содержание с иждивением. Потом бабушка в суде заявляет, что вы с ней плохо обращались, мало кормили, и ваш договор «падает».

Завещание хранится у нотариуса.

Есть ли отличия дарения с пожизненным проживанием и ренты

Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя не предусматривает его иждивения и финансового содержания одариваемым, а потому для последнего очень удобен. А договор ренты как раз подразумевает такую обязанность. Поэтому он выгоден одаривающему.Договор ренты обязывает одариваемого содержать, финансово и иным образом обеспечивать комфортную жизнь рентополучателя, который вправе оставаться прописанным пожизненно на бывшей своей жилплощади.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector