Семейный адвокат
Назад

Договор совместного строительства дома

Опубликовано: 13.11.2019
0
12

Опыт Запада

В Европе и США сблокированные дома получили широкое распространение. Именно оттуда пришло слово «таунхаус». На «эмерикен инглиш» слово «таунхаус» означает несколько домов, объединенных общими стенами. В Англии «таунхаус» издавна был городской штаб-квартирой буржуазии, и зачастую в целях экономии городской земли, дома строились вплотную друг к другу.

Главной причиной появления сблокированных домов – экономия средств застройщиков. Дом с такой же площадью, но отдельный обойдется процентов на тридцать дороже. И дело здесь не только в смежных стенах, но и в экономии недешевой земли и средств, идущих на оплату всевозможных разрешений и актов, необходимых для подключения к различным коммуникациям, начиная от воды, и заканчивая канализацией.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В отличие от квартир, в их традиционном понимании, каждый из сблокированных домов имеет свой собственный дворик и территорию, где можно разбить уютный сад, и даже расположить небольшой прудик. Без этих неизменных атрибутов частного дома не получится создать полноценного ощущения от приватности. Поскольку на Западе автомобиль, как известно, не является роскошью, и многие семьи имеют несколько машин, совместное строительство гаражей также позволяет сэкономить приличную сумму денег.

На Западе в таунхаусах чаще всего селятся люди, чьи доходы не настолько высоки, чтобы позволить себе отдельный дом, однако желающие иметь многие его преимущества. Рассвет популярности сблокированных домов в Европе и Америке приходится на момент экономического роста и появления банковских предложений по кредитам для широких слоев населения.

На постсоветском пространстве появление сблокированных домов также было инициировано доступностью банковских кредитов, и многие люди с небольшими доходами увидели в них простое и недорогое решение свих жилищных вопросов.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.
Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор с частным охранником

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyde

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Договор совместного строительства дома

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Какие ограничения имеет проживание в сблокированном доме?

Сблокированные дома юридически приравниваются к многоквартирным домам, и проживание в них регулируется правилами, установленными для последних. Мы не будем перечислять всю законодательную базу, относительно правил общежития в многоквартирном доме, но напомним лишь основные ее моменты.

  •   жильцам многоквартирных домов запрещается шуметь с 22:00 до 8:00. В понятие шума входят крик, громкие разговоры, работа аудиовоспроизводящей аппаратуры, если звук слышен за стенкой соседям, так и звук музыкальных инструментов. 
  •   в многоквартирных домах запрещается производить шумные ремонтные работы в выходные и праздничные дни, а в будничные дни разрешено вести их с 8:00 до 21:00. 
  •   жильцы должны разделять между собой затраты на содержание неделимого имущества пропорционально суммарной площади всех помещений, находящихся в их частной собственности. Издержки на содержание собственно общего имущества разделяются пропорционально площади вспомогательных помещений, имеющихся в распоряжении жильцов. 

Ну, и конечно, этот список продолжают другие правила общежития, однако справедливости ради стоит отметить, что в сблокированных домах, многие из них могут быть нарушены жильцами при общей договоренности – в этом их преимущество.

Предлагаем ознакомиться:  Квартиранты не заплатили - советы адвокатов и юристов

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое  или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutde

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Строительство сблокированного дома

Сблокированный дом является не совокупностью отдельных квартир, а самостоятельным объектом жилой недвижимости. Поэтому будущие жильцы этого дома должны подразумевать под объектом строительства и права не квартиры, а именно жилой дом. Самостоятельное строительство означает не строительство своими силами, а выступление физических лиц в роли инвесторов будущей стройки.

Они же станут хозяевами этого дома. Заказчиком же строительства может выступать только строительная организация, которая будет вести строительство на средства частных инвесторов. Общее имущество сблокированного дома равно, как и оплаченные квартиры, автоматически передается по акту приема-передачи инвесторам в их собственность.

Физические лица, решившие принимать участие в инвестировании строительства сблокированного дома, заключают между собой договор о совместной деятельности. В этом договоре желательно отразить физическое наполнение доли каждого инвестора, состоящее из:

  •  перечня жилых и вспомогательных помещений, отходящих каждому дольщику; 
  •   перечня вспомогательных помещений, находящихся в общей собственности; 
  •   перечня неделимого имущества, находящегося в общей собственности. 

При отчуждении доли, физическое наполнение обязательно указывается в договоре купли-продажи.

Договор совместного строительства дома

Договор о совместной деятельности закрепляет права и обязанности лиц, решивших строить дом совместными усилиями.

  1.   Целью договора является строительство жилого дома. 
  2.   Регистрация вкладов застройщиков зависит от отношений, в которых состоят застройщики. При родственно-доверительных отношениях достаточно указать в договоре суммы, вложенные каждым застройщиком, а также общую сумму, соответствующую сумме затрат на строительство. Если договор составляется между чужими людьми, то в нем должны детализировано отражаться все долевые формы вклада каждого застройщика (материальные, финансовые, трудовые), сроки и порядок их внесения, порядок подтверждения внесения вкладов банковскими документами и актами приема-передачи. 
  3.   Порядок ведения общей деятельности. Данный раздел назначает ответственных за правовое оформление и строительство дома, а также лиц, отвечающих за учет операций по ведению совместных дел. 
  4.   Ответственность сторон описывает решение ситуаций, возникающих при невыполнении сторонами условий договора. В данном пункте обозначаются суммы штрафов и пени за просрочку. 
  5.   Срок действия договора распространяются на весь период строительства до его полного завершения. Поскольку в ходе постройки дома могут возникнуть непредвиденные задержки, сроки действия договора могут быть продлены, что также должно быть обозначено в данном пункте. 
Предлагаем ознакомиться:  Калькулятор ипотеки банка Союз в Москве

Формальная процедура финансирования строительства через фонды весьма сложна и затратна. Для того чтобы ее упростить строительные организации при строительстве сблокированных домов идут обходными путями. Они используют контролируемых подставных лиц или одно лицо, на которое оформляют землю и договор с подрядчиками. По окончанию строительства компания продает дом реальным собственникам.

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению,  контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Земельный участок под застройку

Как известно никакое строительство не начнется, пока не будет оформлено право на земельный участок. В случае со сблокированным домом право на землю будет зависеть от способа приобретения этого дома. Если предполагается самостоятельное строительство, то земля должна быть оформлена как долевая или общая совместная собственность, потому, как сам дом будет являться долевой собственностью.

Это означает, что каждому застройщику будет принадлежать не часть дома, а весь дом. Такая форма собственности возникает по причине необходимости соответствия форме собственности на дом. Другими словами застройщики, владеющие смежными участками, не могут строить дом, находящийся в долевой совместной собственности, поскольку получится, что каждый из них будет вести строительство принадлежащего ему дома, на частично принадлежащей ему земле.

::

Если земельный участок куплен на имя одного из инвесторов (застройщиков), то ему необходимо как-то передать остальным участникам совместного строительства их доли. Порядок отчуждение происходит в зависимости от обстоятельств. Например, если земля оформлена на взрослого сына, а доли нужно передать родителям, то целесообразно воспользоваться договором дарения.

Заключение

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsde

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector