Семейный адвокат
Назад

Как избежать выплаты неустойки при расторжении ДДУ

Опубликовано: 12.12.2019
0
5

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Вина дольщика в просрочке по ДДУ – гарантия успеха строительной компании в суде

Статья 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» указывает на единственный случай, когда девелопер со 100% вероятностью сможет избежать неустоек (пеней), штрафов и иных подобных выплат.  Это произойдет, если сам участник долевого строительства уклонялся от получения ключей.

Для участника долевого строительства крайне важно вести себя таким образом, чтобы лишить строительную компанию этой возможности – то есть, быть на связи и участвовать в приемке квартиры.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Перед тем, как направлять Застройщикууведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-214).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
  2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
  3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

Как избежать выплаты неустойки при расторжении ДДУ

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщикууведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
  2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
  3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.
Предлагаем ознакомиться:  Узнайте, сколько дней больничного оплачивается в год

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Как избежать выплаты неустойки при расторжении ДДУ

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма.

Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

Чтобы уйти от выплаты неустойки, застройщик может попытаться доказать, что в нарушении договора нет его вины.  Ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства, строительная компания утверждает, что просрочка случилась в результате действий или (чаще) бездействия третьих лиц – государственных органов, поставщиков коммунальных услуг и т.п.

Предлагаем ознакомиться:  У банка отобрали лицензию - советы адвокатов и юристов

В судебной практике встречаются различные варианты подобных оправданий застройщиков с целью уйти от ответственности по ДДУ или уменьшить ее:

  • передача ключей был сорвана из-за несвоевременной выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.11.2017 по делу № 33-14475/2017).
  • погодные условия, из-за которых не удалось провести благоустройство территории, без которого разрешение на ввод не (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 N 33-5833/2018).

Однако, как правило, эти методы застройщиков не платить неустойку по ДДУ не срабатывают. Суды полагают, что строительная компания должна рассчитать время с запасом для разных непредвиденных сложностей и обстоятельств. Если же это сделать не удалось – девелопер должен понести наказание за нарушение условий договора долевого участия, которое уменьшению не подлежит.

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Уменьшение неустойки по ДДУ

Если не удалось полностью уйти от ответственности, застройщик может попытаться снизить ее размер. Ст. 333  ГК РФ допускает уменьшение неустойки застройщика по ДДУ в случае ее слишком большого размера.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, ответчик должен обратиться к суду с соответствующей просьбой об уменьшении санкций.  При этом он может сослаться на явную несоразмерность взыскиваемой суммы и последствий нарушения им обязательств по ДДУ.

Судебная практика по уменьшению неустойки по ДДУ указывает, что обоснованием требования об уменьшении неустойки могут выступать:

  • небольшой период просрочки ввода дома в эксплуатацию, не нанесший существенного вреда участнику долевого строительства;
  • выплаты части средств покупателю квартиры по другим основаниям: например, если сумма убытков уже выплачена, суд может уменьшить другие выплаты.

Поскольку пени по договору носят компенсационный характер, их выплата не должна становиться способом обогащения истца.  Задачей пеней, штрафов и т.п. является лишь компенсация понесенных участником долевого строительства неудобств. Поэтому зачастую суды снижают неустойку по 214-ФЗ, как несоразмерную неблагоприятным последствиям нарушения ДДУ для дольщика.

О чем думают суды, уменьшая неустойку

Вынося решение по иску дольщика, суд должен оценить, справедливо ли соотношение между требуемой суммой и негативными последствиями допущенных нарушений. Рассмотрим несколько случаев из судебной практики по уменьшению неустойки по ДДУ.

Прежде всего, при вынесении решения судьи руководствуются мнением верховных судов. Конституционный Суд РФ (Определение от 21 декабря 2000 года № 263-О) указал, что суд обязан установить баланс между ответственностью стороны, нарушившей ДДУ с одной стороны, и действительно причиненным ущербом с другой стороны.

Согласно абзацу второму пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17, уменьшение пени по иску потребителя допускается:

  • только, если строительная компания просит об уменьшении;
  • в исключительных случаях, а не по каждому делу. Наличие таких исключительных обстоятельств девелопер должен доказать, чтобы не платить неустойку. Голословного ходатайства здесь недостаточно (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 07 августа 2018 по делу № 33-5690/2018);
  • суд должен мотивировать свое мнение о том, почему пени следует уменьшить, а не взыскивать в полном объеме.
Предлагаем ознакомиться:  Страховое возмещение по договору ОСАГО – судебная практика

Одностороннее расторжение Договора долевого участия дольщиком

Критериями соразмерности или несоразмерности могут быть: высокая процентная ставка пени, отличающаяся от обычно применяемых в подобных случаях; неустойка превышает сумму убытков, причиненных неисполнением ДДУ; длительная просрочка передачи квартиры.

В одном из дел (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 30 марта 2016 по делу № 33-3210/2016) суд указал, что застройщик может уменьшить пени, основываясь на совокупности обстоятельств:

  • просьба ответчика;
  • незначительный срок, на который задержана передача квартиры;
  • просрочка сдачи дома произошла по вине подрядчика;
  • истец не предоставил доказательства понесенных убытков и не торопился подать иск, проживая все это время в квартире;
  • в остальном ДДУ был исполнен надлежащим образом.

И наоборот, в другом деле (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10 мая 2018 № 33-5833/2018) суд отказался уменьшить неустойку, поскольку:

  • застройщик длительное время пользовался средствами дольщика, и отказался добровольно оплатить пени в неоспариваемой части;
  • тяжелое финансовое положение и другие обязательства строительной компании не принимаются во внимание;
  • ссылка ответчика на неблагоприятные погодные условия, препятствовавшие своевременной сдаче дома, также не была принята. Он должен был учесть возможность задержки строительства из-за погоды.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Как застройщику уменьшить неустойку по ДДУ (и как дольщику защититься от этого)

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Что делать, если суд снизил неустойку по ДДУ

Если решение суда первой инстанции о снижении неустойки не устроило дольщика, он может начать обжалование.  Для этого необходимо внимательно изучить аргументы, изложенные в судебном решении.

Суд должен обосновать, почему сумма была уменьшена.  Проанализировав судебное решение, можно разработать стратегию защиты при его дальнейшем обжаловании.

Основным доводом в пользу отмены решения о снижении пеней будет необоснованность или несоразмерность такого снижения.  Верховный суд в Определении № 46-КГ18-38 от 04 сентября 2018 отметил, что нельзя уменьшать пени произвольно.  Причины для этого должны быть достаточно существенными.  Более того, строительная компания должна прямо попросить (т.е. обратиться с ходатайством) об уменьшении.  Без этого суд не вправе снизить пени и штрафы по своей инициативе.

Чтобы отсудить у застройщика неустойку в полном объеме, участник долевого строительства должен подобрать достойные встречные аргументы.  Нужно убедительно обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ.  Например, можно сослаться на то, что обстоятельства просрочки не являются исключительными.  Будучи профессионалом, девелопер должен был предвидеть возможность просрочки и принять меры против нее.

Только в случае активной позиции участнику долевого строительства удастся избежать снижения выплат.  Чтобы застройщик не мог уйти от выплаты неустойки, дольщику необходимо хорошо подготовиться к суду или нанять юриста, который сделает это за него.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector