Семейный адвокат
Назад

Компенсационный фонд долевого строительства

Опубликовано: 26.08.2019
0
8

Что делать пострадавшим по закону о банкротстве?

Компенсационный фонд долевого строительства – это объективное следствие опыта возведения жилья на фоне динамики формирования строительной отрасли и роста объёма внимания населения к приобретению квартир именно в форме ДДУ – через договорные отношения: застройщик – дольщик (частный инвестор).

В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.

Качественно новая государственная, закреплённая законодательно, поддержка законных прав и материальных интересов граждан-дольщиков от банкротства застройщика такого рода меняет положение вещей: фонд в отношении строительства конкретного жилого дома формируется в ходе его постройки и ввода в эксплуатацию.

Статус фонда: публичный и правовой – предполагает не только защиту денежных средств, но и достройку жилого здания, декларирует институт арбитражных управляющих для рассмотрения дел по банкротству застройщиков.

Сфера недвижимости манипулирует крупными денежными ресурсами и длительными временными сроками, имеет сложную юридическую составляющую, укреплённую требованиями федерального законодательства по удостоверению сделок государственными органами.

Формирование обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, связанных с участием застройщика посредством удобных и эффективных механизмов – это фактически признание несостоятельности уже существующих способов помощи дольщикам.

К таким способам относится:

  • страховка застройщика (риски, ответственность);
  • банковская гарантия;
  • поручительство, юридическое или материальное обеспечение от партнёров;
  • залоговые варианты или вхождение застройщика в крупный строительный холдинг.

Перечисленные варианты реально не обеспечивают законные интересы частных инвесторов в непредвиденных ситуациях, а тем более в очень вероятных (частых) мошеннических схемах. Сфера долевого строительства сложилась, как инфраструктура социально-экономических отношений, развивается динамично и стремительно.

Имеющийся опыт решения проблем, стал основой для защиты интересов частных инвесторов и застройщика в динамике всех сложившихся процессов.

Новая идея механизма работы по защите интересов дольщиков предусматривает два варианта:

  1. Гражданин может получить компенсацию и покинуть ряды дольщиков.
  2. Дольщик может участвовать в достройке (меняется застройщик, изменяются условия ДДУ).

Каждый элемент «строительной схемы» рассматривается в контексте безопасного возмещения убытков, защиты законных интересов дольщиков, имеет свои уникальные нюансы в каждый момент времени. Предполагает особенные решения непредвиденных ситуаций.

Дольщик вправе возлагать надежду на снижение рисков вероятных потерь, полагаться на государственную защиту своих законных интересов, но это не мешает ему собирать самостоятельно информацию, накапливать данные по ходу работы застройщика и его субподрядчиков, о платежах и других значимых событиях для выхода из непредвиденных ситуаций.

Уставные документы, разработанные, согласованные и утверждённые Правительством РФ определяет особенности деятельности фонда и фактическую организацию его работы.

Прежде всего – это:

  • воплощение политики государства в области формирования жилищного фонда;
  • защита прав и имущества граждан по закону – участников ДДУ;
  • контроль над финансовой деятельностью застройщиков.

По существу и по роду деятельности, фонд имеет тесные связи с государственными структурами, осуществляющими кадастровый учёт и регистрацию недвижимости, и администрациями территорий, аккумулирует значительные средства и материальные ресурсы, которые использует на выплату возмещения потерпевшим гражданам или финансирование завершения строительства по причине несостоятельности застройщика.

Долевое строительство

Выступая в качестве буфера между дольщиком и застройщиком, фонд контролирует жилищное строительство в комплексе, и этот момент надлежит понимать правильно. Основное направление деятельности организации – контроль и управление жилищной политикой государства.

Интересы дольщиков будут непременно удовлетворены в формате выплаты потерянных средств вследствие действий застройщика, хотя могут быть и внешние объективные обстоятельства, которые застройщик мог предусмотреть, но не сделал этого. Возможен вариант замены застройщика на более надёжную компанию или иной вариант завершения работ по вводу строения в эксплуатацию.

Управление фондом получает компенсационные выплаты и может их использовать по своему усмотрению, имеет право использовать доступные средства в деятельности, направленной на исполнение предоставленных функций и полномочий согласно Федеральным Законам. Это особенное положение, которое ставит на второй план интересы дольщиков по выплате компенсаций и увеличивает сроки строительства в случаях, достройки жилых домов.

Фонд усложняет работу застройщика: определены новые обязанности и правила. Работа застройщика стала более документированной и отчётливой, а интересы дольщиков, на случай непредвиденной ситуации, становятся более защищёнными, чем прежде.

Являясь проводником политики государства в области формирования фонда жилья, компенсационный фонд получает от своего предшественника: фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (некоммерческая структура) имущество и осуществляет масштабную финансово-хозяйственную деятельность по обслуживанию всей сферы ДДУ.

Располагая государственной поддержкой, действуя в рамках Федерального Закона, находясь под пристальным вниманием контролирующих государственных структур, фонд, за счёт своей деятельности, увеличивает своё имущество, ведёт бухгалтерский учёт и предоставляет официально и публично информацию о своей деятельности.

Законодатель решил, что фонд не является коммерческой организацией, а создаётся как инструмент помощи застройщикам и дольщикам. Фактически получается действенный инструмент государственного влияния на сферу долевого строительства.

Получая отчисления и «бонусы» от:

  • застройщиков по каждому договору на долевое строительство;
  • от взносов иных инвесторов;
  • от использования имущественного и финансового потенциала

Фонд, на самом деле, может и делает реальное управление сферой жилищного строительства и контролирует динамику финансовых потоков в этой динамичной и финансово ёмкой области социальных отношений.

Защищая интересы дольщиков, фонд прежде всего защищает интересы государственного уровня: динамику показателей кредитной политики государства, соблюдение законных прав и интересов граждан.

Фактически, фонд страхования долевого строительства – это результат анализа и оптимального применения опыта обеспечения граждан жильём в рамках действующего законодательства в его активной форме.

Это тот случай, когда в реализации прав заинтересованы все стороны:

  1. Государство.
  2. Гражданин.
  3. Застройщик.

Остальные участники сферы ДДУ принимают не менее активное участие, но их отношения формируются косвенно: посредством ФЗ № 214-ФЗ и ФЗ № 218-ФЗ государство реализовало хороший инструмент управления существенной сферой социальных отношений.

Размер обязательных платежей каждой строительной организации, выступающей в качестве застройщика, начинается с соблюдения обязательного требования фактического наличия 10% собственных средств от стоимости строения согласно проекту и технической документации на строительство и определяется размером сделки по каждому дольщику – это фактическая сумма договора.

Застройщик обязан соблюдать следующие условия содержания фонда:

  1. Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
  2. Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
  3. Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
  4. Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.

Указанные требования обязательны для исполнения застройщиком.

Хороша не та компания, которая быстро оформляет договора с дольщиками и строит, имеет отличное портфолио и рейтинг среди, ожидающих своей очереди, дольщиков. Главное, что по всем отношениям с государством, включая компенсационный фонд – застройщик платёжеспособен, исполняет свои обязательства и действует в пределах законодательства.

Банкротство застройщика, некачественная постройка, задержки по срокам, дополнительные безосновательные вложения – вы готовы к таким рискам? Избежать финансовых потерь и получить гарантию компенсации или качественного исполнения работы застройщиком поможет фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.

1

2

Вравныхдоляхденежнаявыдачасредств.

Оплатазавершениястройки

Дляполучения выплатынужно отнестивФонд защитыправ гражданучастников долевого строительства письменное прошение, удостоверение личностиивыписку изреестра кредитороворазмере компенсации.

Прифинансированиистроительныхработ, Фонд долевого строительства следит, чтобысредствапошли внужноерусло иработыбыли закончены своевременно.

Что нужно знать дольщикам о компенсациях в фонд долевого строительства?

Прежде всего – это:

  • Изменился механизм защиты дольщиков (частных инвесторов). Раньше строительные компании обращались к страховщикам для страхования ответственности, или направлялись в банк для получения гарантии финансового учреждения. Старая система себя изжила, ведь страховые компании в случае банкротства застройщика не производили выплаты пострадавшим лицам.
  • Функция наполнения фонда переходит к застройщикам, которые обязаны производить отчисления 1,2% от каждого оформленного ДДУ. Накопленные средства могут направляться для решения различных задач — достройку объекта или покрытие убытков второй стороны договора. По заявлению специалистов, участвующих в создании фонда, организация будет работать по принципу АСВ, гарантирующей возврат денег с депозитов в случае банкротства банка.
  • Дольщики получают компенсацию за площадь жилья до 120 кв. метров, приобретенного по ДДУ. Исключения делаются для семей с большим числом детей. Деньги фонда не защищают остальную площадь недвижимости (в том числи в ситуации, если человек приобрел несколько объектов у одного застройщика). Расчет компенсации осуществляется с учетом стоимости жилья на первичном рынке для конкретного субъекта. За основу берется информация из Росстата. Вот почему владельцы недвижимости с большой площадью ратуют за использование денег для достройки дома. В случае компенсационных выплат они теряют деньги.
  • Вопрос достройки или выплаты компенсации зависит от дольщиков, которые принимают коллегиальное решение. Если строительство здания не началось, и объект находится на этапе котлована, выгодно получение компенсации. Если возведение объекта подходит к завершению, проще найти новую строительную компанию и завершить проект. В любом случае решение принимается дольщиками.
  • Появились ограничения, целью которых является повышение надежности строительной компании, занимающейся возведением дома. Суть требования проста. Одна фирма берется за реализацию только одного проекта. Кроме того, каждый дом находит отражение в проектной документации.
Предлагаем ознакомиться:  Договор на выполнение подрядных работ по строительству

До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. На конец 2016 года страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только 6. Причем среди этих 6 порядка 70% страхования приходилось на 3 компании. При этом, за все время существования 214 ФЗ ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Компенсационный фонд долевого строительства

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Это быстро и бесплатно!

Функционировать фонд начал в октябре 2017 года. Это значит, что все застройщики, заключившие договора долевого участия (ДДУ) уже не будут оформлять страховку, а будут перечислять определенную сумму в компенсационный фонд государства, который имеет статус публично-правовой компании и строго контролируется уполномоченными государственными органами.

Согласно этому закону, застройщики обязаны будут по каждому заключенному ДДУ перечислить взнос в размере 1,2% от суммы, оговоренной в договоре. Эта ставка фиксирована и не может изменяться, независимо от цены участия в долевом строительстве и прочих факторов. Корректирование размера взноса в компенсационный фонд (процентной ставки) допускается только путем внесения соответствующих изменений в законодательный акт, и не чаще одного раза в год.

Взносы застройщиков в фонд станут некой гарантией того, что в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом), дольщики смогут рассчитывать на:

  • получение компенсации в денежном эквиваленте, то есть смогут вернуть вложенные в строительство средства;
  • получение квартиры путем завершения проблемного строительства за счет средств компенсационного фонда.

На завершение строительства фонд может выделять средства застройщикам в виде безвозмездной финансовой помощи или же в виде кредита. Размер финансирования завершения строительных работ не может превышать общую сумму компенсационных выплат пострадавшим участникам долевого строительства. Фонд будет финансировать завершающие этапы строительства в тех случаях, когда это решение потребует значительно меньших финансовых влияний, нежели компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Законом установлена норма для расчетов размера компенсационных выплат участникам долевого строительства. Максимальная площадь жилища в недостроенном доме, инвестирование в строительство которого будет компенсироваться, составляет 120 метров квадратных. Это значит, что если в ДДУ идет речь о приобретении квартиры, площадь которой превышает это значение, дольщик сможет рассчитывать только на компенсацию за 120 кв. м. Все, что свыше, компенсироваться не будет.

Также закон №218-ФЗ гласит о том, что привлечь средства граждан-участников долевого строительства могут только те застройщики, чьи влияния в данное строительство составляют не меньше 10% от запланированной стоимости будущего многоквартирного дома (берутся в расчет данные, указанные в проектной документации). Статья 25 (п.5 и п.

Страхование ответственности, банковская гарантия, юридическое обеспечение от партнёров или иная форма обеспечения прав дольщиков от непредвиденной ситуации в деятельности застройщика – не лучший способ удовлетворения интересов гражданина и не всегда надёжная гарантия возмещения ущерба. Поэтому закон обязал застройщиков создавать компенсационный фонд долевого строительства.

Он подчеркнул, что законодатели учли мнение инвестиционного сообщества и установили единый фиксированный размер отчислений в фонд для всех застройщиков — 1,2% от цены договора.

«Изменение ставки возможно на основании федерального закона не чаще одного раза в год», — добавил К. Тимофеев.

В случае банкротства застройщика Фонд защиты прав дольщиков позволит гражданам получить компенсацию либо достроить жилье за счет накопленных средств.

«Фонд займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве застройщиков. Это должно повысить эффективность их работы», — подчеркнул К. Тимофеев.

Средства компфонда на финансирование достройки объекта будут предоставляться в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ), если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты.

Привлекать средства граждан для строительства жилья смогут застройщики, размер собственных средств которых составляет не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. При этом застройщик не имеет права одновременно вести работы по нескольким разрешениям на строительство.

«Потребуется время для оценки практической результативности новых требований к застройщикам, однако предусмотренный механизм финансирования строительства будет способствовать прозрачности расходования застройщиками средств граждан», — отметил глава Комитета.

При работе над законом была исключена норма о внесудебном приостановлении деятельности застройщика при выявлении нарушений контролирующим органом. Ввести такую норму предлагал Москомстройинвест.

«Сегодня проходит более года с момента выявления нарушения до появления судебного запрета на работу застройщика. Все это время компании-нарушители продолжают привлекать средства граждан», — пояснил К. Тимофеев.

Подробнее об организации

Фонд защиты прав дольщиков основан с учетом положений Закона № 218-ФЗ, регулирующем деятельность публично-правовых компании, занимающихся защитой дольщиков при банкротстве застройщиков.

До этого времени, большинство дольщиков делали взнос на строительство, рискуя потерять свои деньги в полном объеме, без возможности компенсации или возврата. Организация была создана с целью предотвращения возникновения новых обманутых дольщиков путем соблюдения всех необходимых мер предосторожности.

Обязательства сторон

Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:

  • Подрядная организация (застройщик) берет обязательство построить здание, после чего сдать его вторым участникам договора (дольщикам).
  • Частные инвесторы (дольщик) обязаны в полном объеме оплатить услуги подрядной компании и принять недвижимость при ее соответствии действующим требованиям.

1

Договор ДДУ, по сути — инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.

Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.

К главным требованиям стоит отнести:

  • Компании, которая занимается долевым строительствам, нельзя вести иную коммерческую деятельность, например, выпускать ценные бумаги. В наименование организации должно быть определение «специализированный застройщик».
  • К привлечению денег по ДДУ допускаются фирмы, которые являются членами СРО и имеют опыт возведения жилых зданий с этажностью от трех и более, а также построившие от 10 000 «квадратов» жилья.
  • На счету организации в период выполнения строительных работ должно быть от 10% средств (и более), составляющих себестоимость здания. Кроме того, у застройщика на момент начала и ведения долевого строительства не должно быть задолженностей (кроме кредитов на сооружение).
  • Строительные компании получают разрешение на возведение только одного здания.
  • Деньги дольщиков нельзя применять для покупки участков земли под строительство, заказ проектной документации или выполнения строительных работ. Этот пункт вызвал бурю негодования со стороны застройщиков, ведь возведение недвижимости начинается именно с этих работ.
  • Все деньги подрядчика, который участвует в долевом строительстве, должны находиться в одном финансовом учреждении, осуществляющем проверку по текущим расходам.
  • Лица, которые руководят подрядной организацией, не должны иметь признаков банкротства быть ими, иметь статус дисквалифицированных или судимость за преступления в экономическом секторе.
Предлагаем ознакомиться:  Как проверить расчетный счет онлайн?

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Фонд защиты прав граждан долевого строительства – организация, контролируемая Наблюдательным советом. Он включает представителей Госдумы, правительства РФ, Совета федерации и Института, отвечающего за развитие жилищной сферы.

Они ведут наблюдение, за работой Фонда долевого строительства с помощью аудита отчетности и контроля над работой внутри организации.

Согласно законодательству РФ, государственные службы осуществляют:

  • Регулирование работы Фонда.
  • Публичность деятельности, указанной в ЕИС.
  • Публикацию отчетности на официальном сайте Фонда защиты прав дольщиков.

схема компенсационного фонда для дольщиков

Регулярный процесс контроля за деятельностью Фонда обманутых дольщиков позволяет гарантировать отсутствие хищений и неправомерных действий внутри организации.

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая  информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Функции фонда

Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две — помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:

  • Ведение контроля и учета взносов, которые поступают от строительной компании.
  • Покрытие убытков обманутых дольщиков.
  • Арбитражное управление в случае банкротства застройщиков, сделавших свой вклад в фонд.
  • Размещение денег в депозитах и активах, а именно облигациях госзайма ипотечных долговых бумагах.
  • Выплата средств и выдача кредитов организации, которая приняла решение о завершении проблемного здания.

Главной задачей компенсационного фонда является защита имущественных интересов участников долевого строительства в тех случаях, когда застройщик не в состоянии выполнить свою часть обязательств по ДДУ в связи с банкротством. Среди прочих функций и задач фонда следует выделить:

  • получение и сбор взносов от застройщиков, а также осуществление контроля над поступлением средств;
  • реализация полномочий арбитражного управляющего в суде по делу о признании застройщика несостоятельным (банкротом) в случаях, когда обанкротившаяся строительная компания производила взносы в компенсационный фонд как минимум по одному объекту (многоквартирному дому);
  • осуществление компенсационных выплат участникам долевого строительства в случае банкротства второй стороны сделки (компании-застройщика);
  • финансирование завершающих этапов строительства в случаях, когда размер компенсационных выплат дольщикам существенно превысит стоимость строительных работ для завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • кредитование застройщиков, в том числе и выдача беспроцентных займов тем компаниям, которые взяли на себя ответственность завершить строительство и сдать дом.

Размер взноса

Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:

  • Не позже, чем за 3-е суток до оформления первого ДДУ застройщик обязан перечислить взнос в компенсационный фонд. Без выполнения этого шага регистрация договора и его внесение в реестр не происходит. Если застройщик привлекает деньги дольщиков до регистрации ДДУ, он вынужден выплатить штраф в размере 0,5-1 миллиона рублей.
  • Размер ставки не превышает 1,2% от цены ДДУ всего объекта.
  • Допускается пересмотр тарифа, но не чаще одного раза за год и после утверждения нового процента на законодательном уровне.

Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.

Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.

С принятием нового ФЗ №218, регулирующим деятельность компенсационного фонда, также были приняты меры для повышения надежности компаний-застройщиков. К ним теперь выдвигаются более жесткие требования. Согласно им, компания должна:

  • осуществлять свою деятельность (долевое строительство) не менее трех лет;
  • заниматься исключительно одним видом деятельности – долевым строительством. Если застройщик планирует в многоквартирном жилом доме разместить на нижних этажах коммерческие помещения (магазины, салоны, офисы и т.д.), ему придется делать это через стороннюю организацию;
  • иметь на своем счету общую площадь возведенных домов за годы деятельности на рынке долевого строительства не менее 10 тысяч квадратных метров (весьма сомнительное и необоснованное требование, поскольку перекрывает «кислород» новым компаниям-застройщикам, которые совсем недавно появились на рынке);
  • иметь на счету сумму не менее 10% от предполагаемой стоимости строительства, причем, средства должны быть расположены на счетах в одном банковском учреждении, которое будет вести учет и контроль над расходованием финансовых активов;
  • иметь в разработке только один объект – новый закон не позволяет девелоперам возводить одновременно несколько многоквартирных домов (крупным компаниям придется молниеносно строить дома один за другим, чтобы сохранить производительность, либо придется заниматься комплексным строительством – получить одно разрешение на возведение целого комплекса объектов, а не на каждый отдельно);
  • осуществлять инженерные и проектные работы в строительстве, а также приобретение земельных участков под застройку за счет собственных или кредитных средств (вклады дольщиков в строительство не могут быть израсходованы на эти нужды).

Государственный компенсационный фонд долевого строительства будет производить выплаты компенсации дольщикам за счет взносов застройщиков и в установленном законом порядке:

  1. Решением арбитражного суда девелопера признают несостоятельным (банкротом), в результате чего он фактически теряет способность выполнить свою часть обязательств по ДДУ перед участниками долевого строительства и компенсировать их убытки в связи с банкротством. Компенсационный суд выступает на суде в роли арбитражного управляющего.
  2. После юридического установления факта банкротства застройщика, правление фонда производит все необходимые расчеты, чтобы определить наиболее выгодный вариант выхода из сложившейся ситуации – выплата компенсаций или финансирование достройки дома.
  3. Решение о целесообразности денежной компенсации или финансирования незавершенной стройки могут принимать и дольщики коллегиально. На принятие окончательного решения может уйти около 6 месяцев с момента признания компании банкротом.
  4. Принятое решение будет обнародовано в течение двух недель на официальном сайте компенсационного фонда, на котором также будет указана информация с адресом приема документов и график работы.
  5. При обращении необходимо иметь гражданский паспорт, ДДУ и написать заявление на получение компенсации (если было решено компенсировать дольщикам их потери). Эти же документы необходимо будет предоставить и в банк, который обслуживал застройщика.
  6. Не позже, чем через 10 дней с момента подачи полного пакета документов, денежные средства (компенсационная выплата) будут зачислены на расчетный счет дольщика.

Принятие нового закона №218-ФЗ и создание компенсационного фонда защиты дольщиков, по мнению экспертов, должны стать более эффективным способом защиты интересов и прав участников долевого строительства. Но вместе с тем существует ряд определенных нюансов, которые будут препятствовать осуществлению деятельности небольших компаний и способствовать развитию монополизма, а соответственно и росту цен на жилье.

Застройщик обязан направлять в компенсационный фонд 1.2% по каждому договору участия дольщика, соблюдать сроки платежей, учитывать изменение величины взноса, которая определяется Федеральным Законом. Платежи выполняются в срок до момента подачи документов на регистрацию договора ДДУ.

В случае отказа в регистрации договора или по иным причинам:

  • отказа сторон от сделки;
  • возврат излишней оплаты;
  • отказ госрегистрации

Компенсационный фонд долевого строительства

Застройщик в установленный срок получает денежные средства от каждого, прежде выполненного, но «неисполненного» отчисления в компенсационный фонд долевого строительства.

Денежные средства застройщика, перечисленные им в компенсационный фонд, имеют своё лицо. На них может быть наложено взыскание в порядке, регулируемым «общим» правом. При этом наложение ареста на денежные средства от одних дольщиков никак не влияет на денежные поступления от других.

Фактически ФЗ 218 обязывает застройщика иметь в компенсационном фонде гарантию любого своего значимого действия. Застройщик обязан оплачивать вероятность допущения собственной оплошности или защищать себя и своих дольщиков от непредвиденных обстоятельства накапливая на своём счете, на компенсационном счёте «оплату» за ликвидацию любых негативных последствий.

«Москомстройинвест предлагал распространить защиту фонда и на уже существующие объекты, но пока это предложение не принято. Таким образом, с созданием компенсационного фонда работа по предупреждению появления обманутых дольщиков не заканчивается. И не исключено, что мы выйдем с новыми предложениями по совершенствованию механизма защиты прав дольщиков», — заключил К. Тимофеев.

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

1

2

3

Скаждого ДДУзастройщик отдаетвфонд 1.2%.

Первыйперевод застройщик долженсделать за 3 днядо попадания документовв Росреестр.

Получивкомплект документов, Росреестр делаетзапросвФонд защитыдольщиково получениипервого перевода.

4

5

6

После подтверждения Фондао внесении первог овзноса, Росреестр регистрирует договор долевого участияиинформирует обэтомФонд.

Послеответапро регистрацию, Фондпереводит деньгина компенсационный счет.

Договорпервого дольщика регистрируетсяв течениеоднойнеделис моментапредоставления документов. Договорасостальнымигражданамиучастниками регистрируютсядо 5 дней.

  • Росреестр отказал в регистрации ДДУ.
  • Стороны по обоюдному согласию отказались от договора.
  • Были внесены средства, превышающие необходимую сумму.

Долевое строительство

Возврат средств осуществляется в течение 5 дней после подачи застройщиком в Фонд заявления и копии платежного поручения.

Предлагаем ознакомиться:  Регистрация в квартире с долевой собственностью

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года.  Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры.  В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.

Внимание!

Застройщик самостоятельно осуществляет уплату взносов в компенсационный фонд за собственный счет. Сумма взноса не должна быть включена в цену ДДУ — хотя она и учитывается при определении затрат застройщика, и, в конечном итоге, цены квартиры.

Оплата взноса производится до того, как договор долевого участия будет зарегистрирован и вступит в силу. Если застройщик не оплатил обязательный взнос в фонд, в соответствии с 214 ФЗ Росреестр откажет в регистрации такого договора.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

  • ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
  • стороны отказались от сделки
  • ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

Обращаться с заявлением можно в представительства Фонда либо в региональные министерства строительства и органы по надзору за долевым строительством.

Создатели Фонда уверяют, что ситуации, когда «у нас деньги кончились, вам не хватило» не возникнет: ставки взносов от застройщиков будут заранее расти, денежные средства в компенсационном фонде будут инвестироваться в целях преодоления инфляции.

По данным Министерства строительства за 2017 года были выплачены компенсации дольщикам 2 многоквартирных домов.

Схема похожа на Агентство по страхованию вкладов из банковской сферы. Понятно, что государство делает большую ставку на фонд в долевом строительстве в решении проблемы с обманутыми гражданами.

Для дольщиков создали отдельную систему — реестров проблемных застройщиков, которые ведут региональные министерства строительства.

Реестры обычно публикуются на официальных сайтах региональных строительных министерств.

Застройщик попадает в реестр, если:

  • застройщик привлекает деньги граждан по незарегистрированным ДДУ;
  • либо нарушает финансовые и бухгалтерские нормативы;
  • возбуждено дело о банкротстве в арбитражном суде;
  • заведено уголовное дело в отношении руководства компании.

Возможные проблемы

На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.

Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда — СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети.

Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.

Как работает компенсационный фонд?

Создание и начало функционирования компенсационного фонда существенно упростит жизнь компаний-застройщиков. Раньше они вынуждены были искать страховщика, заключать договора страхования, оформлять страховой полис по каждой сделке с дольщиками (по каждому подписанному ДДУ). После принятия нового закона застройщику достаточно перечислить взнос на счет компенсационного фонда и получить разрешение на госрегистрацию договора.

Основные принципы работы фонда заключаются в следующем:

  1. Взносы застройщиков в размере 1,2% от стоимости сделки в компенсационный фонд составят резерв, из которого в случае банкротства строительной компании будет осуществляться финансирование незавершенного строительства и выплачиваться компенсация дольщикам.
  2. Взнос должен быть перечислен в фонд не позже чем за три дня до проведения государственной регистрации договора долевого участия. Если застройщик привлечет средства дольщиков (физических лиц) до момента регистрации ДДУ, он будет вынужден уплатить штраф в размере от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
  3. Фонд выступает гарантом в отношениях между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку гарантирует, что в случае признания застройщика несостоятельным, вторая сторона сделки (дольщик) получит финансовую компенсацию или положенную ему квартиру.
  4. Компенсироваться будут только расходы на покупку жилых объектов общей площадью до 120 метров квадратных. Предполагается, что программа компенсации дольщикам рассчитана для защиты имущественных интересов малоимущих граждан и тех, чьи доходы не превышают средний уровень. Если граждане покупают у застройщика жилье премиум класса, следовательно, их финансовые возможности позволяют самостоятельно решить вопрос с недобросовестным (или обанкротившимся) застройщиком. Исключением являются только семьи, которые имеют статус многодетных. Они могут рассчитывать на компенсацию даже в том случае, когда планируемая площадь их будущего жилья превысит 120 кв. м.
  5. При расчете размера компенсационных выплат будет учитываться не реальная стоимость квадратных метров, а рыночная, которая значительно ниже фактической (в зависимости от региона на 20-30%). Поэтому в случае компенсации дольщики получат сумму существенно меньше чем та, которую они вложили в долевое строительство. Застройщики вынуждены будут оплачивать взнос из реальной стоимости сделки.
  6. Вопрос о целесообразности компенсационных выплат или достройки незавершенного строительства будет зависеть от коллегиального решения дольщиков. Но здесь также будет браться в расчет экономическая выгода и здравый рассудок. К примеру, если строительство «застыло» на этапе котлована, то однозначно дольщикам будет выплачена компенсация. Если дом находится на завершающих этапах строительства, целесообразно и выгодно (как для фонда, так и для дольщиков) найти ответственного застройщика, готового завершить проблемный объект, и профинансировать достройку.

С 2017 года застройщик может не страховать ответственность перед дольщиками.

Вместо страхования и поручительства был создан Фонд защиты граждан-участников долевого строительства.

Фонд начал свою работу 20 октября 2017 года. Он создан в форме публично-правовой компании.

Компенсационный фонд долевого строительства

Фонд контролирует Наблюдательный совет, в состав которого входят представители Правительства РФ, Федерального собрания РФ и Государственной Думы.

Деньги из этой «кубышки» расходуются исключительно на выплаты дольщикам при банкротстве застройщика, а также на финансирование СРО по завершению строительства и ввода в эксплуатацию незавершенных объектов.

Застройщики платят взносы в размере 1,2% от цены каждого ДДУ в Фонд и не страховать дополнительно свою ответственность перед дольщиками.

Взносы оплачиваются застройщиком до регистрации сделки в Росреестре. Неуплата взноса влечет приостановку регистрации договора.

Можете проверить свой ДДУ на сайте Фонда на предмет оплаты за него взноса застройщиком.

Застройщик, конечно, переложит эти 1,2% на плечи покупателей. Те, кто внимательно выбирает строительную компанию, платят за неудачливых дольщиков.

Требования к компаниям-застройщикам

Размер компенсации для гражданина будет равен общей площади по договору ДУ в строящемся объекте.

Федеральный закон

Но не более 120 кв.м., умноженной на фактическую среднюю цену на новостройки в субъекте РФ.

100 * 45 000 = 4,5 млн руб.

Но если площадь квартиры больше 120 м2, вы получите только часть. Так же ситуация с ценой: если вы купили дороже средней цены, всё вернуть не удастся.

Такой размер компенсации по расчетам Правительства РФ покроет убытки покупателей стандартного не элитного жилья.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector