Семейный адвокат
Назад

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Опубликовано: 26.10.2019
0
0

Памятка для покупателя недвижимости

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2019 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д.

новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома.

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.

Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:

  • Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
  • Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
  • Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
  • Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.

Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.

Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление квартиры в рассрочку

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 5  ч. 2 ст. 153 ЖК РФ лицо, которое приобрело недвижимое имущество, должно погасить задолженность за коммунальные услуги. Однако в договоре купли-продажи можно прописать, что эта обязанность возложена на прежнего собственника, если стороны об этом договорились.

Долги могут включать следующие статьи расходов:

  1. Оплата помещения. В содержание его включено:
    • плата за текущий ремонт совместного имущества;
    • стоимость услуг по управлению многоквартирным домом;
    • плата за отведение сточных отходов.
  2. Капремонт помещения.
  3. Внесение платежей за пользование услугами ЖКХ (водоснабжение, отопление, электричество, газоснабжение).

Согласно ст. 210 ГК приобретатель не отвечает по долговым обязательствам прежнего владельца квартиры. Долги можно гасить частично, то есть разделить это бремя поровну. Перевод долга подразумевает переход этой обязанности к новому собственнику, что обычно делается по обоюдному соглашению.

Как гласит ст. 210 ГК, обязанность гасить долги возложена на каждого владельца, то есть и на прежнего, и на настоящего. Но есть одно исключение — это капремонт в многоквартирном доме. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ новый собственник обязан погасить задолженность, если таковая имеется по взносам предыдущего.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Что касается остальных долгов, то следует указать в акте приема-передачи тот пункт, что обязательства по погашению коммунальных долгов лежат на прежнем владельце квартиры. В этом акте следует зафиксировать и все текущие показания счетчиков, что гарантирует внесение оплаты за потребляемые услуги до тех пор, пока переход права на объект не произошел по закону. После этого на УК будет возложена обязанность перезаключить договора с поставщиками энергоресурсов.

В промежутке между подачей документов в Росреестр и регистрацией права, но строго до передачи объекта, покупателю нужно явиться в управляющую компанию с целью оформления собственного лицевого счета. Таким образом, старые долги прежнего владельца будут числиться за ним.

При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.

Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:

  • обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
  • проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.
Предлагаем ознакомиться:  Купил квартиру через сколько могу налоговый вычет

Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.

Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка.

Через телефонный звонок происходит договоренность о встрече на осмотр дома или квартиры.

Квартира производит приятное впечатление, хозяева милые и добродушные люди, быстро хлопают по рукам и дальше происходит процедура покупки вожделенного жилья. После оформления договора купли-продажи, подписания нужных документов, вы становитесь новым владельцем жилья.

Это лучшая схема покупки недвижимости.

Ваш продавец оказался порядочным человеком и провел процедуру купли-продажи должным, ответственным образом

Бывает намного хуже…

Бывают случаи, когда покупатель сознательно идет на покупку квартиры с долгами. На бирже продаж недвижимости так и написано «продам квартиру с долгами».

При оформлении купчей продавец представляет справки об имеющихся долгах по коммуналке. Тут дело покупателя: соглашаться или нет.

Другое дело, когда тебе без твоего ведома «повесили» коммунальные долги.

Обращаться к бывшим владельцам квартиры – дело пустяшное. На совесть давить – бесполезно, тем более, что хозяева такой «долговой» квартиры исчезают бесследно в неизвестном направлении.

Это называется «ищи ветра в поле»!

  1. Пригласить для снятия показаний счетчиков по свету, на газ и на воду представителей энерго поставляющих организаций (это вы должны были сделать в документе приема — сдачи при регистрации права собственности).
  2. Собрать написанные ими справки.
  3. Написать заявление в 2 экземплярах на имя директора управляющей жилищной компании, что с момента возникновения права собственности вы обязуетесь оплачивать все коммунальные услуги, вами потребляемые, не выставлять дальнейшие счета для оплаты, предшествующие регистрации собственности.
  4. Просите сделать перерасчет по оплате коммунальных услуг.

В конце заявления припишите, что в случае повторного выставления долга по услугам ЖКХ будет расценено, как вымогательство и попадает под статью 163 УК РФ, как метод выколачивания чужих долгов несправедливо и противозаконно.

Прикладываете к заявлению:

  • копию договора купли-продажи;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • все полученные справки по счетчикам по свету, воде и газу;
  • отдаем документы под расписку в офис ЖКХ или отправляем почтой заказным письмом.

Срочно вызовите врача или получите давление!

Через месяц в коммунальной платежке вы обнаруживаете показания на оплату за свет, газ и воду, зашкаливающие разумные цифры, превышающие ваши потребления в сотни, а иногда и тысячи раз!

Естественно, вы мчитесь в управляющую компанию, а там в абонентском отделе докладывают, что за свет не оплачено 2 года, за воду — 4, а за газ почти 3 года!

По вышеуказанному адресу было несколько предписаний от судебных приставов, так как управляющая компания несколько раз подавала в суд на бывших владельцев данной квартиры (дома).

Предлагаем ознакомиться:  Дарение денег между родственниками

Только сейчас вы поняли, что вам продали квартиру с долгами.

Куда обратиться, кто поможет в таком случае?

Закон на страже ваших интересов

После такого грамотного подхода по «выбиванию» долгов, управляющая компания вряд ли будет иметь охоту с вами связываться.

Грамотная жилищная компания обязана направить информацию о долгах судебным приставам для розыска пропавших бывших неплательщиков.

Но особо «упертые» ЖКХ, основываясь на ст.30 ЖК РФ, которая гласит, что собственник обязан оплачивать поставляемые услуги с момента возникновения права собственности, и несет его содержание в полном объеме, продолжают «прессовать» нового владельца жилья.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Здесь ваши действия таковы:

  1. Пишите заявление в районную прокуратуру о неправомерных действиях управляющей жилищной компании, продолжающих поставлять вам квитанции об оплате коммунальных услуг.
  2. Прикладываете оригинал (не копию!) вашего заявления, который вы послали в управляющую компанию, второй экземпляр на имя прокурора района, по месту вашей прописки.
  3. Докладываете копии всех документов, которые вы направили в ЖКХ (перечень указан выше).

Прокуратура рассмотрит ваше заявление и, если найдет нарушение закона, то вам нужно будет пройти судебное разбирательство, без этого не обойтись.

Мир Интернета закрыли долги бывшего владельца

Интернет давно стал неотъемлемой частью нашей современной жизни.

Услуги Интернета являются дополнительными и платными. Они не входят в перечень обязательных коммунальных услуг. Но, возможно, такая ситуация вам знакома.

Вы переехали в новую квартиру, спустя какое-то время пришло извещение о долгах на предоставляемые интернет-услуги на ваш адрес, то есть на имя бывшего владельца, который уже выехал из квартиры, а у вас на руках право собственности на данный жилой объект.

Бывший владелец не оплатил услуги Интернета, скрыл, факт долга от нового владельца.

Что вы должны сделать:

  • Посетить офис компании, предоставляющей вам услуги Интернета;
  • Запросить копию договора бывшего владельца Интернета с целью узнать, какие обязанности и права несет владелец потребляемой услги, обязательно внимательно прочесть место, где написано про просрочку и задолженность.

Если данный договор был заключен между юридическим лицом и компанией, то есть двухсторонний, то никакой финансовой и правовой ответственности вы не несете.

Услуги были предоставлены бывшему владельцу вашей квартиры (дома), оплату он обязан был произвести в соответствие со сроками и условиями договора.

Наверняка, у компании есть личные паспортные данные, на основе которых заключается договор об оказании услуг.

Если ваши доводы не удовлетворят компанию, то процедура избавления от долгов «забывчивого» пользователя Интернета такая же, как описана выше, а именно:

  1. Пишите заявление на имя директора телекоммуникационной компании по предоставлению Интернет-услуг с приложением всех документов, как владельца собственности по указанному адресу прописки о снятии задолженности с его адреса, на основе того, что договор с новым владельцем компания не заключала.
  2. В случае повторных извещений на оплату услуг Интернета, пишите заявление в прокуратуру о неправомерности действий руководства компании. Прокуратура известит вас в течение месяца о своем решении.

Полезная публикация? Проголосуй!

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector