Семейный адвокат
Назад

Мошенничество по доверенности

Опубликовано: 15.10.2019
0
0

Ожидаемое и действительное

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риелтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риелторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutde

Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.

Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…

Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риелторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…

Такой удачный вариант

«Эту квартиру я купил где-то около года назад, – вещал добродушный толстяк, с готовностью удовлетворяя любопытство покупательницы. – Район, может, и не ахти, зато обжитой, метро рядом, магазины, опять же, под боком… Да что я вам рекламирую, вы и сами все видели!»

Мошенничество по доверенности

Лариса задумчиво кивнула головой: не далее как два дня назад она уже побывала в этой «однушке» и, хотя в восторг не пришла, успела отметить все плюсы жилья. Скромный, но добротный ремонт радовал глаз, соседи оказались людьми семейными и приветливыми. И главное, в пяти минутах ходьбы от дома жили престарелые родители Ларисы, которые так нуждались в заботе…

Несколько месяцев назад, решив оставить свою двухкомнатную квартиру в распоряжение сына и купить жилье для себя, одинокая женщина спешно продала дачный участок. В конце концов, старики за город уже ни ногой, а за сотки в престижном районе Подмосковья отвалили кругленькую сумму. Лариса добавила свои сбережения и с воодушевлением приступила к поискам жилья.

Предлагаем ознакомиться:  Как аннулировать нотариальную доверенность - Юридический справочник

Обратившись в агентство недвижимости, женщина забраковала несколько квартир из серии «конечно, за пределами МКАД, но метро к 2014 году обещали». Но – вот незадача! – собранных не без труда денег хватало только на подобные варианты. Энтузиазм Ларисы таял на глазах, она совсем было отчаялась найти жилье, когда…

В один прекрасный день на пороге агентства нарисовался приветливый полный господин со столь подходящей ему фамилией Котов. Лоснясь улыбкой, мужчина сообщил, что просто горит желанием избавиться от квартирки в подходящем Ларисе районе – чудеса, да и только!

Продажа по доверенности

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.

На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.

Квалифицированный риелтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена.

Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.

Отлично знаю, что большинству риелторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риелторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба.

Наше дело – предложить

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisede

«Да вы что, разве такими предложениями разбрасываются! Вот привереда! – фыркнул риелтор, стоило толстяку шмыгнуть за дверь на перекур. – Где-то начитались глупостей про доверенности – а зачем тогда, скажите на милость, законодатели все это придумали, для обмана, что ли?! Документы в порядке, вся цепочка сделок четко прослеживается, благо она небольшая…»

Предлагаем ознакомиться:  Законно ли включать страховку в сумму кредита

Но Лариса все еще колебалась – до той поры, пока не вернулся Котов. Хитро подмигнув женщине, он махнул рукой: «Ладно, товарищ риелтор меня за это, конечно, с потрохами съест, но я готов немного сбавить цену, уж больно деньги нужны. Словом, наше дело – предложить…» Разумеется, отказываться Лариса не стала, тем более что толстяк уступил приличную сумму.

Прошло полгода, за которые женщина ни разу не пожалела о своем решении. Сэкономленных средств хватило на установку шкафа-купе в коридоре и замену входной двери на более надежную. Теперь Ларисе не нужно было трястись в транспорте по два часа, чтобы навестить расхворавшихся родителей. В магазины она заскакивала по пути домой, а с соседями нет-нет да перекидывалась парой слов.

Когда соседка сообщила, что у двери Ларисыной квартиры терся незнакомый субъект лет сорока, высокий, худющий и смуглый, который невесть как пробрался в холл, женщина не обратила на это внимания. Соседи тоже живут здесь недавно, наверняка какой-то знакомый одного из бывших жильцов заходил. А замок на двери давно пора поменять, вечно холл распахивается…

Как водится, гром среди ясного неба грянул неожиданно, когда однажды утром Лариса обнаружила в почтовом ящике повестку в суд. Решив, что это какая-то ошибка, добропорядочная гражданка явилась на заседание, где нос к носу столкнулась с высоким истощенным господином. На его лице, основательно высушенном солнцем, залегли глубокие морщины.

Фамилия мужчины – Николаев – показалась Ларисе смутно знакомой. Конечно, Николаевых в стране немало, но разве не эта фамилия фигурировала в той самой генеральной доверенности и других документах на квартиру? Ну да, так и есть! Выходит, это прежний собственник «однушки». Но зачем он приходил к Ларисе, что ему нужно теперь?..

«Да, я действительно давал генеральную доверенность на продажу квартиры с правом подписания документов своей матери, – Николаев кивнул на сидящую неподалеку даму. – Но затем решил повременить с продажей и отозвал доверенность. Потом надолго уехал в командировку в Алжир, а когда вернулся, узнал, что квартира продана».

Рассеянно глядя на мужчину, Лариса не верила своим ушам. Получается, ни в чем не повинный Николаев отменил доверенность, о чем составил соответствующий документ. Приехал, увидел новую дверь квартиры – и все сразу понял. В отличие от своей несчастной, с опухшим от слез лицом матери, которая, как оказалось, и продала ранее квартиру – тоже ни в чем не повинному Котову. А тот уже перепродал «однушку» Ларисе. Но ведь и она не виновата в этом невольном обмане, так почему должна отвечать за всех?!

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на право подписи директора

Оценка рисков

Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риелторском опыте.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressde

Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.

Толстый и тонкий

Судебное разбирательство затянулось. Лариса наняла юриста, разобралась в расплывчатой формулировке «добросовестный приобретатель» и поняла, что шансов у нее не так и много. А как могло быть иначе, если риелтор заявил, что никаких советов не давал, Николаев подтвердил, что и не думал продавать квартиру, а непонятливая старушка-мать – так что с нее возьмешь?..

Нетрудно догадаться, что суд встал на сторону Николаева и удовлетворил его иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Лариса обратилась в вышестоящую судебную инстанцию, но и там к ее аргументам не прислушались. Единственное, что могло утешить женщину, это то, что Котова обязали вернуть ей все уплаченное по сделке.

Лариса мысленно уже попрощалась с «однушкой» и даже приготовилась искать новые варианты – пусть и за пределами пресловутой МКАД. Только вот Котов, отчаянно потея и страдая от отдышки, принялся трясти какими-то справками. Чуть не плача, он клялся и божился, что все до копейки потратил на лечение.

Решение суда было вынесено, и до проблем Ларисы уже никому не было ровным счетом никакого дела. Выходя из зала заседания, худощавый Николаев легонько хлопнул по плечу толстяка Котова – мол, выздоравливай, браток, я на тебя не в обиде!

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Добросовестная Лариса собрала вещи и, несмотря на советы знакомых «держать оборону до последнего», покинула «однушку». Тем не менее женщина не теряет надежды докопаться до истины, ей не дает покоя тот с виду случайный дружеский хлопок по плечу. Кто знает, может, толстый и тонкий заранее договорились о мошеннической схеме, и в их слаженной цепи сделок вдруг найдется слабое звено?..

,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector