Семейный адвокат
Назад

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Опубликовано: 28.10.2019
0
1

Что, если один из супругов уклоняется от уплаты ипотеки?

Читая ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует понимать, что на все совместно нажитое имущество супругов распространяются нормы права совместной собственности. Подтверждение этой нормы находим в п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ. Не является исключением квартира, приобретенная в ипотеку, она все равно считается совместным имуществом, принадлежащим семье и обоим супругам.

Значит, оба супруга имеют право разделить квартиру между собой, определив доли собственности либо самостоятельно, составив добровольное соглашение согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ, либо на законных основаниях, разделив совместную собственность и долговые обязательства на равные доли согласно п. 1 ст. 39 СК Российской Федерации.

Более точно описывает ситуацию п. 1 ст. 7 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.

Согласие должно быть дано в письменной форме». Так как ипотечная квартира является собственностью обоих супругов, то обязательства по выплате долга за ипотеку по кредиту должны быть распределены в равной степени между супругами.

Долг по кредиту делится между супругами наравне с распределением других видов долгов. Общие кредитные обязательства супругов перед организацией, оформившей ипотеку, являются равными, оба супруга в равной степени ответственны за полное гашение долга за ипотеку.

Основные моменты практического осуществления развода с оформленной на семью ипотекой

Проблем с пониманием процедуры раздела ипотечной собственности никто не испытывает, сложности в распределении долей начинаются только в момент раздела долговых обязательств. Как только речь заходит о совместном гашении ипотечной задолженности, энтузиазм и стремление разделить пополам совместное имущество пропадает, многие супруги начинают искать способ избежать выплат по своей доле долга.

Все это осложняется условиями, которые могут быть выставлены кредитором в качестве третьего лица. Банк имеет право наложить запрет на продажу квартиры до момента полного погашение ипотечной задолженности, если усомнится в платежеспособности супругов, имеет право выставить требование по суду о досрочном гашении долга, что может причинить сильные неудобства для обоих супругов.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Судя по нормам закона, изложенным в п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга с одного супруга после развода на другого; деление платежей на равные доли между супругами с последующим индивидуальным погашением кредита каждым супругом; деление ежемесячного платежа на равные части невозможны без прямого согласия банка либо иной кредитной организации.

Банк вправе отказать супругам в просьбе о внесении изменений в ипотечный договор. Причем в этом случае даже вмешательство суда не даст положительного эффекта. Кредитор в первую очередь будет соблюдать собственные интересы, а не заботиться о соблюдении прав каждого супруга. Банк интересует гарантия возврата всех средств, взятых в ипотечный кредит супругами, получение прибыли от постоянных платежей, рассчитанных на длительный период.

Единственным исключением, на которое может пойти банк, это документальное подтверждение платежеспособности одного или обоих супругов, гарантирующее возврат заемных средств, в таком случае банк может пойти на изменение ипотечного договора в пользу супругов, взяв платеж в размере 0.5% от суммы оставшегося долга. Но такие решения кредитором принимаются крайне редко, надеяться на них не надо.

На практике существует несколько вариантов решения проблемы с разделом ипотеки:

  • Осуществить продажу квартиры с одобрения банка, сразу погасить всю задолженность по кредиту, а остаток суммы разделить по закону между супругами. Многие юристы считают этот вариант идеальным для избавления от кредитных обязательств. Вот только далеко не всегда реально осуществить его, на это влияют несколько факторов. Во-первых, процесс согласования продажи квартиры с банком очень сложный и отнимает много времени, банк может предложить оформление ипотеки каждому супругу индивидуально, используя средства от продажи залоговой недвижимости в качестве первоначального взноса для приобретения индивидуального жилья каждому супругу. Во-вторых, искать покупателя достаточно сложно, нужно убеждать купить жилье в ипотеке, доказывая, что оформление не займет много времени и обмана в процессе переоформления не будет. В-третьих, сложно достичь взаимопонимания самим супругам и определиться в стоимости квартиры;
  • Между супругами распределяется сумма платежей по кредиту в месяц так, чтобы совокупная сумма покрывала требуемый минимум оплаты ипотечного платежа, сами супруги могут договориться о разных суммах платежей самостоятельно, если есть на это причины, например, безработный один супруг. Если же супруги просят разделить платеж у банка, оформив каждому индивидуальные кредиты для покрытия ипотеки, то банк может высчитать сумму остатка ипотечного долга, высчитать пени за досрочное гашение, выставить требование о погашении ипотеки и далее с каждого супруга индивидуально ожидать погашения кредитов, не связанных с ипотекой. При любом варианте решения супруги вынуждены жить вместе в ипотечной квартире, пока не выплатят всю сумму долга. Интересная ситуация может получиться в случае отказа одного из супругов после получения индивидуального кредита выплачивать свою часть долга за ипотеку. В этом случае банк будет вынужден выставить квартиру на принудительную продажу с правом удержать общую сумму долга по ипотеке, остаток средств распределить законным порядком между супругами или предложить одному из супругов добровольно принять на себя обязательства другого по выплате ипотеки и получить полные права  собственности на ипотечную квартиру. Если оба супруга не намерены терпеть друг друга и не в состоянии жить вместе, а для банка ругань между заемщиками не является убедительной причиной для изменения условий ипотечного договора, то они могут в сговоре перестать платить по ипотеке. В этом случае банк через 3 месяца выставит квартиру на принудительную продажу, удержит сумму ипотечного долга, сумму просроченных платежей и пени по ним. Есть еще одна скрытая опасность при таком стечении обстоятельств. Если один супруг соглашается взять на себя совокупный долг по ипотеке, продолжает длительное время исправно платить, но в определенный момент по истечении нескольких лет теряет возможность вносить полную сумму, банк все равно выставит ипотечную квартиру на принудительную продажу, и взыщет остаток долга с плательщика, сумма, вырученная от принудительной продажи, будет значительно ниже рыночной стоимости квартиры. В случае если один из супругов выполняет требование банка о досрочном погашении кредита, а второй нет, то первый имеет право сдать в субаренду часть своей доли, которую он выплатил, третьему лицу без разрешения супруга, так как каждый из них несет уже долевую ответственность исключительно по своим квадратным метрам. А продать часть своей доли такой супруг не сможет, пока вся квартира не будет выведена из статуса залогового имущества банка. Это может быть расценено как провокация со стороны супруга, но факт остается фактом. Такие случаи нередки. Если супруг, чьи права ущемлены присутствием третьих лиц на жилплощади, подаст в суд, решение может быть вынесено и в пользу заявителя, особенно при наличии несовершеннолетних, проживающих в квартире;
  • Происходит полный отказ от права на собственность, на обязанность разделить кредит и другие платежи одним супругом в пользу другого. Такие ситуации крайне редки, но имеют место в юридической практике.

Все было бы здорово при таком способе решить вопрос о разделе ипотеки, если у второго супруга есть желание и возможность полностью оплачивать ипотеку, соблюдая график платежей. Если же оставшийся платить ипотеку супруг не сможет справиться с нагрузкой, банк выставит квартиру на принудительную продажу, что сильно снизит стоимость квартиры и нанесет ущерб плательщику по обязательствам.

Перечисленные варианты проведения раздела ипотечной недвижимости считаются в юридической практике базовыми. Но существуют и альтернативные способы избавления от ипотечной недвижимости, находящейся в общем пользовании супругов после развода. Взять новый кредит для личных нужд или в этом же банке, или в другом, продать часть имущества, нажитого совместно в период брака, затем собрать сумму и погасить ипотечный кредит.

В крайнем случае заключить договор займа с кем-либо. Это приведет в итоге к избавлению от ипотечного долга и последующей выплате задолженности по другим обязательствам, которые носят личный характер. Суммы кредитов, взятых дополнительно под личную ответственность, могут быть крупными, сумма платежей по ним значительная.

При длительном ответственном гашении кредитов, можно будет попросить банк провести реструктуризацию долга и чуть уменьшить сумму выплат или сократить срок выплаты долгов. Такие решения принимаются на усмотрение руководства банка.

Изначально при оформлении ипотечного займа банк может выставить обязательное требование о необходимости заключения брачного контракта между супругами, без наличия которого рассчитывать на положительное решение по ипотеке нет смысла.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Есть даже такие удивительные семьи, где супруги после развода не ругаются, не живут как муж и жена, но исправно выплачивают ипотечный кредит, ничего не пытаясь менять в договоре ипотечного кредитования, избегая любых пересечений с сотрудниками банка, понимая, что в любом случае банк будет блюсти собственный интерес. В чем-то они правы.

Довольно частое решение, но нужно знать риски. Они в этой схеме есть и для первого, и для второго супруга (хотя у плательщика их, конечно, больше).

Я выплачиваю

Вам нужно выбрать одно из двух решений:

  • Просить у второго супруга документ об отказе от его претензий на жилье. Это может быть договор дарения либо соглашение о разделе имущества.
  • Требовать в суде, чтобы супруг возместил вам его часть платежей.

Помните о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он отсчитывается не с даты развода: в вашем случае отсчет идет для каждого платежа отдельно. Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Подойдет, если вы не хотите оповещать банк о разводе (если банк сочтет, что финансовое положение супругов ухудшилось, он может потребовать досрочного погашения ипотеки). Вы оплачиваете ипотеку вдвоем, а по завершении выплат (когда банк снимет обременение) сможете продать и поделить как общее брачное имущество.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе супругов

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества регламентируется Семейным Кодексом. Согласно п. 1 ст. 39, имущество и долги делятся между супругами в равных долях. Однако когда срок ипотечного кредита не истек, достаточно сложно разделить квартиру, находящуюся под залогом.

Открытое сотрудничество с банком поможет быстро завершить раздел ипотечной жилплощади и снизить моральные издержки. Без согласия кредитной организации невозможно самовольно разделить квартиру.

При разделе имущества, обремененного ипотекой, суд принимает во внимание пожелания банка. Срок и условия ипотечного договора играют решающую роль при разделе жилплощади в ходе бракоразводного процесса. Чтобы учесть интересы обоих супругов и кредитной организации, можно поделить квартиру и долг по ипотеке.

Предлагаем ознакомиться:  Как просить неустойку за задержку сдачи квартиры по долевому строительству

Оформить соглашение. В нем должен быть прописан порядок погашения кредита и доли супругов на жилплощадь. О соглашении необходимо уведомить банк заранее, и лишь после этого оформлять расторжение брака. При наличии несовершеннолетних детей брак расторгается только в судебном порядке.

Один из супругов может отказаться от прав на квартиру. Отказ заверяется у нотариуса. Подписав отказ, супруг освобождается от выплаты долга по ипотеке и лишается прав на недвижимость. Вся сумма кредита ложится на экс-партнера.

Внимание!

Чтобы отказ вступил в силу, банк должен дать свое согласие. Таким образом, расторгается текущий договор и заключается новый, где основной заемщик — владелец квартиры.

Супруги могут продать квартиру. Продажа также должна быть согласована с кредитной организацией. После совершения сделки задолженность перед банком должна быть полностью погашена. Оставшаяся сумма делится между супругами пропорционально их доли в недвижимости. Без согласия банка продать квартиру невозможно — нотариус не пропустит сделку, так как имущество находится в залоге.

Согласно брачному контракту. При его наличии имущество и ипотечный долг делятся по определенному договором регламенту. Сегодня большинство ипотечных займов выдается с обязательным условием заключения брачного контракта. Адвокаты советуют не пренебрегать возможностью заранее разделить обязанности.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

После того как суд вынесет решение и установит доли, банк расторгает текущий ипотечный договор и заключает с каждым из бывших супругов новое соглашение. Сумму кредита делят пропорционально установленным долям в жилплощади.

Если один из партнеров по какой-либо причине не может быть основным заемщиком, например, не имеет трудового стажа, то кредитная организация предлагает привлечь созаемщика. Это могут быть родители или иные платежеспособные лица.

При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, учитывается порядок выплат по ипотеке и платежеспособность обоих супругов. Кредит при разводе делится в соответствие с установленными долями на жилплощадь.

Многие опрометчиво полагают, что сам факт наличия детей и их проживание после развода с одним из супругов, дают право на получение большей доли в квартире. Чтобы соблюсти интересы детей, суд может нарушить правило равноценного раздела лишь в следующих случаях.

https://www.youtube.com/watch?v=EVfmWMn5KzQ

Ребенок имеет ограниченные возможности. Супруг, с которым по решению суда остаются дети-инвалиды, может претендовать на увеличение доли в квартире. Равноценный раздел противоречит интересам детей. Например, если приобретенная в ипотеку квартира имеет малую площадь и, соответственно, низкую рыночную стоимость, солидарный раздел не способен обеспечить ребенку достойного проживания.

В этом случае опекун может получить квартиру в единоличное пользование, при условии выплаты экс-супругу стоимости его доли. При разводе многодетной семьи. Если все дети остаются с одним из родителей, доля второго супруга уменьшается пропорционально количеству детей. Не существует единого алгоритма расчета.

Доля определяется исходя из обстоятельств расторжения брака. Один из супругов имеет иное личное жилье. Если ребенок остается с опекуном, у которого нет иного жилья, то доля второго супруга может быть уменьшена.

Внимание!

На решение суда влияет множество обстоятельств, при которых заключался и исполнялся ипотечный договор. Если для оплаты ипотеки один из супругов продал собственное движимое или недвижимое имущество, приобретенное до брака, то он может отстоять свое право на большую долю.

Чтобы подтвердить затраты, необходимо предоставить документы о покупке и продаже имущества, а также квитанцию об оплате части кредита. Делать это следует еще до начала судебного разбирательства — во время визита в банк.

Обременение одного из супругов детьми редко влияет на солидарный раздел имущества. Только в исключительных случаях опекун получает приоритетное право на жилплощадь. Когда у супругов нет несовершеннолетних детей, расторжение брака можно оформить без судебного вмешательства. Совершеннолетние дети с ограниченными возможностями автоматически получают долю в квартире.

Когда в качестве первоначального взноса или последующих платежей был использован материнский капитал, раздел имущества значительно усложняется. На основании п. 4 ст. 10 ФЗ № 256, недвижимость, приобретенная за счет материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи.

Несовершеннолетние дети также получают долю в квартире, но до достижения 18 лет долей детей имеет право распоряжаться опекун. Например, если в семье двое детей, то ипотечную квартиру делят на 4 части. Тот родитель, с которым дети будут проживать после расторжения брака, автоматически получает право на 3/4 доли.

Подобный порядок раздела имущества призван защитить интересы детей. Если на момент расторжения брака долг по ипотеке не был погашен, то целесообразно сначала погасить кредит и после этого делить квартиру.

Когда досрочное погашение ипотеки не представляется возможным, банк может обязать бывших супругов выполнять платежи по кредиту в соответствие с долевым участием. Это не всегда удобно, так как при неисполнении одним из партнеров своих обязательств, банк вправе продать обремененную квартиру на торгах.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

После свершения торгов кредитная организация взимает полную сумму долга по ипотеке. Сумму, оставшуюся после взыскания, делят между супругами, в соответствии с их долей в собственности.

В результате торгов квартира значительно теряет в стоимости. Воспрепятствовать решению кредитной организации невозможно даже при наличии несовершеннолетних детей. Единственная уступка, на которую может пойти банк — отсрочка выписки детей до того момента, пока опекун не найдет новое место проживания.

Во избежание зависимости супругов друг от друга и принудительной продажи квартиры, юристы советуют сделать дарение доли. Чтобы не иметь налоговых вычетов, делать это лучше до расторжения брака, взамен уступки какого-либо имущества или же денежной суммы. Так как супруг считается близким родственником, 13% от стоимости доли вычитаться не будут.

Важно!

Дарение можно оформить и на ребенка. Например, отец семейства может подарить свою долю в квартире ребенку и освободить жилплощадь. Таким образом он снимет с себя обязательства по кредиту.

Единственным плательщиком по займу будет мать, на попечении которой остались дети. После совершеннолетия дети вступят в законные права увеличенной долевой собственности квартиры. Процедура дарения должна быть согласована с банком.

При оплате части ипотеки посредством материнского капитала долю в квартире получают все члены семьи. В ходе раздела имущества дележу подлежат лишь доли супругов. Собственность детей остается неприкосновенной. После расторжения брака долями несовершеннолетних детей распоряжается опекун.

Имущество, приобретенное в рамках целевого жилищного займа от Министерства обороны, не подлежит разделу. Ввиду регламента военной ипотеки, договор займа не может быть переоформлен или поделен на двоих супругов, как в случае со стандартным кредитом.

Согласно правилам накопительно-ипотечной системы, погашение займа происходит за счет государства, то есть на безвозмездной основе. Чтобы воспользоваться программой НИС, военный дает обязательство оставаться на службе определенный договором срок, а его страховые отчисления идут на погашение займа.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Исходя из ст. 36 Семейного кодекса, целевые средства и трудовые доходы не считаются совместно нажитым имуществом. Следовательно, их не делят при разводе.

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, по закону их нельзя оставить без регистрации. Супруга может в судебном порядке обязать военнослужащего прописать детей в ипотечную квартиру, апеллируя ст. 54 Семейного кодекса.

Сделать это может и сам военнослужащий, если хочет, чтобы дети проживали с ним. Это представляется возможным лишь в том случае, когда кредит полностью выплачен.

Важно!

Если срок договора не истек, военнослужащий не вправе распоряжаться залоговой квартирой. Дети получают право собственности на квартиру, купленную на условиях военной ипотеки, лишь после смерти родителя-военнослужащего.

Имущество и долги по военной ипотеке не могут быть поделены после развода. Военнослужащий не вправе дарить, уступать или продавать квартиру, полученную на условиях НИС, до полного выполнения обязательств по кредиту.

Я выплачиваю

Из жизни

Супруги с ребенком взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но периодически жили вместе. Всю ипотеку оплачивал муж и в 2012 году расплатился. Взыскивать с жены ее часть платежей ему и в голову не пришло — на квартиру она не претендовала. В 2015 году 3-летний срок, в течение которого он мог что-то отсудить, истек.

Почти сразу жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив полквартиры как бывшая супруга. Увы, вторые полквартиры тоже ушли ей — за долги по алиментам (ведь формально они были давно разведены).

Как разделить квартиру при разводе, что если есть дети

Развод в любой семье обычно сопровождается не только вопросом, с кем станут теперь жить дети, но и разделом всего, что нажито, в том числе недвижимого имущества. Именно при «дележе» квартиры при разводе часто возникают конфликты, решить которые удается только с помощью вмешательства юристов или даже судебного разбирательства.

Важно!

Между тем, раздел имущества у супругов достаточно подробно регламентирован нормами Семейного кодекса РФ, на которые и ориентируются суды, вынося решения, делая исключения в основном только из-за интересов детей.

Для грамотного и законного раздела недвижимости, нужно определить, является ли она по сути своей, совместной собственностью или нет. Как делится квартира при разводеСогласно ст. 33 Семейного кодекса имущество, приобретенное за время супружества, признается совместным, а п.1 ст.39 гласит, что в результате раздела такого имущества, оно признается принадлежащим в равных частях (долях).

  • По соглашению сторон. Такой раздел может происходить в любых оговоренных долях. Также по соглашению бывших супругов жилье может полностью отойти к одному из них. Правда, поделить квартиру без учета интересов несовершеннолетних детей не удастся;
  • Согласно условиям договора (брачного);
  • Если супруги проживают раздельно (то есть фактически семейных отношений уже не существует), и кто-то из них за это время приобрел недвижимость;
    Доли супругов могут быть установлены неравными, с учетом интересов детей;
  • Если один из супругов все время брака не работал (без причин, признаваемых уважительными), а также расходовал общие средства/имущество не на благо семьи, его доля может быть по суду уменьшена.

В любом случае стороне, считающей, что ее часть жилого помещения должна быть увеличена, следует обосновать свои доводы и доказывать их в суде после подачи иска.

Ипотечная квартира относится согласно ст. 33 СК РФ к совместному имуществу и раздел ее производится по установленным ст. 39 СК РФ общим правилам, то есть поровну. Кредит при этом распределяется пропорционально установленным долям.

Обычно сложности возникают у экс–супругов при попытках совершить какие-нибудь действия с жильем (например, разъехаться). Продать, поменять квартиру без согласия банка не получится, так же, как и разделить один кредит на два.

Поскольку согласно п.1 ст. 391 ГК РФ перевести долг с одного на другое лицо можно только с согласия кредитора, следует написать в банк соответствующее заявление и предоставить требуемые (уточните в банке – какие именно) документы.

  • Погашать долг совместно даже после развода;
  • Один из бывших супругов отказывается от своей доли, и соответственно, от оплаты кредита. Такой отказ следует заверить нотариально и представить в банк. После этого банк переводит долг на одного плательщика, и после его выплаты квартира поступает в его единоличное владение;
  • Если основной заемщик не в состоянии платить по кредиту, с согласия банка квартира продается, после чего кредит перед банком погашается полностью. Оставшиеся средства делятся бывшими супругами поровну.
Предлагаем ознакомиться:  Организация на грани банкротства не выплачивает зарплату
  • Квартира приобретена на личные средства супруга, хотя бы это сделано и во время брака. Такое возможно, например, если он воспользовался для оплаты части кредита личными сбережениями, имевшимися до брака, либо получил наследство и т.д.;
  • Квартира оформлена по программе военной ипотеки (накопительно-ипотечная программа) для военнослужащих. Поскольку такие средства являются целевыми, претендовать на долю в квартире не может (целевые средства, даже если они получены в виде трудовых доходов, не являются совместно нажитыми, ст. 36 СК РФ).

При этом и кредит выплачивать должен только бывший муж. Если же супруга вложила в ипотеку свои средства, она имеет право на часть жилья, пропорционально своему вкладу (и такую же оплату по займу).

Важно помнить, что даже если кредит поделен на два договора, задолженность одного из заемщиков может привести к тому, что квартира будет продана банком из-за накопившихся долгов. Вот еще более развернутая информация о дележе ипотечной недвижимости.

  • Как делится квартира после развода, если есть дети/ребенок
  • Проконсультируйтесь с юриcтом бесплатно!
  • Если у разводящихся супругов имеются дети, раздел имущества может и затянуться, и осложниться. Согласно части 2 ст. 39 СК РФ суд при разделе имущества в таком случае может отойти от равенства долей.
  • Хотя сам несовершеннолетний не имеет самостоятельных прав на квартиру (а только на личные вещи, доходы родителей и проч., согласно ст. 60 СК РФ), суд учитывает интересы ребенка.
  • Ели ребенок – инвалид;
  • Наличия у второго родителя другого (личного) жилья;
  • В других случаях, напрямую затрагивающих интересы детей.

Сам факт проживания несовершеннолетнего ребенка с одним из родителей не влияет на равные права супругов при разделе имущества. Суд обычно по собственному усмотрению не решает вопроса об увеличении доли одного из бывших супругов, поэтому в исковом заявлении следует обосновать причины.

  • Через органы ЗАГС (минуя суд), если нет спора об имуществе (ст. 19 СК РФ);
  • В судебном порядке, если муж и жена не достигли согласия по имущественным вопросам, либо один из супругов не дает согласия на развод (ст. 21 СК РФ).

Как делить квартиру если есть детиСоответственно, в первом случае можно составить соглашение у нотариуса, устанавливающее доли в общем имуществе (квартире).

Во втором – определять доли через суд, в порядке искового производства. При этом дети в разделе не участвуют, так как прав на совместно нажитое имущество супругов не имеют. Если у ребенка/детей имеется своя доля в общем имуществе, «делить» через суд будут только часть квартиры, принадлежащую супругам.

При разделе квартиры, по которой выплачивается ипотечный кредит, и которая находится в залоге у банка, раздел ее производится между супругами пополам, в равных долях. На выплаты по кредиту такое решение суда не влияет – договариваться о разделе кредитного договора и делении тела кредита бывшим супругам придется самостоятельно.

Важно помнить, что в случае, если квартира буде выставлена банком на продажу за неуплату долга по кредиту, даже наличие несовершеннолетних детей не повлияет на решение банка. Максимум, по ходатайству органов опеки будет отсрочена выписка детей, пока родители не найдут другое жилье. Поэтому бывшим супругам важно прийти к совместному решению о выплатах по ипотечному кредиту.

  • Если квартира или дом капитально отремонтированы или перестроены во время супружества, в нее вкладывались общие деньги, либо средства второго супруга (личные), при разделе квартиры суд выделит второй стороне долю, признав недвижимость совместной (вследствие ее значительных улучшений);
  • Квартира может быть разделена согласно условиям брачного договора (даже если куплена до брака одним из супругов);
  • Если квартира куплена до брака одним из супругов, а после свадьбы второму была выделена доля, такая квартира не будет делиться, так как куплена на деньги только одного;
  • Если жилье покупалось на средства, скопленные одним из супругов до брака, а куплена после свадьбы, она будет признана совместной собственностью.
    Раздел имущества, в том числе и квартиры, после развода – процесс непростой, имеющий множество нюансов в каждом конкретном случае.
  • Если нет согласия между сторонами, решать его придется в суде. Здесь пригодится и наличие документов, которыми стороны подкрепят свои доводы. Нелишним будет и консультация, или привлечение к делу квалифицированного юриста.

Квартиру можно купить практически любым способом, но при этом важно, чтобы до заключения брака или же до покупки квартиры между супругами был заключен брачный договор, оговаривающий дележ жилья. По вопросу составления такого договора вас может проконсультировать юрист или нотариус.

Если в семье есть ребенок, который проживает совместно с родителями в ипотечной квартире, то разделить такую недвижимость становится непросто. Закон на стороне того родителя, с которым останется проживать несовершеннолетний ребенок.

Соответственно, доля родителя, который будет проживать с ребенком, обеспечивать ему условия комфортного проживания, доля будет выделена в собственности больше. При этом распределение долговых обязательств между супругами останется равными по долям.

Раздел имущества при разводе: что делать с ипотечной квартирой?

Развод – сам по себе штука неприятная, когда же развод и ипотека сталкиваются, многие пары могут прийти в замешательство. Что делать с ипотечной квартирой при разводе, и как ее разделить?

Развод и ипотека

Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор (ФЗ «Об ипотеке», Глава 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов»).

При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако, купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на ваши действия с кредитной квартирой.

Также может потребоваться переоформить договор об ипотечном кредите и страховку заемщика. К слову, переоформление ипотечного договора стоит денег – в среднем 1% от оставшейся суммы долга. Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности, в соответствии с законом «Об ипотеке», не может предметом залога.

В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке.

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Важно!

Если бывшие супруги – созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов.

При разводе через суд (не по согласию или в соответствии с брачным договором), судья в любом случае разделит квартиру пополам, вне зависимости от того, на кого оформлен ипотечный кредит.

Если так произошло и кто-то отказывается вносить свою часть денег по кредиту, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту или потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным за кредит средствам, например, не 50 на 50, а 60 на 40.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.

Если финансовые возможности каждого из супругов позволяют взять индивидуальный кредит, то банк, скорее всего, переоформит договор и заменит солидарную ответственность по ипотечному кредиту на индивидуальную.

Если же один на одного из бывших супругов оформляется индивидуальный договор, то второй супруг лишается права претендовать на ипотечную квартиру.

Если же квартира взята в ипотеку одним из супругов перед свадьбой и выплаты по ипотеке продолжались в течение брака до развода, второй супруг имеет право претендовать или на компенсацию части выплат, сделанных в период брака или на часть квартиры, которая соответствует этой сумме.

Если пара жила в гражданском браке и не оформляла официально свои отношения, то нормы Семейного кодекса о разделе имущества на них не распространяются.

Поэтому надо будет либо заключить соглашение о разделе имущества и долгов, либо пересчитать свою часть средств, внесенную по кредиту, в долю кредитной квартиры и доказывать свое право на эту долю в суде. Ипотечную квартиру можно продать, погасить долг и поделить деньги. На такую сделку банк должен дать принципиальное согласие.

Когда семья на грани развода и единственное, что ее объединяет — это дети и ипотека, раздел недвижимого имущества требует крайней расчетливости. Часто не получается быстро разменять. Или продать ипотечную квартиру, ведь банк не желает терять положенные проценты. Чтобы бракоразводный процесс прошел максимально безболезненно, следует придерживаться рекомендаций.

Подтверждайте каждое вложение в имущество документально. Делать это можно с помощью справок, квитанций или даже показаний свидетелей. Главная цель — убедить суд и кредитную организацию в своей благонадежности.

Тогда банк может предоставить возможность отсрочки платежей в связи с семейными обстоятельствами, а суд встанет на защиту имущественных интересов при разделе квартиры. Не стоит допускать зависимости платежей. Если банк разделил платежи супругов, то при неисполнении обязательств по кредиту одним из них автоматически страдает вся семья.

Когда нет полной уверенности в регулярности платежей бывшего супруга, стоит настоять на отчуждении его доли в свою пользу за вознаграждение или на размене квартиры. Кредитные организации идут на размен и продажу обремененного имущества крайне неохотно, но велика вероятность обязать их дать согласие через суд.

Составляйте брачный договор. Его можно заключить даже после оформления ипотеки, достаточно просто уведомить банк. Договор выступит гарантией исполнения кредитных обязательств и надежным подспорьем при дележе ипотечной жилплощади.

Помните, нет лучшего способа разделить ипотечную квартиру, кроме как договориться с экс-супругом. Судебные тяжбы способны отнять много времени, а банки заинтересованы оставлять договор в неизменном виде.

При мирном соглашении моральные и финансовые потери в результате развода сводятся к минимуму. Грамотно составить договоренность с супругом и разделить залоговое имущество помогут квалифицированные юристы. Консультацию можно получить бесплатно онлайн прямо на нашем сайте.

Предлагаем ознакомиться:  Могут ли высчитывать с зарплаты 70 долг по алиментам

Любое имущество, которое приобретено супругами после свадьбы, будет считаться совместно нажитым и при разводе делиться пополам. Это четко предусмотрено в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Не исключением будет и квартира, приобретенная в ипотеку, даже если основным заемщиком был ваш муж, и она находится полностью в его собственности. Возможен и другой порядок раздела.

Ипотека при разводе. Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов

Если супруги заключили брачный договор и в нем указано, как делится квартира в ипотеке при разводе. Но в нашей стране не популярен такой способ юридического закрепления семейных отношений.

Важно!

Как делится ипотека при разводе? Первая инстанция, которую вы должны уведомить об изменении семейного положения – банк, где оформлена ипотека. При этом желательно прийти к ним с готовым решением, принятым вами и уже бывшим супругом. Их может быть три. Вы находите необходимую денежную сумму, гасите ипотечный кредит, продаете квартиру и вырученные денежки делите пополам.

Это идеальный вариант. На практике же осуществить его не так просто. Можно еще попробовать договориться с банком, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Из вырученных денег можно погасить долг, а остальные поделить. Здесь много нюансов.

Во-первых, банки на такие условия идут с неохотой. Во-вторых, вряд ли вы выручите большую сумму от такой продажи. И, в-третьих, редкий покупатель захочет связываться с покупкой квартиры в залоге у банка.

Вы решаете с банком вопрос о разделе ипотечных платежей и платите каждый свою долю. Здесь тоже много нюансов. Во-первых, в квартире нужно выделить долю каждому супругу, а при наличии детей, и каждому ребенку.

Но, к примеру, в однокомнатной квартире это сделать проблематично. Зачастую этот вопрос нужно решать в судебных заседаниях, а процесс этот длительный и утомительный. Квартира в ипотеке при бракоразводном процессе не разделяется, а ее продажа может повлечь существенные убытки для двоих супругов. Таким образом, лучше все решить полюбовно, не обращаясь в суд.

Некоторые факты

Спорных ситуаций, в том числе и с имуществом может не быть, если оформить брачный договор. Это можно сделать: до свадьбы, в процессе семейной жизни. Однако, брачные контракты заключают около 5% граждан в возрасте от 35-45 лет, которые уже когда то пережили болезненный развод с разделом имущества.

Во-вторых, не факт, что каждый супруг имеет достаточный доход и платежеспособность для того, чтобы ежемесячно гасить свою часть ипотеки. Банк очень трепетно относится к этому обстоятельству. В-третьих, согласно закону «Об ипотеке», доля, выделенная в жилом помещении, не может стать предметом залога.

Внимание!

К примеру, вы с мужем разошлись, с вами остались проживать двое детей. В ипотеку приобретена трехкомнатная квартира с использованием средств материнского капитала.

По закону в данной квартире вы должны выделить детям по 14 доли после погашения ипотеки. В этом случае ответ на вопрос, что делать с ипотекой при разводе и кто из супругов должен взять на себя обязанность по выплате ипотечного кредита по долям детей поможет разрешить лишь суд.

Один из супругов оформляет квартиру, приобретенную в ипотеку, в свою единоличную собственность, и бремя по погашению ипотечного кредита ложится лишь на его плечи. При этом варианте второй супруг должен обязательно быть согласен с таким решением.

При разводе супруги должны понимать, что жилплощадь, приобретенная в браке принадлежит обоим, не важно, кто именно его покупал и кто числится в документах. Только обоюдное согласие на равноценный раздел избавит от нервов и потери времени.заяв-иск о разделе им

Разлад в семейных отношениях и последующий развод – конечно, стресс для каждого. Но всё-таки не нужно забывать о своих обязательствах по кредиту. Кроме того,вопрос, как при разводе разделить кредит, — один из самых непростых.

Хоть кто-то из супругов должен поступить благоразумно и вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотеки. В противном случае придется делить еще и долг за просроченные платежи.

Если вы ежемесячно вносите платеж по своей доле (не важно, разделена ли ипотечная квартира при разводе между вами и супругом в судебном порядке или еще нет) или полностью, то всегда по суду вы сможете с недобросовестного супруга взыскать неуплаченную им часть ипотеки.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом

При законном оформлении ипотеки, связанной с применением материнского капитала, должны соблюдаться следующие принципы:

  • доли в недвижимости распределяются одинаково между супругами;
  • от собственности каждого супруга принудительно выделяется доля для каждого ребенка, соразмерно совести родителей, так как законом мера не определена и не регулируется;

Поэтому легче намного делить ипотечную недвижимость, оформленную с применением целевых средств, в данном случае материнского капитала, между супругами. Все происходит согласно выделенным долям и зафиксированным в момент составления договора ипотеки с применением материнского капитала.

В таком случае прежде чем продавать квартиру, один из супругов имеет право возместить другому супругу стоимость его доли в любом виде, разрешенном законодательством, сохранив за собой собственную долю и доли детей.

Если же нет возможности компенсировать долю одному из супругов другим, квартиру необходимо продать. Вот тут начинаются сложности, особенно если квартира обременена прописанными в ней несколькими несовершеннолетними детьми. Так как необходимо будет получить разрешение комиссии органов опеки и попечительства на продажу квартиры, фактически осуществить это нереально.

Еще одной проблемой является ситуация, когда сертификат материнского капитала использован для оплаты части долга по ипотеке, но общая сумма долга еще не погашена. Что делать в таком случае?

Не нужно паниковать, так как в этом случае доля каждого супруга и детей строго определены в законном порядке, например, если в семье двое детей, то доля каждого супруга в ипотечной собственности составит четверть от общей стоимости, а вот по долгам и кредитам супруги будут выполнять обязательства строго пополам. Даже в случае развода, обязательства не теряют законную силу и распределяются по 50% на каждого супруга.

Банки критично относятся к информации о разводе или о намерении развестись, однако, скрывать от кредитора изменение гражданского состояния не стоит, так как банк может потребовать досрочное погашение, если заподозрит супругов в сокрытии информации.

5. Продажа квартиры

Для покупателя это достаточно хлопотная сделка, поэтому вам, скорее всего, придется сделать скидку.

Как продать квартиру при невыплаченной ипотеке

  • Получить согласие банка на продажу.
  • Определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: ваш долг банку ваш доход от продажи.
  • Самостоятельно найти покупателя и заключить с ним у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение — и вы станете владельцем обычной квартиры.
  • Завершить продажу: заключить основной договор купли-продажи, получить от покупателя остаток (свой доход) и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если собственник муж

Важно уточнить, если во время приватизации квартиры, супруга не была прописана, а просто длительно проживала совместно с мужем, то при разводе она претендовать на долю в имуществе мужа не может, так как не является собственником совместного типа собственности.

А вот в случае если жена прописана в квартире, и на момент приватизации сохранила этот статус, но не является собственником и не участвовала в самой приватизации, она может проживать в помещении сколько угодно долго до момента продажи имущества по воле собственника, а вот права распоряжаться собственностью у нее не будет.

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ. Денег на него у людей обычно нет, но не упомянуть нельзя. Вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом: ее можно поделить по долям или продать.

Банк – какой бы способ выше вы ни выбрали – может предложить еще и реструктуризацию кредита, то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети).

Это не очень выгодно. Да, такие вопросы быстро не решаются и, вероятно, вас не смогут выселить мгновенно, сколько-то месяцев вы еще проживете. Но, во-первых, банку важнее быстро вернуть свои средства, поэтому жилье продадут по низкой цене, а с вас еще удержат штрафы/пени — в итоге вас все-таки выселят, а из вырученных денег вернут совсем немного. Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе через суд

Чтобы в суде подтвердить свои права на собственность, находящуюся в ипотеке, доказать право на долю в собственности, нужно предъявить в суде ряд документов:

  • банковский пакет бумаг, полученный при оформлении ипотечного кредита на квартиру;
  • паспорта обоих супругов (оригиналы и копии);
  • свидетельство о расторжении брака, чтобы претендовать на раздел собственности по закону после развода;
  • выписка из банка, в которой указана точная сумма оставшегося долга.

В случае простого решения по делению ипотечной собственности, находящейся в совместном владении после брака, банк присудит доли каждому супругу в размере 50% от стоимости недвижимости. Если присутствуют в квартире несовершеннолетние дети, особенно вписанные в нее, суд принимает решение в индивидуальном порядке.

Для того чтобы избежать возможности появления спорных ситуаций при разводе, необходимо заранее оформить супругам добровольное соглашение с указанием всех вариантов решения имущественных споров, или заключить брачный контракт. Это поможет сохранить остатки отношений между супругами и детьми.

Резюме

  • Семейные отношения для банка не значимы — и в браке, и в разводе вы останетесь заемщиком и созаемщиком и оба должны по всей сумме (взять ипотеку в браке на одного можно только одним способом — подписать брачный договор. У второго супруга не будет ни доли, ни долгов по кредиту). Платить свою половину и не беспокоиться о другой не выйдет. Если супруг перестал вносить платежи — нужно платить за двоих или отказываться от квартиры.
  • Банку все равно, в каких долях вы поделите квартиру между собой. Это решаете вы с супругом — или по договоренности, или по закону.
  • Закон опирается на то, из каких средств вы вносили плату за жилье: общих или личных. Если вы добавили к стоимости квартиры личные средства, имеете право увеличить свою половину жилья на эту сумму. Но суд потребует доказательств. Сохраняйте по возможности все: договоры дарения, выписки о переводах от родителей, документы о наследстве и т. д.
, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector