Семейный адвокат
Назад

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Опубликовано: 28.10.2019
0
334

Как взыскать неустойку по ДДУ при банкротстве?

Неустойка за нарушение срока передачи готовой квартиры участнику строительства предусмотрена в п.2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей стоимости договора. В соответствии с той же нормой физлицам неустойка полагается в двойном размере. В обычной ситуации требование об ее уплате предъявляется застройщику.

Но, предъявить требование о неустойке помимо исполнения основного обязательства необходимо в рамках арбитражного процесса о несостоятельности. Согласно

, детализирующей состав денежных требований кредиторов – участников долевого строительства, неустойка за просрочку в них не входит.

Но, изначально предусмотренная соглашением неустойка является частью обязательств должника-застройщика. Сложность заключается в том, что рассчитать ее можно только на момент исполнения основного обязательства. Задача арбитражного управляющего заключается в доведении строительства до завершения и передаче квартир дольщикам.

Теоретически, обязательства застройщика-должника закрываются в рамках дела о банкротстве. Но, на практике до погашения задолженности по четвертой очереди реестра дело не доходит за недостатком средств.

Возможные алгоритмы действий

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!
Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков
см. ЗДЕСЬ.

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.
Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения ос от частного лица организации

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

  • Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
  • Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
  • Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств.

Что происходит при банкротстве застройщика?

Банкротом девелоперскую компанию признает арбитражный суд при ее соответствии следующим признакам.

  • Размер задолженности: свыше 100 тыс. руб. перед юрлицами и более 10 тыс. руб. перед гражданами.
  • Срок неисполнения обязательств – более 3-х месяцев.
  • Невозможность рассчитаться в течение месяца.

Инициировать судебный процесс может сам застройщик, дольщики, налоговая инспекция или иные кредиторы при наличии вышеперечисленных признаков.

Процесс банкротства

Процедура предполагает регистрацию искового заявления с приложением подтверждающих документов. Все заинтересованные лица должны быть уведомлены о запуске процесса в течение 5-ти дней. Они вправе заявить свои требования к должнику. Каждое из них вносится в реестр кредиторов после уточнения характера и правомерности задолженности.

После рассмотрения искового заявления суд принимает решение об открытии конкурсного производства.

Конкурсное производство вводится сроком до 1-го года и может быть продлено на 6 месяцев.

Предлагаем ознакомиться:  Выдача свидетельство о праве на наследство в 2019 году: сроки и порядок выдачи

В его рамках конкурсный управляющий формирует реестр кредиторов, уточняет их требования, принимает меры по их удовлетворению, проводит собрания участников.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Банкротство Застройщика при долевом строительстве

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Неустойка по дду при банкротстве застройщикаХочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции, подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Чтобы предъявить требования к строительной фирме, дольщик обязан собрать ряд документов, которые затем направляются в арбитражный суд. Однако главным документом является заявление. Остальные бумаги лишь прикладываются к нему.

В заявлении указывают:

  • название суда и номер дела;
  • имя строительной компании и ее адрес;
  • фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего и его адрес проживания;
  • личные сведения об участнике строительства;

  • дату и номер договора ДДУ;
  • номер жилого дома и помещения в соответствии с ДДУ;
  • стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, которые переданы застройщику;
  • документы, подтверждающие денежные операции между застройщиком и дольщиком;
  • сведения о невозможности выплатить неустойку.

Все требования в заявлении обосновываются ссылкой на законы и нормативные акты, которые защищают потребителя. К заявлению необходимо приложить также ДДУ и документы о финансовых операциях дольщика и застройщика.

Документ с заявленными требованиями отправляется по адресу арбитражного суда, арбитражного управляющего и застройщика-должника вместе с копиями всех необходимых официальных бумаг.

Они подаются в течение 30 дней после объявления судом режима наблюдения за банкротом. Если сроки не были соблюдены, то в течение двух месяцев после объявления конкурсной стадии.

Неустойка по дду при банкротстве застройщика

Если застройщик был застрахован от ответственности, то в случае его банкротства и объявления конкурсной стадии дольщик имеет полное право на получение страховки. Подтверждение страхового случая производится арбитражным судом по введению конкурсного режима.

Если у застройщика есть подтвержденное ручательство банка, то дольщик имеет право требовать денежное взыскание у самого банка согласно размерам тех требований, которые он включил в заявление. Однако процедура выплаты зависит от договора поручительства между банком и застройщиком. Стоит заметить, что конкурсный юрист имеет право уменьшить суму выплаты по требованию банка или строительной компании.

Если застройщик ввел дом в эксплуатацию до объявления его банкротом, а следом подписывает с дольщиком акт приема-передачи жилья, то последний имеет полное право обратиться в арбитражный суд и заявить о правах собственности на жилплощадь. После передачи прав собственности на жилье дольщику он обязан уплатить пошлину в размере 6000 рублей.

Что гласит закон о банкротстве?

В качестве удовлетворения интересов дольщиков ФЗ-127 предусматривает следующие варианты.

  • Завершение строительства и передача объекта недвижимости на условиях заключенного договора посредством создания ЖСК (ст. 201.10).
  • Передача прав на помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме (ст. 201.11).
  • Исполнение условий договора за счет передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику (ст. 201.12-22).
  • Удовлетворение денежных требований с соблюдением их очередности (ст. 201.13).

Вариант погашения задолженности перед участниками строительства выбирается на их собрании. Требования предъявляются не к застройщику, а только к конкурсному управляющему.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Как узнать дольщику начал ли застройщик процедуру банкротства?

На основании ст. 201.4 ФЗ-127 утвержденный арбитражным судом

, перед которыми застройщик имеет задолженность. Поскольку согласно п. 1 вышеупомянутой статьи все требования могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве, важно не пропустить момент их предъявления. Для этого

. Сделать это можно одним из следующих способов.

  • Сайт газеты «Коммерсантъ». В ее базе хранятся все опубликованные объявления о банкротстве застройщиков. Для уточнения информации достаточно ввести в поисковой строке ИНН либо ОГРН компании.
  • Сервис Мой Арбитр. В картотеке дел поиск осуществляется по ИНН, ОГРН или наименованию организации. Дела о несостоятельности помечены буквой «Б».

На формирование реестра требований кредиторов закон отводит 3 месяца со дня публикации сообщения о банкротстве застройщика в «Коммерсанте». После назначения конкурсного управляющего руководитель компании-банкрота обязан передать ему все сведения об участника строительства.

Надеться на добросовестность обоих не стоит, самостоятельно отслеживать состояние дел застройщика надежнее. Это гарантирует своевременное предъявление и удовлетворение требований.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации. Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир, на которые были заключены договоры с застройщиком.

Кто достраивает дома после банкротства застройщика?

Вариант удовлетворения требований участников незавершенного строительства утверждается ими на собрании.

Компанию, готовую принять на себя обязательства застройщика-банкрота находит конкурсный управляющий. Она покупает объект незавершенного строительства с условием передачи участникам готовых квартир.

Кооператив из дольщиков по решению суда получает право на завершение строительства.

При отсутствии таких отчислений участникам приходится изыскивать собственные средства. После передачи членам ЖСК незавершенного строительства их требований к застройщику считаются погашенными при условии, что стоимость полученного ими объекта равноценна сумме произведенных ими платежей. В противном случае они имеют право требовать разницу с застройщика.

Как подать заявление в суд? Образец заявления

В суд дольщик вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора долевого строительства, присуждении неустойки за нарушение сроков или о признании застройщика банкротом. Во всех трех случаях к заявлению прилагаются следующие документы.

  • Копия договора с застройщиком.
  • Платежные документы, демонстрирующие исполнение обязательств истцом.
  • Подтверждение направления заявления должнику и/или конкурсному управляющему.
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

Исковое заявление составляется по общим правилам – образец заполняется с учетом конкретных требований участников строительства. Регистрация иска о признании застройщика банкротом возможна только в случае документально подтвержденных фактов, доказывающих наличие у должника вышеописанных признаков несостоятельности.

Последнее оформляется подачей заявления на односторонний отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей и нарушением сроков. Если последний игнорирует требования дольщика, тот имеет право обратиться в суд.

При расторжении договора его инициатор имеет право на возмещение причиненного ущерба и неустойки.

В рамках дела о банкротстве требования о выплате всей оплаченной застройщику суммы подлежат удовлетворению по 3-й очереди. Имеющихся средств может не хватить для расчета, покрытия убытков и неустойки. Последние погашаются в последнюю очередь. Наиболее надежный вариант вернуть деньги при банкротстве застройщика – это согласиться на достраивание объекта другой компанией или ЖСК.

В более привилегированном положении находятся дольщики, переводившие средства через счета-эскроу. При расторжении ДДУ все переведенные ими в банк средства возвращаются в полном объеме.

Для этого в банк предоставляют документы, подтверждающие расторжение договора, – добровольное или через суд. Компенсировать потери дольщиков призван и Фонд защиты прав граждан-дольщиков. В соответствии с п.3 ст. 23.2 ФЗ-214 при объявлении застройщика несостоятельным Фонд выплачивает возмещение участникам строительства. Но, только при условии, что компании делала в него отчисления.

Получить страховку при банкротстве застройщика непросто.

– страховой случай еще не зафиксирован. После §7 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. предусматривает завершение строительства силами другой компании или ЖСК.

Одностороннее добровольное расторжение ДДУ по инициативе дольщика с целью возврата уплаченных средства автоматически аннулирует право на страховку. Действовавшая до июля 2017 г. ст. 15.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает

типовые решения юридических вопросов

. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

БЕСПЛАТНО

!

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector