Семейный адвокат
Назад

Как оформлять сделку на квартиру

Опубликовано: 17.10.2019
0
3

Проверка

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки. Это делается путем проверки:

  1. Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения, то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений. Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
  2. Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
  3. Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста. Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег, потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее.

Следующее, что стоит проверить, это отсутствие притязаний на квартиру. Для этого необходимо заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ ее предусматривает уплату государственной пошлины. В такой справке содержаться достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько и был ли данный объект недвижимости в спорах в течение последних трёх лет. Если споры были, следует попросить собственника документ о судебном решении, чтоб узнать, в чью пользу оно было вынесено.

На что еще необходимо обратить внимание продавцу и покупателю, чтобы избежать мошенничества при заключении сделки? Фото № 4

В процессе купли-продажи квартиры есть ряд нюансов, которые должны учитывать обе стороны сделки при ее заключении. Соблюсти правильность и гарантировать себе безопасность сделки помогут представленные ниже советы.

Все, что нужно помнить продавцу:

  • Максимально презентабельно показывайте свою квартиру каждому потенциальному покупателю.
  • Проведите верную оценку стоимости квартиры, иначе спрос на нее будет мал.
  • В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
  • Передавать ключи для квартиры можно только после того, как вы получили все деньги по договору. В таких ситуациях лучше работать через гаранта (например, банк).

Все, что нужно помнить покупателю:

  • Выбирая квартиру, внимательно изучите потенциальный предмет сделки, дабы удостовериться в правильности его оценки. Если имеется повод для торга – торгуйтесь.
  • Перед покупкой квартиры обязательно проверьте ее на «чистоту». Для этого необходимо обратиться с личными данными продавца в Росреестр для установки наличия у него прав собственности на имущество, в налоговые органы, ЖКХ и ЕИРЦ для проверки наличия задолженностей по квартирным платежам и в ФССП (судебные приставы) для проверки наличия ареста имущества.
  • В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
  • Передавайте деньги через гаранта или с использованием расписок, и только после заключения договора.

Как оформлять сделку на квартиру

О каких-либо дополнительных нюансах конкретной сделки можно узнать, проконсультировавшись с профессиональным юристом.

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Как оформлять сделку на квартиру

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других обременений.

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Документы для купли-продажи квартиры

Первое, на что следует обратить внимание при проверке документов подробнее, это паспорт продавца. Вы можете взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и ним убедиться, настоящий ли это документ. Нужно проверить срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия, номер и надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, а также все ли водяные знаки есть на страницах.

Когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, то право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители, нужно попросить предъявить решение суда.

Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ее следует проверить особенно тщательно. В ней должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора, акта передачи, получение денежных средств и регистрацию сделки в отделении Росреестра.

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

  • паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
  • документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
  • выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
  • согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Образец согласия супруга на продажу жилья

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

Образец согласия супруга на сделку

Лицо, ответственное за составление договора, зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа, поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

  • месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
  • общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • количество комнат;
  • другая информация (при наличии).

106130159

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры. Обязательно нужно указать такие данные:

  • ФИО обеих сторон;
  • дата и место рождения;
  • пол;
  • место прописки и адрес постоянного проживания;
  • гражданство.

Отсутствие каких-либо из этих данных может стать основанием для отказа в регистрации сделки

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья. На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре. Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация. Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику. Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи довольно рискованная для обеих участников, поэтому к ее проведению нужно подойти очень серьезно.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Это длительное и сложное мероприятие начинается со сбора пакета документов.

Подробно опишем необходимые бумаги. Вся документация условно делится три категории:

  1. Правоустанавливающая.
  2. Правоподтверждающая.
  3. Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

В обязательный перечень документов входят:

  1. Паспорт (оригинал и его копия). Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  2. Сам договор. Заранее подготовьте три экземпляра: два уйдут сторонам, один — в регистрирующий орган. Соглашение подготавливается в письменной форме. Также подготовьте акты приема-передачи по числу договоров.
  3. Свидетельствоо регистрации брака и согласие супруга(-и) на совершение сделки. Требует нотариального удостоверения. Если есть брачный договор, то предоставляется его нотариально заверенная копия. Если вы получаете квартиру по договору дарения или по завещанию, согласие супруга не требуется.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты: номер чека, дата, наименования банка. Предоставляются копия и оригинал. В среднем размер пошлины равен 2000 рублей.
  5. Заявление о государственной регистрации права. Составляется отдельно от каждой стороны соглашения.
  6. Нотариальная доверенность. Подать документы на регистрацию могут не только продавец и покупатель, но и любое лицо, имеющее доверенность от сторон. В ней указываются точные полномочия доверенного. В практике распространены случаи, когда одно лицо сдает бумаги как от покупателя, так и от продавца.

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры - алгоритм действий

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

  1. Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
  2. Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
  3. На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
  4. Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
  5. Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.
Предлагаем ознакомиться:  Если закончилась лицензия охранника что делать

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Процесс регистрации

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

  1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
  2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
  3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
  4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
  5. Домовая книга.

Как оформлять сделку на квартиру

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму.

Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (переводим деньги на счет Застройщика сразу или частями).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Как оформлять сделку на квартиру

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Уладив все нюансы сделки и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:

  • окончательные условия по продаже квартиры;
  • стоимость предмета сделки (квартиры);
  • способ оплаты и порядок передачи денег;
  • дополнительные нюансы соглашения.
  1. После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).

Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.

Как избежать неприятностей с недобросовестными и нечестными риелторами? Фото № 6

Многие люди при осуществлении купли-продажи квартиры сильно заботятся о безопасности проводимой сделки. Максимально снизить риски срыва сделки или мошенничества с одной из сторон можно одним из следующих способов:

  • Страхование договора через страховую компанию. Осуществляется обращением в надежную организацию и уточнением всех условий по страховке сделки.
  • Проведение купли-продажи через надежного риелтора. Осуществляется аналогичным предыдущему способом. Главное при работе с риелтором – проверить его надежность и внимательно читать условия заключаемого с ним договора. Для проверки риелтора на «чистоту» имени можно использовать отзывы о нем, послужную книгу и подобные вещи.
  • Использование гарантов при передаче денег.

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно. Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно?

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает. Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход. Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Как оформлять сделку на квартируПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Покупатель

  • у вас есть первоначальный взнос
  • вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска жилья
  • вы нашли замечательный объект недвижимости, подходящий по параметрам
  • вы проверили юридическую чистоту и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
  • банк одобрил найденную вами жилплощадь и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Продавец

  • жилище одобрил банк покупателя
  • супруг дал нотариальное согласие на продажу, либо сам присутствует на сделке
  • ваши дети владеют долей и вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу
  • необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Продавцу

  • паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
  • если собственник заключает сделку через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
  • оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;
    для оформления сделки, вам понадобится соглашение, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приемки. Как правильно составить ДКП, вы узнаете из другой статьи на этом сайте;
  • в пакет документов при подготовке к сделке должна входить копия поквартирной карточки. Она содержит информацию о людях, имеющих право пользования жилплощадью. Получить можно в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
  • если жилище нынешнего хозяина находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства, плюс копия этого разрешения;
  • в случае, если жилье находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а реализует квадратные метры один из них, то понадобится согласие супруга на продажу, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
  • если собственник продает долю или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли о намерении продать свою, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей, заверенный нотариально или в регистрирующем органе.
Предлагаем ознакомиться:  Сколько можно быть без прописки после выписки, в течение какого времени, сколько дней дается и в какой срок после выписки нужно прописаться

Покупателю

  • паспорт
  • документы по кредиту (договор, закладная)
  • согласие супруга на покупку
  • чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
  • выписка из ЕГРП

Совет ПродавцуЗдесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Совет ПокупателюЧтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.

Сроки регистрации зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

  • если вы осуществляете сделку посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
  • если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что жилье находится под обременением этого банка.

Из статьи вы узнали, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, как проходит регистрация права собственности на жилье, краткий перечень документов, получили несколько советов и узнали о порядке расчетов.

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры предусматривает личное присутствие сторон при подписании и регистрации договора. В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо. Каждый участник должен при себе иметь паспорт. Желательно также пригласить для заключения договора купли-продажи нотариуса, который проверит все документы и станет гарантией правомерности заключения сделки.

Заявление о регистрации договора составляется в присутствии принимающего сотрудника Росреестра. К заявлению обязательно прикладываются необходимые документы. Проверив все бумаги, ответственный сотрудник обязан зарегистрировать заявление и выдать участникам расписку в их получении, после чего назначить срок, когда можно будет забрать свидетельство права собственности и документы.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Финансовый расчёт

Расчёт за покупку квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначается день заключения сделки, но это необязательно. Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна.

Процедура передачи денег может происходить следующим образом:

  • Наличными средствами;
  • Безналичным расчётом;
  • С использованием банковской ячейки.

Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам. Передавая деньги таким образом желательно составить расписку.

Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт продавца, в его присутствии. Банковская ячейка используется чаще всего и является наиболее безопасным способом, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму. После этого продавец может предъявить в банке заключённый договор, самостоятельно открыть ячейку и изъять деньги.

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Процесс регистрации

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.

Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Следовательно, при продаже квартиры досрочно надлежит уплатить подоходный налог в 13 %. Он исчисляется от кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента 0.7. Этот показатель берется по состоянию на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал за собой права на квартиру.

Кадастровую стоимость по жилью легко узнать в режиме онлайн на портале Росреестра, введя координаты квартиры.

Доход от отчуждения квартиры отражается продавцом самостоятельно в годовой налоговой декларации. Ее нужно предоставить до 30 апреля следующего года. Например, если сделка была закрыта в 2017 году, то подача декларации и уплата налога будут иметь место в 2019. Предельный срок совершения платежа – 15 июля.

Предлагаем ознакомиться:  Является ли банковская операция сделкой

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург 7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

pokupka-kwartiry1

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Каждая сделка уникальна по своему и имеет ряд особенностей, отличающих ее от других, на первый взгляд, таких же сделок. Фото № 7

Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.

Итак, основными нюансами в мероприятии по купле-продаже квартиры являются:

  1. Стоимость проводимого мероприятия. Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей), оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же необходимо выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
  2. Проверка покупаемой квартиры на чистоту. Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
  3. Правильное и юридически грамотное составление договора. Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
  4. Осуществление всех условий договора с обеих сторон. Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.

Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в данной статье информации, если собираетесь продавать/покупать квартиру, ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.

  1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
  2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
  3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
  4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

покупка квартиры самостоятельно

Росреестр, где вы подписываете ДКП. Сейчас соглашение можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу жилья в МФЦ).

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — ДКП.

3 Этап

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квадратные метры и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на жилище Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки кредита.

4 Этап

Приемка жилплощади и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка, обычно указываются в соглашении.

В обобщенном виде процесс купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
  2. Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов. Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
  3. Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
  4. Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
  5. Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Образец заявления на государственную регистрацию

Что касается проведения расчетов за квартиру, то сделать это можно как на этапе подписания договора, так и незадолго до этого.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Сократить время поможет обращение к посредникам – в частности, к агенту по недвижимости или нотариусу.

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя:

  • ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
  • она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной;
  • она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
  • в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Оценка квартиры и определение ее стоимости

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости. Этот момент важен для обеих сторон:

  • для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
  • для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы:

  • тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
  • месторасположение дома;
  • площадь жилья и количество комнат;
  • планировка квартиры;
  • состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
  • юридическая чистота квартиры и т.д.

Как оформлять сделку на квартиру

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки.

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

  • на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
  • на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
  • на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Что потом?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

https://www.youtube.com/watch?v=12vZIvJHBxM

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector