Семейный адвокат
Назад

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Опубликовано: 03.09.2019
0
1

Метод дисконтированных денежных потоков

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

  • капитализация чистой прибыли;
  • дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

https://www.youtube.com/watch?v=37dosKafHCs

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет)  эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

  • вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
  • состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
  • возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
  • возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод применяется в случаях когда:

  • прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
  • прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

  • непостоянность уровня прибыли;
  • недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

  • если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
  • есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
  • прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
  • недвижимое имущество – многопрофильный объект;
  • недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

  • временных рамках прогнозирования;
  • ориентировочные размеры прибыли;
  • дисконтной ставке.

1. Общие положения.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
– подход к оценке
недвижимости, основанный на предположении,
что существует определенное соотношение
между стоимостью объекта и доходом,
который этот объект может приносить.

Доходный
подход используется только для оценки
доходной
недвижимости,
то есть такой, единственной целью
использования которой является получение
дохода. Недвижимость
обладает свойством приносить владельцу
такие виды
дохода:

  • денежные поступления
    от эксплуатации объекта недвижимости;

  • доходы от прироста
    стоимости недвижимости при ее перепродаже.

В
основе метода лежат следующие принципы
оценки:

  • принцип
    ожидания

    – на
    сегодняшнюю ценность недвижимости
    влияет ожидание тех будущих доходов,
    которые она может принести, поэтому
    при установлении стоимости должна
    присутствовать составляющая, учитывающая
    риск ошибок в прогнозировании доходов;

  • принцип
    замещения

    – максимальная
    стоимость доходной недвижимости
    ограничивается наименьшей ценой, по
    которой может быть приобретен другой
    доходный объект, характеризующийся
    аналогичной степенью риска получения
    будущих доходов.

Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по кредиту, какой срок исковой давности по взысканию долга по кредиту

Доходный
подход — база для оценки стоимости
недвижимости в данный момент как текущей
стоимости будущих денежных потоков,
отражает:

  • качество и
    количество дохода, который объект
    недвижимости может принести в течение
    своего срока службы;

  • риски, характерные
    как для оцениваемого объекта, так и для
    региона.

Доходный
подход используется
при определении:

  • инвестиционной
    стоимости,
    так
    как потенциальный инвестор не даст за
    объект сумму больше текущей стоимости
    будущих доходов от него;

  • рыночной
    стоимости
    объекта.

2. Этапы оценки недвижимости.

1.Расчет
суммы всех возможных поступлений от
объекта оценки, в
том числе
на основе анализа текущих ставок и
тарифов на рынке аренды, для сравнимых
объектов.

2.Расчет
действительного валового дохода:оценка
потерь от неполной загрузки (сдачи в
аренду) и невзысканных арендных платежей
на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой
недвижимости.

3.
Расчет расходов,
связанных с объектом оценки:

  • условно-переменных
    (операционных,
    эксплуатационных) – издержки

    по эксплуатации объекта;

  • условно-постоянных
    (
    фиксированных)
    – затраты на обслуживание кредиторской
    задолженности (процентов по кредитам,
    амортизационных отчислений, налогов
    платежей и т.д.);

  • резервы
    – издержки на покупку (замену)
    принадлежностей для объекта недвижимости.

4.Определение
величины чистого операционного
дохода.

5.Преобразование
ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса. Применение доходного подхода

Доходный подход представляет собой целую комбинацию методов оценки стоимости недвижимости, имущества организации, самого бизнеса, в которых определение стоимости производится посредством конвертации экономических выгод, которые ожидаются в будущем. Теоретические основы подобного подхода вполне убедительны.

Это разумно и подходит для любого применяемого в сфере производства и реализации имущественного объекта действующего предприятия, а также его бизнеса при условии генерации положительной прибыли.

Величина рисков вложений в оцениваемый бизнес демонстрируется посредством ставки дисконтирования.

В роли таковой в экономическом смысле сейчас выступает ставка дохода, которая требуется инвесторам, на вложенный капитал в сопоставимые объекты инвестирования по уровню риска, либо это ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимыми рисками на момент оценки.

Особенности

Применение доходного подхода на практике оказывается довольно сложным занятием, так как необходимо оценивать каждую важную детерминанту стоимости – норму доходности и прибыль.

Если для оценки предприятия используются эти методики, то требуется обязательно проводить тщательный анализ всех их ключевых элементов, в том числе стоимости, товарооборотов компании, которые оказывают непосредственное влияние на прибыль, затраты и риски, которые создаются каждым отдельным элементом.

Доходный подход к оценке бизнеса применяется довольно часто. К примеру, если речь идет о поглощении или слиянии, то этот метод используется намного чаще затратного или рыночного.

Вложение капитала покупателя сейчас производится с расчетом на то, что в будущем будут получены чистые денежные потоки, которые нельзя назвать гарантированными, так как для них характерны определенные риски.

Доходный подход позволяет оценить эти ключевые детерминанты стоимости при том, что для употребления рыночного подхода обычно требуется соотношение цена-прибыль или какие-то иные аналогичные мультипликаторы доходов за ретроспективный период, без принятия во внимание будущего.

Для рыночных мультипликаторов характерны такие черты, как ненадежность, а также неспособность обеспечить ту же тщательность, что удается достичь при условии использования доходного подхода с прогнозом будущих прибылей и ставок дисконтирования.

Предлагаем ознакомиться:  Если недвижимость куплена в браке

К примеру, коэффициент “цена-прибыль”, который применяется за год, не позволяет отразить в достаточной степени ожидаемые изменения в будущих годах.

Правильное использование коэффициентов обеспечивает возможность для демонстрации общих предпочтений инвесторов, их часто цитируют продавцы или отраслевые источники.

Использование

В анализе и защите нуждается и информация, касающаяся бюджета предприятия, который заставляет проводить изменения и отработку финансовых последствий созданного плана, прогнозов и базовых предложений.

Доходный подход к оценке бизнеса позволяет измерить все предположения, которые касаются того, возникают ли определенные выгоды от поглощения в результате роста доходов, сокращения расходов, усовершенствования процессов либо снижения капительных затрат. С помощью подобного подхода можно это все измерить и обсудить.

Использование доходного подхода обеспечивает для покупателей и продавцов возможность для расчета справедливой рыночной стоимости предприятия, а также ее инвестиционной стоимости для одного или более стратегических покупателей. Если это различие будет отображаться достаточно четко, то продавцы и покупатели могут легко определить выгоды от синергии, а также принять информативные решения.

В рамках используемого подхода имеется несколько методов для оценки, которые представляют наибольший интерес. В частности, применимы такие методы доходного подхода: капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Можно рассмотреть их более подробно.

Методы

С помощью метода капитализации денежных потоков общая стоимость предприятия детектируется в зависимости от денежных потоков, генерируемых имущественным потенциалом предприятия.

Денежные потоки бизнеса или предприятия в целом – это разность между всеми притоками и оттоками финансовых средств за определенный расчетный период. Обычно для расчетов используется период, равный одному году.

Методика состоит в том, чтобы конвертировать репрезентативный уровень ожидаемого потока денег в приведенную стоимость посредством деления всей суммы потока на принятую ставку капитализации.

В этом случае уместен доходный поток с определенными корректировками.

Для использования обычного метода расчета денежных потоков применяют дополнение чистой прибыли (рассчитанной после уплаты налогов) неденежных расходов для определения величины абсолютного денежного потока к капитализации.

Этот метод расчета можно считать более упрощенным в сравнении с расчетом свободного потока денег, где в качестве дополнения учитываются требуемые капитальные вложения и потребности в пополнении капитала, являющегося оборотным.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Данный метод в основе своей базируется только на ожидаемых денежных потоках, которые генерируются самим предприятием. Характерное отличие у него состоит в том, что оценка стоимости требуется для вычисления определения репрезентативного уровня денежного потока.

Этот метод в развитых странах получил наибольшее распространение за счет того, что его можно использовать для учета всех перспектив развития.

Денежный поток в общем виде равняется сумме чистого дохода и амортизации при условии вычитания прироста чистого оборотного капитала и вложений капитального характера.

Существуют следующие условия для использования метода дисконтированных денежных потоков:

  • имеются основания полагать, что будущие уровни финансовых потоков будут отличаться от текущих, то есть речь идет о развивающемся предприятии;
  • есть возможности для обоснованной оценки денежных потоков в будущем при использовании бизнеса или коммерческой недвижимости;
  • объект находится на стадии постройки полной или частичной;
  • предприятие является крупным многофункциональным объектом коммерческого значения.

Доходный подход к оценке недвижимости посредством метода дисконтирования денежных потоков представляет собой самый лучший, однако его использование очень трудоемкое.

Существуют оценки, которые без применения данного метода произвести невозможно. Среди них можно назвать разработку инвестиционного проекта с его последующей оценкой.

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора дарения недвижимости несовершеннолетнему

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Если практиковать доходный подход к оценке недвижимости или бизнеса посредством метода дисконтирования, то можно определить некоторые основные преимущества.

В первую очередь речь идет о том, что будущие прибыли от бизнеса напрямую учитывают только ожидаемые текущие издержки по изготовлению продукции с ее последующей продажей, а будущие капиталовложения, связанные с поддержанием и расширением производственных или торговых мощностей, отражаются в прогнозе прибылей только косвенно посредством их текущей амортизации.

Важные моменты

Оценка объекта доходным подходом при недостатке прибыли или убытка в качестве показателя инвестиционных расчетов проводится с поправкой на то, что прибыль служит бухгалтерским отчетным показателем, поэтому подвержена существенным манипуляциям в процессе работы.

В метод дисконтирования денежных потоков включается три группы моделей:

  • дисконтированных дивидендов;
  • остаточных доходов;
  • дисконтированных денежных потоков.

Если практикуется доходный подход в соответствии с моделью дисконтирования дивидендов в качестве свидетельства денежного потока, применяют величину выплат по акциям.

Несмотря на то что модель существенно распространена в зарубежной практике для определения и оценки величины активов предприятия, у нее имеется масса недостатков.

Этот метод невозможно использовать на предприятиях, у которых нет прибыли. Эта модель лучше всего подходит для расчета стоимости миноритарных акций.

Доходный подход к оценке посредством модели остаточного подхода предполагает, что в качестве показателя денежного потока будет использоваться величина остаточного дохода, то есть разница между прибылью по факту и величиной прибыли, которая прогнозировалась акционерами на момент покупки самой компании или ее акций.

Если стоимость предприятия рассчитывалась на базе предположений, соответствующих данной модели, то она будет равна сумме балансовой стоимости с приведенной стоимостью ожидаемой величины дохода, оставшегося после этого. Такая модель демонстрирует существенную чувствительность к качеству данных, которые представлены в финансовой отчетности. Для российских условий адекватность такой информации подвергается существенным сомнениям.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Естественно, пайщики или акционеры предприятия, у которого имеется определенная история, а также факты выплаты дивидендов, могут воспользоваться моделью дисконтирования для расчета стоимости собственной компании.

Ситуация такова, что акционеры предприятий этого сектора редко бывают миноритарными, поэтому для них наиболее подходящим способом будет использовать доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса посредством модели дисконтирования свободных денежных потоков.

В данной системе ключевыми служат свободные денежные потоки со ставками дисконтирования или ожидаемой доходности инвестированного капитала.

Самая большая проблема с использованием данной модели состоит в точности прогноза свободного финансового потока, а также адекватного определения ставки дисконтирования.

Если применять доходный подход, определение которого давалось выше, то при использовании метода дисконтированных денежных потоков в качестве доходов, ожидаемых от бизнеса, учитывают прогнозируемые потоки финансовых средств, которые можно изъять из оборота после требуемого реинвестирования части денежной прибыли.

Как показатель денежные потоки не зависят от системы бухгалтерского учета, используемой на предприятии, и ее амортизационной политики. При этом обязательно учитывают любые движения денежных средств – притоки и оттоки. Оценка финансового смысла дисконтирования денежных средство оказывается такой, что в результате этих процессов происходит их уменьшение на суммы, которые были бы доступны инвестору к моменту получения указанного денежного потока, при условии, что он вложил свои средства не в данный бизнес прямо сейчас, а в какой-то иной инвестиционный актив общедоступного характера, к примеру, ликвидную ценную бумагу или банковский депозит.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector