Семейный адвокат
Назад

Как переоформить долевое жилье у трех собственников

Опубликовано: 25.10.2019
0
0

Способы переоформления квартиры

Если в сделке участвуют близкие родственники, то удобнее всего переоформить квартиру путем составления и подписания дарственной на нее. Ведь в этом случае не нужно платить налог, а также нет необходимости в решении финансовых вопросов. Если же целью сделки является получение прибыли, то лучший вариант — договор купли-продажи.

Каким бы способом ни передавалось недвижимое имущество от одного собственника к другому, его переоформление в Росреестре сводится к изменению записи о праве собственности в ЕГРН.

Перерегистрация жилья на другого человека заключается в официальном закреплении права владения за последним, что, в свою очередь, открывает перед ним возможности по использованию и распоряжению недвижимостью в полном объеме. При этом изначальный хозяин передает объект по собственному желанию, а не по принуждению.

Переоформление квартиры осуществляется посредством составления договора. Документ выступает основанием для передачи права владения новому собственнику. Соответственно способы перерегистрации напрямую зависят от типа договора.

Для того чтобы переоформить квартиру с одного собственника на другого потребуется разобраться, какое соглашение подходит для конкретного случая. К тому же каждый способ обладает некоторыми тонкостями и правилами, исполнение которых обязательно.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Соглашение купли-продажи

Стоимость переоформления

Сделка по реализации квартиры предполагает наличие 2 сторон в виде продавца и приобретателя. Между ними и заключается соответствующий договор, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя. Стороны должны быть вменяемыми и совершеннолетними.

В этом случае перерегистрация права осуществляется после подписания соглашения и передачи денежных средств, потому как сделка не считается безвозмездной. К тому же продавцу потребуется оплатить налоговый сбор с суммы, полученной за продажу жилого объекта (13% от прибыли, если объект находился в собственности меньше 3 лет). А вот приобретатель может претендовать на налоговый вычет с тех средств, что были израсходованы на покупку.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Предлагаем ознакомиться:  Единственное жилье взыскание при банкротстве

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Способы переоформления квартиры

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Наследование по завещанию

Такой вариант передачи права собственности предполагает переоформление квартиры на выбранного преемника уже после смерти изначального собственника. При этом последний составляет завещание при жизни, неукоснительно соблюдая существующий порядок процедуры.

Преемником в этом случае может выступить абсолютно любой человек. Главное здесь – личное и добровольное желание владельца объекта передать его конкретному лицу. Кровное родство при таких обстоятельствах роли не играет.

Как переоформить долевое жилье у трех собственников

Распоряжение относительно передачи прав на квартиру составляется исключительно в здравом уме и по доброй воле. Если будет установлен факт принуждения или, например, недееспособности наследодателя, то подлинность бумаги может быть оспорена.

Завещательное распоряжение требует обязательного заверения в нотариате. Без такого удостоверения документ не будет обладать силой и переоформить квартиру на другого собственника на его основании не удастся.

Непосредственно перерегистрация прав происходит лишь спустя 6 месяцев после похорон собственника квартиры.  Для начала преемнику следует обратиться в нотариат для получения соответствующего свидетельства, после выдачи которого новый владелец сможет переоформить жилище на свое имя.

Как продать всю квартиру по частям?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
Предлагаем ознакомиться:  Банкротство по договору поручительства

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как переоформить долевое жилье у трех собственников

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Рента

В этом случае будущий собственник берет на себя обязательства по уходу за изначальным хозяином квартиры при том условии, что последняя будет передана в собственность помощнику после смерти владельца.

Другой вариант сделки – выплата некой суммы в течение периода, установленного соответствующим соглашением. После завершения срока квартира регистрируется на нового хозяина.

Договор ренты всегда оформляется у нотариуса. Также сделка в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Переоформление квартиры

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Предлагаем ознакомиться:  Как покупать квартиру в гражданском браке

Процесс перерегистрации прав

Процедура начинается с подготовки договора, наиболее подходящего к конкретной ситуации. Дополнительно формируется пакет бумаг. Далее, требуется посетить нотариуса для заключения и подписания соглашения.

Причем если возникают некие вопросы юридического характера, то лучше всего обратиться к специалисту. Экспертность в столь ответственном процессе не помешает. Юрист не только поможет составить договор, но и даст пояснения относительно интересующих вопросов.

Процесс переоформления завершается в Росреестре. Здесь потребуется подготовить заявление и предоставить ряд документов, основным из которых выступает соответствующий договор, дарственная или завещание.

Также базовый пакет бумаг включает:

  1. паспорт заявителя и прочих заинтересованных лиц (например, при продаже требуются паспорта обеих сторон сделки);
  2. технические документы на объект недвижимости – кадастровый паспорт, бумаги из БТИ;
  3. нотариальное согласие на переоформление от прочих собственников жилого объекта (если таковые имеются);
  4. квитанция об оплате пошлинного взноса – 2 тыс. рублей за фиксацию права собственности.

Также допускается подать запрос в МФЦ. Обычно процесс переоформления занимает не более 10 дней.

Если второй собственник против

Квартирные вопросы

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Нюансы

Переоформление квартиры на другого человека всегда требует согласия остальных сособственников, если объект находится в долевом владении. Такое разрешение подготавливается в письменном виде. В ином случае договор может быть оспорен, а новый собственник утратит право распоряжаться жилищем.

А вот выбор способа переоформления и типа договора зависит от обстоятельств. Например, для перерегистрации права собственности на родственника – ребенка или родителя – лучше всего выбирать дарственную. Такая сделка проводится по упрощенной схеме, и дает возможность переоформить жилье максимально быстро.

Также подойдет завещание. Однако в этом случае право собственности перейдет к преемнику только после смерти хозяина жилья. Аналогичным образом дело обстоит и с договором ренты.

Купля-продажа или обмен оптимальны для малознакомых или вовсе не знакомых граждан. Эти варианты максимально обезопасят обе стороны от неприятностей, разумеется, если договор будет составлен верно и с учетом всех нюансов. Также такой способ рекомендован для супругов после расторжения брачного союза.

Перерегистрация прав на жилой объект предполагает проведение сделки, наиболее подходящей к конкретному случаю. Причем процесс фиксируется документально посредством подготовки договора, соответствующего ситуации. Процедура фиксации права собственности завершается в органах Росреестра, где объект записывается на имя нового владельца.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

Стоимость переоформления

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector