Семейный адвокат
Назад

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Опубликовано: 30.11.2019
0
3

Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения.

Договор переуступки права имеет четко выраженное определение – договор цессии. Подобное соглашение в более обширном смысле дает возможность ее новому обладателю нести обязанности и иметь права, которые были даны ее первому собственнику.

Цессия в новостройке

В каком-то смысле, договор цессии в вопросе перехода долевого участия от одного лица к другому означает переуступку права требования долга. Объясняется это тем, что первоначально лицо осуществило перечисление определенной суммы, таким образом обеспечив себе по окончании строительства получение помещения определенной площади и с конкретной характеристикой от застройщика.

Стоит отметить, что покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме уже не возможна – подобная процедура осуществима лишь при варианте, когда здание не введено в эксплуатацию и не оформлен документ приема-передачи. Если такой факт уже имеет место, то передача любых прав на постройку осуществляется с помощью более привычных нам операций купли-продажи, дарения и т.д.

Разобравшись в том, что такое переуступка прав и для чего она используется, рассмотрим более подробно саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов.

В первую очередь при желании осуществления подобной сделки собирается положенный в таких случаях пакет документов:

  • Заявление о регистрации ДДУ;
  • В том случае, если для погашения средств долевого участия был взят кредит в банке – договор о предоставлении займа;
  • Оформленный договор на участие в долевом строительстве и приложения к нему;
  • Юридические лица дополнительно предоставляют копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве плательщика налогов, решение об участии в сделке (если учредитель ООО в единственном числе), протокол проведенного собрания (если учредителей несколько);
  • Физические лица – граждане подают дополнительно разрешение супруги или супруга (при их наличии) или выписку о том, что не состоят в браке;
  • Если полным собственником (или частичным) строящегося помещения является несовершеннолетний, то согласие органов попечительства на переуступку прав;
  • Квитанция о внесении государственной пошлины за оформление соглашения цессии (на данный момент 350 рублей);
  • Если первоначальным владельцем внесена не вся положенная сумма в пользу застройщика, дополнительно предоставляется оригинал и копия согласия организации, осуществляющей возведение.

Образец договора переуступки права требования должен содержать в себе следующие обязательные положения:

  • Название документа;
  • Наименования и реквизиты сторон;
  • Основная информация о возводимом объекте, на который переуступается право (площадь, сколько комнат, номер квартиры, который будет после окончания постройки и т.д.);
  • Стоимость предмета договора;
  • Каким образом будет вноситься оплата;
  • Передаются ли вместе с правом собственности обязанности по частичному погашению невыплаченных сумм;
  • Ответственность сторон по данному соглашению;
  • Контакты участников соглашения, их подписи.

Отдельным моментом в процессе передачи прав относительно строительства, является вопрос переуступки права аренды земельного участка. Осуществляться он может двумя способами:

  • Заключение договора аренды между арендатором на текущий момент и третьим лицом – таким образом возникает появление нового документа – договора субаренды. В этом случае уже арендатор, выступающий таковым по первому соглашению будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее осуществлять дальнейшее строительство на конкретном участке – арендатором. Основным условием такого соглашения является то, что срок действия его не должен по имеющейся продолжительности превышать первый договор аренды – ведь по сути, конечный арендатор получает право пользования от лица, которое также ограничено временными рамками владения. По поводу суммы аренды – никаких ограничений не существует – она может быть как больше первоначальной суммы, так и меньше;
  • Уступка права на аренду. Заключается в передаче прав на конкретные земельные участки третьему лицу (в дальнейшем он именуется как арендополучатель). Подобное соглашение заключается с обязательным условием уведомления собственника участка.

Особенностями договора об уступке права аренды являются следующие моменты:

  • Если возможность осуществления такого соглашения не оговаривалась в документе аренды, то выполнить ее нельзя;
  • Необходимо знать, что если назначение передаваемых земель исключительно для использования в целях сельского хозяйства, то производить на нем строительство жилого помещения по закону нельзя. В таком случае для начала инициируют процедуру смены целевого назначения (если такое действие для конкретного участка возможно).

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться:  Как расторгнуть договор с Ростелеком: порядок действий и образцы документов

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Как заключается сделка переуступки

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Основными рисками покупки квартиры по переуступке прав или земельного участка путем договора цессии являются следующие:

  • Наличие третьих лиц в отношениях между застройщиком и дольщиком – в основном, это банковские структуры. Порой, при невыплаченном кредите бывает очень сложно получить их согласие;
  • Приобретение права собственности может быть сопряжено с опасностью замораживания процесса возведения объекта на определенном этапе и, иногда, исчезновении ответственного лица-застройщика. Естественно, в таком случае дом не будет введен в эксплуатацию и квартира не сможет перейти в полноправную собственность;
  • Порой слишком длительная процедура получения права собственности в многоэтажном доме. Зачастую, в процессе строительства участвует слишком много контрагентов и в связи с этим сбор необходимых документов для введения дома в эксплуатацию (плюс срок получения разрешений). Все это может отодвигать сроки окончания всех обязательных процедур.
  • При переуступке права пользования землей могут возникнуть какие-то долговые обязательства (перед банками, государственными структурами и т.д), в результате которого она может пойти в счет погашения таких обязательных сумм.

Принимая решение о покупке квартиры в новостройке, человек, прежде всего, оценивает район, размер самой жилплощади и будущую инфраструктуру. Между тем специалисты указывают на несостоятельность такого подхода – тысячи обманутых дольщиков оставшихся без денег и без жилья, тому пример.

— запланированным, когда строительная компания умышленно идет на обман с первой минуты объявления старта продаж будущего жилья;

— неумышленным, то есть наступившим от иных причин, независящих от самого застройщика.

Второй вариант просчитать сложно, а порой и просто невозможно. Здесь конечную точку может поставить совокупность нескольких факторов, например, кризис в экономике, резкий рост цен и многое другое. Но большая часть дольщиков обманута умышленно, когда компания объявляет о продаже жилья по низкой стоимости, а сама просто собирает первые взносы и замораживает строительство.

Прежде чем подписывать договор долевого строительства покупатель обязан изучить деятельность застройщика и оценить будущие риски, а затем вкладывать средства в будущие квадратные метры.

Переуступка прав пугает многих потенциальных покупателей неоднозначностью ситуации, но на самом деле, если следовать процедуре и придерживать законодательных норм, ничего страшного в цессии нет. Для снижения потенциальных рисков необходимо, прежде всего, ответственно и внимательно подойти к самому процессу.

Проблема большинства людей в том, что они сначала делают, а лишь потом начинают интересоваться тем, какие существуют правила и законы в этой сфере правоотношений. Если изменить подход, то можно избежать огромного количества проблем. Поэтому первый совет – изучите вопрос, узнайте, как происходит переуступка прав. Не стесняйтесь задавать множество вопросов, уточняйте нюансы.

Если озвучивать более конкретные рекомендации, то заключаются в следующем:

  1. Проанализируйте тщательно всю предоставленную цедентом документацию.
  2. Обратитесь за помощью к специалистам.

Помощь специалистов

Желание сэкономить сыграло злую шутку уже не с одним человеком. Многие покупатели считают ненужным платить дополнительные деньги, за предоставления консультаций или наведение справок о предстоящей сделке и изучения предоставленной документации. Кому-то такая небрежность сходит с рук, для других же оказывается критической.

Сегодня существует масса специалистов, которые помогут разобраться в ситуации досконально и сделают правильные выводы из сложившейся ситуации. Обратиться можно к юристу, который практикуется на таких видах дел. Но лучше все же получить сопровождение от специализирующихся фирм. Многие застройщики имеют партнеров, которые помогают сопровождать различные сделки во избежание ошибок и неточностей.

Анализ документов

Нежелание или невозможность обратиться за помощью к специалистам возлагает всю ответственность на самого покупателя. Самое главное, что он должен в этом случае сделать – проанализировать документы, необходимые для проведения сделки. При оформлении договора цессии не обойтись без:

  1. Справки о наличии или отсутствии задолженности перед застройщиком. Этот бланк позволяет проанализировать полную стоимость жилья, и рассчитать какую сумму следует отдать цеденту, а какую надо будет внести на счет застройщика. Зачастую при переуступке прав застройщик требует полного погашения имеющегося долга, это также следует учитывать.
  2. Согласия второго супруга на продажу жилья. Этот документ должен быть нотариально заверен, в ином случае он не считается законным.
  3. Когда речь идет о переуступке ипотеки, не обойтись без письменного согласия банка на такую сделку.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Но начинать анализ документации следует, несомненно, с самого соглашения долевого строительства, который должен быть предоставлен цедентом.

Соглашение цессии должно подписываться в следующем порядке:

  1. Отправляется письменное уведомление застройщику о предстоящей сделке.
  2. Оформляется договор переуступки с соблюдением требований к этому документу.
  3. Производиться госрегистрация бланка в Росреестре.

Нельзя заключать договор задним числом. Опасно прописывать в бланке заниженную стоимость объекта, так как это может быть поводом для признания сделки подозрительной, особенно если впоследствии застройщик будет признан банкротом.

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести.

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на приобретение автомобиля от юридического лица

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Понятие переуступки

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Понятие переуступки

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Жилищная проблема решается каждым человеком по-своему. Кто-то обращает внимание лишь на частные дома, другие стремятся приобрести исключительно квартиру. Огромный выбор на современном рынке недвижимости может удовлетворить запросы каждого покупателя. Способов, чтобы приобрести жилплощадь, также немало, что дает возможность многим людям стать счастливыми обладателями собственных квадратных метров.

Предлагаем ознакомиться:  Где рассматриваются уголовные дела

Последние годы все большее количество людей обращает взоры на первичный рынок. Покупать квартиру в новостройке можно как за собственные средства, так и в кредит. Большинство банков охотно выделяют ипотечные займы для приобретения жилплощади в строящемся доме. Это позволяет соблюсти интересы кредитной организации и обеспечить покупателями заветными квадратными метрами.

Покупка жилья в новостройке имеет множество положительных сторон, но при этом не стоит забывать и о существующих минусах, которые также следует учитывать.

Выгоды

Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:

  1. При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
  2. Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
  3. Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
  4. Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.

Кроме всего перечисленного, есть и еще один существенный плюс – цена. Стоимость квадратного метра при оплате его до сдачи дома в эксплуатацию значительно ниже, чем после его введения. И именно последний фактор для большинства людей имеет решающее значение, так как не всем хватает денег.

Анализ документов

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика.

Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Уведомление о заключении договора переуступки

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  •  все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Договор переуступки квартиры

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector