Семейный адвокат
Назад

Переуступка ипотечного кредита

Опубликовано: 24.10.2019
0
1

В каких ситуациях может потребоваться

Заемщик имеет право передать свои права на ипотечную недвижимость третьему лицу. В таком случае приобретателю жилплощади переходят и обязанности по обслуживанию кредита. В некоторых ситуациях банк также может заключить договор о переуступке с другим юридическим лицом.

Процедура переуступки может потребоваться в различных ситуациях:

  1. Развод супругов, которые являются созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, один из бывших супругов отказывается от своей доли в недвижимости, а второй согласен самостоятельно исполнять долговые обязательства перед банком. В такой ситуации жилье переходит в единоличную собственность того супруга, который будет продолжать выплачивать кредит.
  2. Заемщику нужно срочно погасить кредит и реализовать залоговую жилплощадь. Переуступка ипотечной квартиры оформляется быстрее, чем происходит досрочное погашение займа, снятие обременения с залога и его дальнейшая продажа.
  3. Заемщик не желает продолжать выплаты по ипотеке, например, из-за значительного ухудшения его материального состояния. В таком случае он может продать квартиру по переуступке и тем самым освободить себя от долговых обязательств.
  4. Банк уступает оформленный кредит иному юридическому лицу. Это может быть как другой банк, так и коллекторское агентство. Чаще всего переуступка кредита банком производится в связи с продажей всего ипотечного портфеля или неисполнения заемщиком взятых на себя обязательств.
  5. В случае смерти заемщика к его наследникам переходит не только право собственности на недвижимость, но и обязанности по погашению ипотеки. В такой ситуации также оформляется договор переуступки.

Заемщик может продать ипотечную квартиру по договору переуступки только с согласия кредитора. Единственный случай, когда не требуется получать разрешения банка – оформление договора с наследником умершего заемщика. Следует отметить, что кредиторы относятся к таким сделкам крайне осторожно и соглашаются на проведение переуступки только при наличии веских оснований и полном выполнении установленных требований.

В случае самовольного заключения договора банк имеет право применить в отношении заемщика следующие санкции:

  • потребовать полного досрочного погашения задолженности;
  • принудительно реализовать залоговую жилплощадь в счет погашения долга.

Также кредитор может в судебном порядке аннулировать сделку или признать ее недействительной.

Понятие переуступки

Переуступка ипотеки – передача прав на квартиру, взятую с использованием кредитных средств, при еще не до конца выплаченном долге.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора. Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга.

Заключение договора

Переуступка ипотечного кредита

Договор переуступки может заключаться с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана. При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Ипотека на «переуступку» прав — это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:

  1. Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий «владелец прав» обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
  2. Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
  3. Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.

Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.

У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:

  • основной договор;
  • договор уступки;
  • подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
  • согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
  • акт передачи всех вышеперечисленных документов.

Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.

Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам. Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом. Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.

Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.

Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено).

Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.

При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить.

Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.

Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.

Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.

  1. Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
  2. Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
  3. Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.

Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.

Переуступка ипотеки достаточно выгодная операция. Но нужно хорошо разбираться в подобных делах. Если вы решили начать дело с нуля, обратитесь в риэлтерскую или юридическую контору, иначе можете потерять много денег.

При переуступке ипотеки в отношении покупателя заключается новый договор ипотечного кредитования. Порой его условия могут отличаться от тех, которые действовали в отношении прежнего заемщика. Так, может быть увеличена ставка по процентам, уменьшен срок кредитования или увеличен ежемесячный платеж.

Предлагаем ознакомиться:  Перечень документов на имущественный вычет

Алгоритм действий для оформления переуступки на ипотечную квартиру:

  1. Поиск потенциального покупателя. Действующий заемщик должен самостоятельно предоставить кандидатуру, подходящую под требования банка.
  2. Совместное обращение продавца и покупателя в банк для уведомления кредитора о своем намерении.
  3. Заключение нового ипотечного договора между кредитором и покупателем.
  4. Регистрация права собственности новым владельцем.
  5. Расчет с продавцом.

После прохождения всех этапов процедуры покупатель становится новым заемщиком по ипотечному кредиту и берет на себя обязательства по его погашению.

Прежде чем принять решение, финансовое учреждение произведет тщательную проверку покупателя. Будет проверена кредитная история и платежеспособность потенциального заемщика. При наличии у кредитора сомнений в надежности покупателя он имеет право потребовать от него предоставить имущество в залог или привлечь солидарных заемщиков.

Передача документа

Финансовые организации очень осторожно относятся к выдаче ипотечных займов для приобретения строящегося жилья. Такое отношение обусловлено повышенными рисками для кредиторов. Банки выдают жилищные кредиты на приобретение строящегося объекта только в том случае, если между ним и застройщиком установлены партнерские отношения.

По отношению к недостроенному жилью может быть заключен только договор об уступке права требования (цессии), так как право собственности на такой объект еще не оформлено. Заключить его можно до ввода здания в эксплуатацию.

Важно: в целом, процедура заключения договора цессии не отличается от продажи квартиры по переуступке в ипотеку. Главным отличием является необходимость получения разрешения на оформление сделки от владельца объекта (застройщика). Если действующий участник ДДУ полностью рассчитался с застройщиком, то получать его согласие на сделку не нужно.

После сдачи объекта у заемщика появляется право собственности на ипотечную квартиру. Продажа такой недвижимости осуществляется путем заключения стандартного договора переуступки кредита.

Оформление переуступки на ипотечную квартиру – процедура, предусмотренная законодательством. Порядок ее проведения регламентирован №102 – ФЗ. Процедура может помочь заемщику избавить себя от исполнения обязательств по кредиту. Покупатель получает возможность приобрести жилплощадь по заниженной стоимости, а банк – возвратить средства, выданные на покупку недвижимости. Если инициатором процедуры является заемщик, ему в обязательном порядке потребуется получить согласие кредитора.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику 0

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.

Почему банки передают закладную другим?

Кредитор имеет право в одностороннем порядке передать право требования и обязанности по ипотечному договору другому юридическому лицу. После оформления сделки он должен в письменном виде оповестить заемщика о произведенных изменениях. В письме должна быть указана следующая информация:

  • данные о новом кредиторе;
  • способы и порядок внесения ежемесячных платежей;
  • новые реквизиты для оплаты.

Если плательщик не был должным образом уведомлен о смене условий договора, то новый кредитор не имеет права применять в отношении него какие-либо штрафные санкции.

Уступка прав по ипотеке — это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем — получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.

Закладные выступают «активами» банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям.

Именно банки-партнеры АИЖК — самые частые кредиторы в ипотеке с гос.поддержкой. Поэтому тем, кто собирается взять такой ипотечный кредит нужно знать не только, что такое уступка права требования на ипотеку, но и как им следует действовать.

Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.

Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору — и оказаться в суде.

Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу «выгодоприобретатель».

По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.

Помимо уступки права требования на ипотеку — распространенной межбанковской операции — на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.

Получить ипотечный кредит на «переуступку» удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты — смело обращаться можно лишь в следующие банки:

  • ДельтаКредит;
  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Банк Москвы;
  • МТС банк;
  • Промсвязьбанк.

Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а ипотека с господдержкой: на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.

1.      Новые реквизиты для ежемесячной оплаты кредита;

2.      Порядок и способы внесения ежемесячной оплаты кредита;

3.      Какие произведены изменения прав и обязанностей сторон.

В случае не получения заемщиком данного уведомления, новый кредитор не имеет права применять штрафные санкции за несвоевременное выполнение обязательств.

Не нужно соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда уже существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна. Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый. Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Один из этапов оформления – получение согласия банка.

Это очень важно, поскольку залоговым имуществом без него распоряжаться будет нельзя. Единственное исключение из этого правила – завещание, а во всех остальных случаях согласие необходимо. Потому, перед тем как согласовывать детали с лицом, которому будут переуступлены права, следует обратиться в банк.

Переуступка ипотечного кредита

Если же переуступка сделана без разрешения банка, то он может:

  • обратиться за признанием сделки недействительной;
  • потребовать полного погашения ипотеки, да ещё и вместе со штрафами, наложенными за нарушение;
  • взыскать залоговое имущество.

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.
Предлагаем ознакомиться:  Ликвидация предприятия образец уведомления кадровое дело

Преимущества переуступки для покупателя

Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.

При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал. Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату. При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.

  • высокая «юридическая чистота» квартиры;
  • меньший остаток задолженности;
  • меньший срок уплаты;
  • участие банка как гаранта сделки.

Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история. Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.

Для покупателя процедура оформления переуступки на ипотеку имеет ряд преимуществ:

  • упрощенная процедура кредитования. Заключить договор о переуступке прав и обязанностей по жилищному кредиту значительно проще, чем получить новый ипотечный заем. Покупателю не нужно собирать документы на жилплощадь и производить ее оценку. Это позволяет потенциальному приобретателю квартиры сэкономить средства на оплате услуг оценочной компании;
  • чаще всего стоимость ипотечных квартир, которые приобретаются по договору переуступки, ниже среднерыночных значений. Это позволяет купить подходящее жилье по приемлемой цене;
  • покупатель может быть уверен в юридической чистоте квартиры, так как она проверялась банком в момент заключения первоначального кредитного договора.

Эти факторы делают процедуру переуступки ипотечной квартиры привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

Преимущества для покупателя при покупке действующей ипотеки:

  • Отсутствуют затраты на оценку жилья – экономия покупателем денежных средств;
  • Нет необходимости в получении согласия банка на покупку жилья, уже все ранее было сделано – экономия времени;
  • Нет надобности, вносить первый взнос – экономия денежных средств;
  • Не нужно собирать пакет документов на квартиру при оформлении ипотеки – большая экономия времени;
  • Покупатель не платить комиссию при оформлении ипотеки – экономия денежных средств.

Недостатки для клиента при покупки действующей ипотеки:

  • Может увеличиться ставка по уплате процентов;
  • Моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
  • Есть вероятность незаконных действий со стороны продавца, например обратиться в суд о признании сделки недействительной).

Переуступка ипотечного кредита

Что бы купить квартиру по переуступке покупатель должен с начало договориться с продавцом, а затем получить согласие банка на совершение сделки.

  1. Покупатель, находит продавца, который желает продать залоговую квартиру;
  2. Покупатель и продавец, должны обратиться в банк, где оформлялась ипотека, и получить разрешение на проведение сделки по переуступке прав на квартиру;
  3. Банк проверяет нового заемщика и после выносит свое решение о перезаключении договора сделки по переуступке;
  4. В случае положительного решения банка, заключается договор с покупателем кредитный и ипотечный договор;
  5. Покупаемая квартира регистрируется на нового владельца;
  6. Покупатель производит расчеты с продавцом;
  7. Погашает ипотеку новый владелец квартиры согласно ипотечному и кредитному договору.

Процедура оформления

В первую очередь, клиент оценивает выгоду заключаемой сделки. Считает расходы на покупку дома и оплату кредита. Полученное число сравнивает с тратами на оформление ипотеки самому, и траты при приобретении недвижимости без кредита.

Банк проверяет материальное состояние клиента, и способность выплачивать кредит вовремя.

Переуступка оформляется, когда клиент получает большой доход, и он вовремя выплачивал кредит в прошлом.

Нужно следовать следующим шагам:

  1. Найти владельца ипотечной квартиры.
  2. Обратится в банк. Продавец и покупатель должны быть согласны с условиями.
  3. Банк проверяет платежеспособность нового кредитора.
  4. Принятие решения.
  5. Если ответ положительный, подписывается новый договор с покупателем.
  6. Расчет продавца и покупателя.
  7. Погашение ипотеки новым кредитором.

Если у покупателя отсутствует опыт в подобных делах, следует обратиться в риэлтерскую или юридическую контору.

  • Необходимо посчитать прибыль от этой операции. Собирается информация о владельце. Необходимо осмотреть недвижимость.
  • Обратитесь в банк с запросом о смене кредитора. Дождитесь положительного ответа, и если все устраивает, оформляйте договор.
  • Уделите внимание нюансам, указанным в договоре. Если вы не разбираетесь, обратитесь к юристам. Иначе рискуете остаться в убытке.
  • Проверьте все необходимые документы. Должник должен предоставить квитанции об оплате, если первое время он выплачивал кредит в банке.
  • Нотариально заверьте договор. Это необходимо, если возникнут проблемы и придется подавать на суд.
  • После получения необходимых документов о правах на недвижимость, своевременно выплачивайте долг банку.

При покупке квартиры во время постройки, вместо банка нужно посетить управление регистрационной службы. Иначе, после окончания постройки объекта, вам могут его не передать.

Другому банку

Банк может продать кредит другому банку или предприятию. Условия выплаты долга также могут измениться.

  1. Банкиры пытаются отдать займы, которые вызывают проблемы, другим коллегам или коллекторским агентствам.
  2. Банки могут осуществить обмен кредитными договорами.
  3. Также банк поменяется при банкротстве.

Нельзя знать точно, когда дело может быть передано другому банку. Потому в договор должен включатся пункт, что должник согласен на замену банка.

Переуступка ипотеки предусматривает передачу имущества другому физическому лицу. Любой человек, у которого достаточно средств, может стать кредитором. Но только с согласия обеих сторон.

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Риски сторон

При переуступке ипотеки обе стороны получают выгоду, но вместе с тем и несут риски.

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Для покупателя

расходы на покупку дома

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости. Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%. Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

  • Его оформление обойдётся весьма недёшево – примерно в 5-8% от цены, за которую покупается само жильё.
  • Признание сделки недействительной – чтобы избежать его, необходимо провести тщательную подготовку документов, а также заручиться разрешением на переуступку от банка, а если недвижимость ещё не сдана, то и от застройщика, если соответствующий пункт имеется в договоре долевого участия. И даже если банк или застройщик не будет настаивать на признании договора недействительным, можно запросто потерять право на выплату неустоек при возникновении каких-либо проблем.
  • Штрафы – следует заранее проверить, не были ли они наложены на продавца и, если да, узнать, будут ли перенесены банком на нового заёмщика.
  • Банк составит для нового клиента новый договор, условия которого могут существенно отличаться от прежнего. Например, ставка окажется выше, появятся дополнительные комиссии, будет снижен срок кредитования – вероятность всех этих мер есть. А значит, сначала необходимо увидеть новые условия, и лишь затем договариваться о сумме, которую получит продавец, как и в случае со штрафами. То же самое и с договором страхования, ведь его тоже придётся заключать заново.
  • Продавец-мошенник – иногда покупатели сталкиваются с явными аферистами, переуступающими права сразу нескольким гражданам. Но технически это сложно осуществить, а должный уровень осмотрительности и проверки документов уберегает от этого риска. Совершенно его исключает зарегистрированный в Росреестре договор.

Для продавца

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость. Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион. Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

Предлагаем ознакомиться:  Срок снятия судимости

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Несмотря на наличие неоспоримых преимуществ, подобная сделка несет с собой определенные риски:

  • покупатель, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, рискует остаться без средств и без жилья из-за прекращения строительства. Чтобы свести этот риск к минимуму рекомендуется заключать договор только с аккредитованными застройщиками;
  • новый заемщик рискует остаться без недвижимости в случае ухудшения его материального состояния. В такой ситуации кредитная организация может без согласия владельца выставить квартиру на торги, а вырученные средства направить в счет погашения задолженности;
  • банки, в свою очередь, рискуют потерять заемные средства из-за невыполнения обязательств, взятых на себя новым владельцем.

Необходимые документы

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.
Образец договора переуступки права требования

сделка

Для заключения договора, новый заемщик обязан представить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Сведенья о доходах.
  3. Документ о месте работы.

Не нужно подавать документы о недвижимости. Они уже есть в банке.

Сам договор состоит из следующих пунктов:

  1. Предмет договора.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Сумма договора.
  4. Условия расторжения или изменения договора.
  5. Срок действия.
  6. Адрес, реквизиты и подписи сторон.

Переуступка при долевом участии в строительстве

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше. И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести. Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

налоги при переуступке

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся. Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости.

Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект. Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

Налогообложение при переуступке квартиры в ипотеке

Переуступка прав не является куплей или продажей недвижимости. Здесь требуется готовая квартира и документ о владении.

Инвесторы могут заключить договор о передаче, чтобы избежать налогов.

Если человек владеет объектом менее трех лет, то при продаже или переуступке платится налог. Причина этого – то, что квартира была куплена ради получения прибыли. Особенно это касается строительных объектов, где цена после сдачи в эксплуатацию вырастет.

купить квартиру в новостройке

Налогу подлежат любые недвижимые объекты.

Покупатель не платит налоги при переуступке. Их оплачивает только продавец. Но после приобретения квартиры, покупатель обязан оплатить налог на собственность.

Для граждан России налог при переуступке составляет 13 процентов. Для иностранцев – 30 процентов.

  1. Если у продавца есть договор об участии в деловом строительстве, он может подать заявление в налоговую службу. Налог снижается, если сумма за объект не более 1 миллиона рублей.
  2. Если недвижимость куплена в процессе строительства, и продана по той же цене, налог не выплачивается.

О чем следует знать лицу, к которому перейдет ипотека?

Переуступка ипотеки не всегда означает покупку недвижимости. Если покупка дома совершена семейной парой, то один из супругов может полностью рассчитаться с долгом. Договор полностью переоформляется на первого супруга.

Бывает случай, когда переуступка и кредит могут перейти в качестве наследства.

Первый владелец имеет право оспорить сделку в суде. Доказательством правоты могут быть невыгодные условия для продавца. По этой причине не все банки предоставляют услугу переуступки.

Часто переуступка ипотеки меньше рыночной цены. Это ее преимущество.

Если объект куплен по переуступке, следует узнать у банка, входят ли проценты и штрафы обязанности кредитора. Но в договоре можно указать, что по согласию обеих сторон проценты и штрафы остаются предыдущему владельцу.

Если банк захотел осуществить переуступку, заемщик получает уведомление в письменном виде. В нем указываются:

  1. Данные нового кредитора.
  2. Способ осуществления оплаты.
  3. Права и обязанности после смены хозяина объекта.

банк осуществляет переуступку

Во время оформления договора, следует обратить внимание на:

  1. Время действия договора.
  2. Особенности досрочного погашения кредита.
  3. Присутствует ли комиссия.
  4. Штрафы за просрочку.
  5. Способ осуществления платежа.
  6. Размер платежа.

Можно заключить договор о покупке объекта в процессе постройки. После завершения строительства, его продают дороже, и получают хорошую прибыль. Есть недостатки. Банк не всегда дает деньги для объектов на стадии строительства. Есть риск заморозки стройки.

Брать кредит ради переуступки – невыгодно. От одного желания банк не согласится передать долг другому человеку.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector