Семейный адвокат
Назад

Получил закладную в банке что дальше

Опубликовано: 17.10.2019
0
1

Коллекторов не ждали

Даже узнав сумму последнего платежа и успешно перечислив ее банку, вы можете оказаться должником. Ситуации могут быть разные: ошибки, несвоевременное занесение сведений и другие.

В любом случае, маленький неоплаченный остаток (с начислением штрафов и пени) может стать постепенно существенной суммой. И вот вы должник, а срок давности по долгам банков 3 года.

Возможные последствия: солидный долг, плохая кредитная история (КИ), даже коллекторы могут появиться. Представьте – через 2 года вашей безмятежной жизни в новенькой квартире – громкий стук в дверь…

Чтобы это было только страшным сном, возьмите справку из банка о полной выплате займа и отсутствии у банкиров претензий к вам. Эти две нехитрые фразы обезопасят вас от любых «разборок» с банком и от плохой КИ.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

  • Частичная продажа залога;
  • Переуступка прав;
  • Обмен закладными;
  • Выпуск эмиссионных бумаг.

Получил закладную в банке что дальше

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной. Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется.

В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в комментариях к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом. Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую. Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Предлагаем ознакомиться:  Труд договор по совместительству образец

Моя квартира! Нет, наша!

Помните, в далеком начале ипотечного пути вы слышали о закладной? Эту ценную бумагу банк оформляет для приобретения в качестве залога вашей ипотечной квартиры. Если он потеряет всякую надежду на погашение вами ипотеки, то сможет реализовать данную недвижимость как раз на основании закладной.

Банк может продать вашу квартиру, но не вы. Так чья же она?!

Вашей на 100 процентов она станет, если закладная будет у вас с отметкой банка о выполнении заемщиком всех обязательств по кредиту. Подав заявление в банк, через 2 – 4 недели получите закладную по акту приемки – передачи.

Выглядит вот так

Итак, 2 шаг к полной свободе – получить в банке оригинал закладной с отметкой. А также надо закрыть (аннулировать) ссудный счет, служивший вам все эти годы кошельком для движения денежек по ипотеке (один большой приход и много-много расходов). Нет счета – нет долга.

Что должно содержаться

На оформление закладной по ипотеке нужно обращать особое внимание. Помните, вы подписываете документ, позволяющий банку забрать вашу квартиру в случае нарушения договора по ипотеке, так что прежде, чем ставить подпись, стоит неоднократно проверить правильность документа.

В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:

  • Название документа;
  • Данные по заемщику;
  • Информация о залогодателе;
  • Информация о залогодержателе;
  • Сведения о кредитном договоре;
  • Данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
  • Требования к погашению;
  • Объект залога;
  • Стоимость залога согласно экспертной оценке;
  • Информация о праве залогодателя на собственность;
  • Подписи всех участников договора;
  • Дата регистрации ипотечного договора и закладной.

Око государево все видит

И вот все оплачено, свобода. Но не тут-то было. Попробуйте продать это жилье, или подарить, и вы встретитесь лицом к лицу с великим и не ужасным Росреестром. И никто не купит у вас квартиру с его записью об обременении.

Зарисовка нежелательного будущего. Пожив годика три в новой квартире, вы поняли, что хочется жить в своем доме. И нашелся чудесный домик с волшебным садиком. И чтобы не упустить его, составили вы договор на задаток (с условием невозврата в случае отказа). А потом все превратилось в кошмар.

Получил закладную в банке что дальше

Банк не нашел закладную, пошли жалобы, суды, домик с садиком приобрели другого хозяина, и задаток тоже…

Но так не будет! Потому что вы сделаете третий безошибочный шаг. Возьмете с собой отмеченную закладную, справочку об отсутствии у вас даже копейки банковской, другие нужные бумаги.

И направитесь в МФЦ (многофункциональный центр), если в нем есть такая услуга, они сами передадут пакет документов в Росреестр. А через установленный срок выдадут вам выписку ЕГРН о снятии обременения.

Как зарегистрировать закладную

Этапы регистрации в России:

  1. Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
  2. Оформить в банке закладную.
  3. Провести процедуру регистрации.

Пакет необходимых документов для регистрации закладной:

  • Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
  • Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
  • Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
  • Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
  • Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
  • Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
  • Документы по ипотеке;
  • Госпошлина.

Две дочки плюс сын

Вообще-то у вас только две дочки, представим для наглядности, что в вашей семье есть папа, мама, дочка и ещё дочка.

И вот вам опять не удается продать квартиру, препятствия на каждом шагу. Вроде бы всё сделано, все оформлено, кто же помешает? Представьте себе — органы опеки.

«Обделили детей, — скажут они, — по закону им надо было выделить доли в этой квартире, ведь вы использовали для ипотеки материнский капитал». И опять можно потерять чудесный домик с садиком (и задаток), потому что придётся потратить немало времени на выделение долей и оформление всех положенных документов в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться:  Агентский договор коллекторов - советы адвокатов и юристов

Получил закладную в банке что дальше

Какой кусочек квартиры положен каждой дочке, закон не говорит. Юристы предлагают выделять каждому ребенку не менее положенного по закону норматива жилплощади (12 квадратов).

«А причём тут сын в заголовке?» — скажете вы. А вот если папа с мамой захотят ещё ребёночка, и родится, например, сыночек, то придётся уменьшать чьи-то доли и выделять долю на сына. Так каждый из трех малышей получит свою выписке ЕГРН о владении недвижимостью.

Не забудьте зайти к нотариусу, у него надо заверить документ о выделении долей (соглашение сторон, договор дарения и т.п.).

Что делать после погашения ипотеки

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать. Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке. Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Перед внесением последнего взноса по кредиту вам следует запросить у своего кредитора выписку о состоянии кредитного счета. Это нужно для того, чтобы погасить весь объем задолженности без остатка. Нередко бывает так, что озвученная менеджером банка сумма остатка неполная (не включает какие-то обязательные платежи или комиссию).

Во время погашения заемщику, как правило, не сообщают об остатке на счете, и даже могут выдать справку о закрытии долга. Однако через некоторое время выясняется, что клиент остался должен несколько десятков рублей, на которые затем был начислен штраф и пеня. Таким образом, формируется новая сумма долга, которая может быть довольно ощутимой по прошествии длительного времени.

После того, как вы закроете кредит, вам необходимо будет получить в банке письмо о том, что все обязательства по кредиту погашены и никаких претензий банк к вам больше не имеет. Помимо письма есть смысл повторно заказать оформление выписки по счету, чтобы были доказательства закрытия долга при возникновении каких-либо спорных вопросов.

Письмо вам потребуется для официального снятия обременения с жилья в государственном реестре. В каждом регионе есть свое Управление Росреестра, где проводится государственная регистрация и, соответственно, снятие с недвижимости обременения. Заемщику необходимо будет самостоятельно предоставить ряд документов для обретения полноценного права собственности на жилье.

Получил закладную в банке что дальше

В соответствии с 17 ст. ФЗ “Об ипотеке” после внесения всей суммы задолженности по кредиту банк обязан выдать заемщику на руки закладную с записью о том, что обязательства по ней исполнены в полном объеме. Для снятия обременения с недвижимости, в региональное отделение Росреестра необходимо будет подать такие документы:

  • заявление установленной формы от имени заемщика с просьбой о снятии обременения;
  • нотариально заверенные копии уставных документов кредитора;
  • документ, подтверждающий право собственности заемщика на жилье;
  • закладная из банка с отметкой о погашении обязательств;
  • письмо от банка о погашении всей суммы задолженности.

В случае если при получении кредита закладная не оформлялась, в Росреестр вместо письма из банка и закладной с отметкой подается совместное заявление заемщика и кредитора, на основании которого и будет снято обременение. При этом не требуется уплачивать государственную пошлину за внесение соответствующей записи. Однако некоторые банки взимают с заемщиков определенную плату за подготовку документов для Росреестра и к этому нужно быть готовым.

В то же время на свидетельстве о регистрации права собственности на жилье при оформлении купли-продажи в кредит, как правило, проставляется отметка о том, что недвижимость находится в ипотеке. Для того чтобы поменять свидетельство на новое, не содержащее такую отметку, государственную пошлину все же придется уплатить.

Предлагаем ознакомиться:  Кассовый порядок у платежного агента

После того, как все формальности соблюдены, документы собраны и поданы в Росреестр, обременение с жилой недвижимости официально снимается и бывший заемщик становится полноправным владельцем собственных квадратных метров.

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.

❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.

❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.

❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.

Страховщики тоже люди

Потеря денег – это не потеря квартиры, конечно, но тоже большая неприятность. Поэтому рассмотрим еще одну ошибку при закрытии ипотеки. Про навязанные страховки слышали, наверное, все. А вот как избавиться от них – вопрос спорный и сложный.

Страховщики, вообще-то, терпеть не могут возвращать деньги (а кто их любит отдавать). Поэтому вряд ли они вам сообщат все пути и способы возврата страховки заемщику. А я расскажу. Но в этой статье только про закрытие кредита, остальные варианты – в следующий раз.

Итак, как вернуть страховку при закрытии кредита (ошибкой было бы даже не попытаться).

Это реально, если:

  • закрытие досрочное и полное;
  • оно не совпадает с концом страхового года;
  • в течение страхового года не произошло страхового случая, возмещенного страховщиками.

Тогда смело идёте в офис этих «специалистов по рискам» и предъявляете заявление о возврате страховки, справку из банка о полностью выплаченном кредите, выписку ЕГРН об аннулировании обременения.

И 90 против 10, что деньги вам вернут. Правда, может, немножко помучают, где-то с месячишко. Это самый простой случай, остальные варианты довольно непредсказуемы и требуют помощи квалифицированных юристов.

Конец рабства

Вот и все. Семья в уютной квартире, денежки получены, документы готовы. Это очень просто, если не допустить 5 ошибок.

Пора прощаться. Подписывайтесь, и много удивительных историй еще узнаете. Пишите о своих ипотеках и страховках, обсудим.

Восстановление

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector