Семейный адвокат
Назад

Предварительного договора аренды мтр после выигранного тендера

Опубликовано: 10.12.2019
0
1

Обременение объекта аренды

Предварительный договор аренды стороны подписывают,как правило,на этапе,когда еще ведется строительство,поэтому характеристики объекта,дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно. В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором.

Смысл в том,что объект передается арендатору сразу после введения в эксплуатацию,но до того,как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на него(этот процесс может затянуться). Учитывая отсутствие права собственности,долгосрочную аренду в этих обстоятельствах зарегистрировать практически невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Но в действительности арендатор оказывается в подвешенном состоянии: когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора,арендодатель может уклониться от этого. Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора,но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора.

Ситуация первая

Несмотря на фактические арендные отношения,срок заключения основного договора пропущен

Nota bene!

Очень часто предварительный договор является смешанным,так как предусматривает передачу объекта арендатору еще до заключения основного договора(не для эксплуатации,а для осуществления отделочных работ). Такой договор может предусматривать также компенсационные эксплуатационные платежи арендодателю(за энергоснабжение,водоснабжение и т. д.).

Обременение объекта аренды препятствует регистрации основного договора аренды

Росреестр может отказать в регистрации договора аренды недвижимости,если в ЕГРП есть запись об обременении этого имущества.

Даже если суд вынесет решение о заключении основного договора аренды объекта недвижимости,в отношении которого зарегистрировано обременение,в государственной регистрации права аренды на основании судебного акта может быть отказано(п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов,утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.07 № 112). Связано это с тем,что одно из оснований отказа в госрегистрации права — противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости(абз. 11 ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ).

Следовательно,на момент заключения долгосрочного договора аренды нужно убедиться в отсутствии обременений данного объекта залогом либо в том,что собственник вправе сдать объект в аренду,несмотря на обременение. То есть в том,что на это получено письменное согласие залогодержателя или по договору собственник может сдать объект в аренду без согласия залогодержателя. Если предварительный договор аренды недвижимости был заключен раньше договора ипотеки,то это не означает,что права аренды возникли раньше прав залога недвижимости. Право аренды возникает лишь при заключении договора аренды,а не предварительного договора(постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ситуация вторая

Арендодатель не подписывает основной договор аренды из-за краткосрочного договора

Требование арендатора заключить основной долгосрочный договор в некоторых случаях может вступить в противоречие с тем,что помещение уже используется на основании краткосрочного договора аренды. В основном это касается случаев,когда первый краткосрочный договор оказался возобновленным на неопределенный срок,то есть когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением,в результате чего договор считается возобновленным не на такой же,а на неопределенный срок(п. 2 ст. 621 ГК РФ,определение ВАС РФ от 27.09.11 № ВАС-12214/11).

Nota bene!

Если обе стороны настроены на исполнение предварительного договора и заключение долгосрочного договора,то проблем не возникает: при наступлении обстоятельств,которые служат основанием для заключения основного долгосрочного договора,они по соглашению расторгают краткосрочный договор и заключают долгосрочный.

Например,стороны договорились заключить в будущем(не позднее определенной даты) основной договор аренды помещения. Срок действия предварительного договора прекращался«с момента вступления в законную силу основного договора». Затем дополнительным соглашением к предварительному договору стороны перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды(этот договор понадобился на период оформления документов для госрегистрации основного договора,и эта причина была отмечена в допсоглашении).

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами после суда: пошаговая инструкция

Предварительного договора аренды мтр после выигранного тендера

Впоследствии стороны заключили еще два дополнительных соглашения к предварительному договору,в которых переносили заключение обоих договоров(краткосрочного и долгосрочного) на более поздние даты. Наконец,стороны подписали краткосрочный договор,и срок его действия был сформулирован так: «11 месяцев либо до момента заключения долгосрочного договора аренды».

Когда арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить долгосрочный договор на согласованных ранее условиях(он сделал это в пределах срока,установленного последним допсоглашением), арендодатель отказал. По его мнению,предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды.

Кроме того,он сослался на то,что не может заключить основной договор,так как спорное помещение уже находится у арендатора по краткосрочному договору. Арендатор подал иск об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды,но первая инстанция отказала в иске,разделив позицию арендодателя.

По мнению суда,обязательства сторон по заключению основного договора прекратились исполнением(п. 1 ст. 408 ГК РФ). То есть,заключив краткосрочный договор аренды,который впоследствии возобновился на неопределенный срок(п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны тем самым исполнили предварительный договор. Однако апелляционная и кассационная инстанции оказались на стороне истца.

Суды указали,что поскольку предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора,то воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды. Поэтому заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора(постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76−17329/2011).

Фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

В таких случаях бывает,что указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек,но стороны продолжают исполнять предварительный договор(арендатор продолжает работы по подготовке помещения к использованию,возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т. д.).

При таких обстоятельствах,если арендодатель уклонится от заключения основного договора,вряд ли получится принудить его к этому в судебном порядке. Дело в том,что возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена(постановление ФАС Московского округа от 30.12.

Аналогичная проблема с пропуском срока заключения основного долгосрочного договора может случиться и когда стороны на промежуточном этапе(после ввода здания в эксплуатацию,но до регистрации права собственности на него) заключают краткосрочный договор. Если краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать,то за это время можно просто упустить срок заключения основного договора.

Этот срок обычно привязан к оформлению арендодателем права собственности,а арендодатель может не сообщить арендатору о том,что это,наконец,случилось. Если арендатор,полагаясь на добросовестность арендодателя,не запрашивает периодически выписку из ЕГРП,он может узнать о регистрации права собственности(и о наступлении срока заключения основного договора) слишком поздно.

Интересный вопрос

Например,в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 60 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание. Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. Во время действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание.

Однако после окончания этого краткосрочного договора стороны снова заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем продлили его еще на 11 месяцев. И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Поскольку арендодатель на это предложение не отозвался,арендатор подал иск об обязании его заключить договор.

Поэтому,по мнению суда,в тот период,когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор,обязательства из предварительного договора еще действовали. Однако кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение. Она указала,что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец,ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды.

Следовательно,обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора(постановление ФАС Московского округа от 04.07.13 по делу № А40−97895/12−40−884). В дальнейшем судьи Высшего арбитражного суда разделили мнение кассационной инстанции,не усмотрев оснований для передачи дела в надзор(определение ВАС РФ от 12.08.13 № ВАС-10140/13).

Условия предварительного договора,которые могут помешать заключению основного договора

Интересный вопрос

Nota bene!

Предлагаем ознакомиться:  Куда когда и какую документацию нужно подать для оформления декретного отпуска

У предварительного договора аренды есть два традиционно«скользких» условия,недостатки которых позволяют недобросовестным арендодателям избежать заключения основного договора. Во-первых,это условие об объекте аренды,во-вторых,о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий,то актуальная судебная практика защищает арендаторов.

Если в течение срока,предусмотренного для заключения основного договора,стороны его не заключат,то обязательства,предусмотренные предварительным договором,прекращаются(п. 6 ст. 429 ГК РФ). При этом,если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора,то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора(п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой,а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том,что арендодатель зарегистрировал свое право собственности(например,основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности).

Но статья 190 Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию,которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц,которые могут повлиять на наступление этого события(п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой»). Учитывая,что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости(и тем более уведомление об этом арендатора) зависит от волеизъявления и действий арендодателя,эти события не отвечают признаку неизбежности. Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора.

В итоге арендатор,полагаясь на срок,указанный в договоре,попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора,оказывалось,что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В 2010 году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок,то неопределенность в определении срока устраняется(постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.

10 № 1404/10, далее — постановление № 1404/10). Хотя этот вывод был сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда,многие нижестоящие суды применяют такую позицию(со ссылкой на постановление № 1404/10) и в отношении срока заключения основного договора аренды(постановления ФАС Московского округа от 30.04.13 по делу № А40−97889/12−85−331,Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.13 по делу № А03−18850/2012).

Но,во-первых,не все суды придерживаются такой позиции — некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными(см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.11 по делу № А21−1295/201). Во-вторых,рассчитывать на позицию из постановления № 1404/10 можно лишь в случае,когда указанное в предварительном договоре событие наступило.

В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды(п. 3 ст. 607 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия,позволяющие установить предмет,а также другие существенные условия основного договора(п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно,объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре,иначе этот договор не считается заключенным(определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58−5257/10, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.12 по делу № А58−5257/10,Северо-Западного округа от 15.04.13 по делу № А56−28459/2012).

Nota bene!

Сложность в том,что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости,который находится в стадии строительства,стороны,как правило,могут исходить лишь из примерных характеристик объекта. После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора,сославшись на то,что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует(значит,предмет основного договора не определен), а существует другой объект с другими характеристиками,в отношении аренды которого предварительный договор не заключался.

В данном случае все будет зависеть от того,насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять,о каком именно объекте шла речь. Арендатор может попытаться применить позицию,которую Пленум Высшего арбитражного суда выработал для договоров купли-продажи будущей недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Переоформление квартиры на дочь

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

В случае спора о том,какой объект имелся в виду,суд должен принять во внимание также практику,сложившуюся во взаимных отношениях сторон и последующее поведение сторон(п. 2,3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем»).

Если предварительный договор является смешанным и предусматривает фактическую передачу объекта арендатору для отделки помещений,то арендатор может попытаться использовать также позицию Пленума Высшего арбитражного суда,выработанную для аренды будущего объекта недвижимости(п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13). В этом пункте разъясняется: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом,однако договор фактически исполнялся сторонами(например,вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию,связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды,в том числе ссылаться на незаключенность договора.

Примеров,когда суды прямо ссылались бы на вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда,рассматривая споры о заключенности именно предварительных договоров,пока нет. Но можно найти практику,в которой суды без прямых ссылок на вышеуказанные постановления применяют похожую позицию. То есть суды устанавливают, изучая конкретный предварительный договор аренды, определено ли в нем помещение настолько подробно,насколько это вообще было возможно на дату подписания этого договора,и,если имеющиеся признаки позволяют установить объект аренды,обязывают уклоняющуюся сторону заключить основной договор(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.

Журнал«Юрист компании», № 11,Ноябрь 2013

2.1. Сторона 1 обязуется
предоставить в аренду Стороне 2 земельный участок с кадастровым
номером ________________, общей площадью ____ кв.м, находящийся по
адресу: ________________ (категория земель ________________) (далее
— участок), для ________________, а Сторона 2 обязуется
своевременно возвратить его по истечении срока Основного
договора.

Кадастровый паспорт
земельного участка указан в Приложении N ____, являющемся
неотъемлемой частью Основного договора.2.2. Участок принадлежит
Стороне 1 на праве собственности.2.3. Участок передается в
аренду на срок ________________ лет.2.4. Величина арендной
платы по Основному договору будет составлять ________________
(________________) рублей в (год, квартал, месяц), в т.ч.

НДС ________________ (________________) рублей.2.5. Сторона 1 будет
вправе в одностороннем порядке изменять величину арендной платы, но
не чаще одного раза в год.2.6. Сроки перечисления
арендной платы будут установлены (сроки перечисления платы по
договору аренды).2.7. В случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения Стороной 2 обязательства
по внесению арендной платы по Основному договору она уплачивает
Стороне 1 неустойку в размере ____% от размера арендной платы по
настоящему Договору за каждый день просрочки.2.8.

Сторона 1 обязуется
в течение ________________ (________________) дней после
государственной регистрации Основного договора передать указанный в
п.2.1 настоящего договора участок Стороне 2.Передача подтверждается
актом приемки-передачи, подписанным обеими Сторонами.2.9. Сторона 1 обязуется
предоставить участок в состоянии, позволяющем использовать его в
соответствии с назначением.

1.
Предмет договора

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

1.1. Стороны обязуются
заключить в будущем договор аренды земельного участка (далее —
Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в
настоящем предварительном договоре.1.2. Основной договор
будет заключен Сторонами в течение ________________ дней с момента
заключения настоящего договора.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector