Семейный адвокат
Назад

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору или в агентство недвижимости

Опубликовано: 10.12.2019
0
2

Законодательство

Риэлторская деятельность отдельно не регулируется, в российском законодательстве определение риэлторской деятельности или риэлтора не дано. После отмены в 2002 году обязательного лицензирования, до сих пор специального закона, регулирующего деятельность риэлторов, так и не появилось. По своей сути риэлторы являются посредниками, то есть агентами, поэтому к ним применимы положения об агентской деятельности.

Гражданский кодекс РФ:

  • Глава 39. Возмездное оказание услуг (Статьи 779-783)
  • Глава 49. Поручение (Статьи 971-979)
  • Глава 50. Действия в чужом интересе без поручения (Статьи 980-989)
  • Глава 51. Комиссия (Статьи 990-1004)
  • Глава 52. Агентирование (Статьи 1005-1011)

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Закон «О защите прав потребителей» (Глава III):

  • Статья 27. Сроки выполнения работ (оказания услуг)
  • Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
  • Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
  • Статья 37. Порядок оплаты выполненной работы (оказанной услуги)

Как отказаться от риэлтора при продаже квартиры

У застройщика необходимо поинтересоваться, какие именно агентства недвижимости имеют право продавать их квартиры. Если у застройщика есть собственный отдел продаж, то надежнее покупать квартиру именно через него. Если покупка осуществляется только через агентство недвижимости, то помимо стандартных договоров на покупку квартиры от агентства следует получить копию договора между агентством и застройщиком, включая все приложения, в которых будет отражено, что агентство имеет право продавать не какую-то абстрактную квартиру в новостройке, а конкретно эту, интересующую покупателя.

Отказаться от услуг риэлтора при продаже квартиры можно в нескольких вариантах:

  • без заключения договора;
  • с подписанным договором.

Причины для отказа, исходя из практики:

  • продавец сам нашел покупателя;
  • передумал продавать;
  • покупатель сам нашел собственника.

Не подписывайте акт (-ы) выполненных работ! Что бы вам про его «информационный» статус не балаболили маклеры! Если так получилось, что подмахнули подписью не глядя бумажку, которая оказалась актом, то придется подать в суд исковое требование о признании акта ничтожным. В противном случае маклеры могут выиграть суд и придется оплачивать им не только размер комиссии, но и штраф за пользование их деньгами.

Внимательно прочитайте соглашение (договор) и убедитесь, что вы платите только когда переход права произошел, но не ранее.

Типичная ситуация: покупатель ищет подходящий вариант в источниках Интернета, находит искомый объект недвижимости, звонит по указанному номеру и попадает на риэлтора. Договаривается на просмотр, приезжает, а его не пускают на порог и не показывают квартиру, пока не подпишет договор. При этом посредник убедительно вещает, что никаких обязательств подпись не несет, т.к. это отчет для собственника.

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору или в агентство недвижимости

Однако, внимательно почитав договор, покупатель обнаружит наличие обязанностей, а именно оплатить посреднику комиссионное вознаграждение в случае заключения сделки с продавцом.

Как вам ситуация? И как быть?Вы можете подписать договор под принуждением, т.к иначе вам не покажут квартиру (вы фактически стоите рядом с домом, а не на пороге и поэтому найти квартиру без посредника не сможете. Подписывайте, потому что деваться вам некуда. Есть норма, по которой можно подтянуть такого риэлтора: ч.2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», которая не допускает навязывание услуг за это предусмотрена ответственность по ст. 14.8 КоАП РФ.

Для того, чтобы привлечь по такому договору риэлтора за ущемление ваших прав в договоре должно быть четко прописано условие его исполнения, например, формулировка о том, что показ квартиры осуществляется в случае согласия покупателя оплатить комиссию агентства недвижимости в размере таком-то и согласие выражается подписанием договора.

Не знаю, понятно ли объяснил. В общем, построение предложения в условиях показа, прописанных в договоре должно быть таким, что вас вынуждают подписать соглашение, иначе не покажут квартиру.

Вы же понимаете, что на словах риэлтор говорит вам одно, а в договоре совсем иное написано, поэтому, настаивайте, чтобы в договор внесли правки. Говорите, что не против его подписать и хотите посмотреть квартиру, но пусть напишут то, что озвучивают на словах!

Включайте «дурака», до тех пор пока они либо не внесут нужные вам изменения, либо не покажут жилье без договора.

Что еще следует учесть перед просмотром, когда вам предлагают подписать подобное соглашение — требуйте, чтобы агент по недвижимости показал договор с собственником. Если договора нет, а вам втюхивают «информационный» договор, отправляйтесь искать хозяина или агента, с которым собственник работает по договору!

как отказаться риэлтора заключен договор

Маклеры практикуют двойную комиссию, т.е. берут деньги за услуги с обоих сторон сделки и часто это выясняется при личной встрече с собственником, когда покупатель вносит аванс или задаток.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Предлагаем ознакомиться:  Как заверять документы для суда?

Соглашение, которое агент может подсовывать покупателю на подпись перед показом, это договор на возмездное оказание услуг. Статья 782 ГК РФ гласит о том, что вы можете отказаться от услуг риэлтора после подписания договора, оплатив ему фактические затраты.

п. 11 Постановления Пленума ВС РФ (28.06.2012) № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняет, что все отношения между риэлторами и сторонами сделки регулируются Законом «О защите прав потребителей» (далее — ФЗЗПП).

В свою очередь ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» гласит, что покупатель может отказаться от услуг риэлтора при покупке квартиры в любой момент времени, компенсируя фактические растраты, которые предусмотрены подписанным соглашением.

Штрафы, пени и требования оплатить услугу в полном объеме, оставить аванс в агентстве, в качестве компенсации — ничтожные требования, согласно Закона «О защите прав потребителей». Посредники просто пользуются юридической неграмотностью участников сделки.

Что можно отнести к фактическим растратам посредника:

  • билет на проезд в трамвае, метро, автобусе, электричке;
  • и т.п.

Поэтому фактически вы будете должны оплатить посреднику дорогу до квартиры и обратно. На большую сумму он вряд ли предоставит доказательства в суд, и поэтому в возмещении убытков ему откажут, как сейчас это происходит в подавляющем большинстве случаев.

можно отказаться услуг риэлтора передумал продавать квартиру

Чтобы суд был на вашей стороне, обязательно обеспечить фактические доказательства правильного отказа от услуг посредника. Для этого направляете письмо на адрес агентства недвижимости. Варианты оформления письма:

  • с уведомлением;
  • ценное с описью;
  • заказное.

В письмо кладете уведомление, написанное от руки. День получения этого уведомления будет считаться датой, когда вы официально отказались от договора риэлтора.

Если агенты после вашего отказа грозят судом, переносите это спокойно. Если вас вызвали в суд, то будьте готовы подать встречное исковое заявление с выдвинутыми требованиями.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Вы узнали можно ли отказаться от услуг риэлтора если не был заключен договор и если он был подписан, советы и юридические рекомендации.

Виды сотрудничества с агентством недвижимости

Обращаясь в агентство недвижимости, продавцу квартиры будет предложено заключить эксклюзивный договор с агентством или неэксклюзивный.

Эксклюзивный договор

Никто не вправе запретить работать с несколькими агентствами недвижимости, но в договоре могут быть прописаны штрафные санкции за размещение информации в других агентствах. Клиент вправе отказаться в любой момент от услуг агентства, и в этом случае положения о штрафах легко оспариваются в судебном порядке.

Эксклюзивный договор с риэлтором имеет как свои преимущества, так и свои недостатки. К преимуществам можно отнести уверенность, что риэлтор действительно начнет работать по заключенному договору, так как будет уверен, что сделку проведет именно он, и именно он получит комиссию. К недостаткам относятся штрафные санкции, которые могут быть применены к клиенту в случае его обращения в другие агентства. Вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в основном через суд.

Неэксклюзивный договор

К преимуществам относится распространенность информации о квартире по многим агентствам, и как следствие, большее число заинтересованных лиц, как агентов, так и покупателей. К недостаткам относится отсутствие максимальной незаинтересованности риэлтора, так как всегда существует вероятность того, что после проделанной работы квартиру продаст кто-то другой, а также вероятность того, что продавец и покупатель предпочтут вовсе отказаться от услуг риэлтора.

Положения договора

Часто в договоре прописано, что услуги носят лишь информационный характер, в этом случае при наступлении каких-либо конфликтов клиент не сможет получить обратно свои деньги за невыполненные услуги.

Если клиент заключает не информационный договор, а договор поручения, по которому риэлтор обязуется выполнить определенные действия, следует обратить внимание на следующие положения.

  • Важно четко прописать в предмете договора все без исключения устные договоренности с риэлтором. Подробно описать требования к квартире, фразу «поиск однокомнатной квартиры до 5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы» лучше заменить на «поиск однокомнатной квартиры за 4,5-5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы, площадью 38-48 кв. м, в домах серии 1, 2, 3, не первые и не последние этажи, дом не старше 1995 года, наличие лифта и т. д.».
  • Все услуги, которые риэлтор обязуется оказать, должны быть полностью отражены в договоре, фразу «провести сделку по продаже квартиры» лучше заменить на «найти покупателя, провести показы квартиры, подготовить документы к сделке, получить такую-то справку, получить такое-то заключение, подготовить договор, организовать расчеты сторон и т.д.».
  • В договоре лучше указывать реальную стоимость услуг риэлтора.
  • Если сделка альтернативная, то лучше это указать в договоре. Если сделка прямая, но двойная, например, сначала продажа одной квартиры, а потом покупка другой квартиры, то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.
  • Описать, что подразумевается под юридической проверкой чистоты сделки, какие документы запрашиваются и в каких инстанциях, как будет осуществляться проверка документов на подлинность.
  • Проверить полномочия подписавшего договор лица – доверенность или приказ, паспорт, сверить название организации на печати и в шапке договора.
  • Получить свой экземпляр договора и хранить его у себя.
  • Описать порядок оплаты работы риэлтора – не по факту проведенной части сделки, а по завершению всей сделки. Таким образом, клиент защищает себя в той ситуации, когда сделка не состоялась, но риэлтор настаивает на оплате за отдельные услуги – показы, документы, добавление квартиры в базу и другие.
  • Если риэлтор забирает оригиналы каких-либо документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражено, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию. Отсутствие такого условия позволяет манипулировать клиентом для того, чтобы он не ушел к другому риэлтору.
  • Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента. Если неподготовленный клиент напишет генеральную доверенность или доверенность со слишком широкими полномочиями, существует опасная вероятность, что квартира окажется оформленной на риэлтора.
  • Необходимо прописать в договоре сроки проведения сделки, условия расторжения договора и условия возврата аванса или задатка.
Предлагаем ознакомиться:  Как мошенники обналичивают материнский капитал

Никакие устные договоренности не помогут, когда возникнет ситуация, в которой риэлтор будет убеждать, что оказал все услуги в полном объеме, а клиент будет доказывать, что получил не все, о чем договаривался. Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

После подписания договора можно сходить к нотариусу и сделать заверенную копию договора. Возможно риэлтор будет настаивать на том, что по завершению сделки клиент должен вернуть свой экземпляр договора в агентство. Это требование незаконно, договор возвращать риэлтору не стоит. Существует вероятность, что договор пригодится в суде.

Ответственность риэлтора

Какие бы проблемы не возникли в будущем у покупателя или продавца недвижимости, риэлтор не имеет к ним никакого отношения. Риэлтор не несет ответственности ни при каких обстоятельствах. Если документы приняли на регистрацию, значит на тот момент они были в порядке и в достаточном количестве. Если в будущем кто-либо оспорит право собственности, то не стоит винить риэлтора, что он что-то не предусмотрел.

В договоре с риэлтором такая его ответственность никогда не прописывается, да и ни один риэлтор не возьмет на себя эти риски. Стопроцентную гарантию риэлторы могу дать только на словах.

Недобросовестные риэлторы

В данном разделе рассмотрим самые распространенные уловки и хитрости, которые могут встретиться при общении с риэлтором. Риэлторы часто идут на ухищрения не из-за желания обмануть клиента и лишить его денег или квартиры, а чтобы скрыть какие-то факты или подозрения, опасаясь, что сделка сорвется.

  • При эксклюзивном договоре риэлтор может показывать квартиру подставным людям, которые будут убеждать продавца, что квартира не стоит запрашиваемых за нее денег. В итоге продавец будет вынужден снизить цену. Квартира может быть продана за цену существенно ниже рыночной.
  • Риэлтор должен разделять жизненные ценности заказчика и быть схожим по мышлению. Если изначально к риэлтору нет доверия из-за каких-либо косвенных факторов – способ и стиль общения, уровень культурного развития, внешний вид, – стоит отказаться от сотрудничества даже с очень привлекательным вариантом. Этот привлекательный вариант может быть лишь приманкой, чтобы заманить в полноценное сотрудничество со всеми возможными последствиями.
  • Риэлтору стоит задавать любые вопросы, даже самые неудобные. По реакции на подобные вопросы и по характеру ответов на них можно многое выяснить о риэлторе. Если риэлтор допустил незначительное невнимание к деталям или заранее принял решение за клиента, то ответ на вопрос «почему» о многом расскажет.
  • При покупке квартиры очень часто риэлторы имитируют несуществующую конкуренцию, в том числе для того чтобы принудить покупателя принять решение как можно быстрее или повысить цену на квартиру. Повышение цены может быть и просто из-за того, что покупателю уж очень понравилась квартира и, на взгляд риэлтора, он мог бы за нее немного переплатить.
  • В начале риэлторы часто оценивают квартиру значительно дороже, лишь бы продавец заключил с ними договор. После того как договор заключен, постепенно риэлторы начинают снижать цену на квартиру. Таким образом, квартира могла бы быть продана за изначально запланированную сумму и быстро, если бы продавца не вводили в заблуждение завышением стоимости и не тратили бы зря время на постепенное снижение цены.
  • Иногда риэлторы получают часть оплаты своей работы еще до того, как что-либо сделали. Обычно размер оплаты равен стоимости услуг риэлтора. После получения такого аванса, как правило, заинтересованность выполнять свои обязательства пропадает.
  • Все просмотры квартир осуществляются бесплатно. Если риэлтор за просмотр квартиры просит оплату, то это и есть его основной заработок. Он не заинтересован в проведении сделки, а заинтересован в максимальном числе просмотров с максимальным количеством клиентов. Вероятно, что собственник квартиры может быть в сговоре с риэлтором.
  • Риэлторы вступают в сговор с владельцем очень привлекательного предложения и просят внести предоплату и заключить предварительный договор купли-продажи. Риэлтор сознательно создает ситуацию, когда покупатель не в состоянии купить объект (еще нет документов, не продана старая квартира, не одобрен кредит и т. д.), основной договор купли-продажи не заключается, оплата по предварительному договору не возвращается. Риэлтор и собственник квартиры делят свой доход.
Предлагаем ознакомиться:  Образец приказа на право заверять копии документов

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Вариантов обмана множество и предусмотреть их все невозможно, но при сделках с недвижимостью всегда следует помнить, что вероятность встречи с мошенником, обманщиком и просто преступником на этом рынке очень велика.

Как распознать «черного риэлтора»

Безопаснее при покупке или продаже квартиры заранее в каждом риэлторе видеть вероятность того, что он может быть преступником или иметь недобрые намерения. Необязательно преступник выглядит потрепанным жизнью гражданином со следами тяжелой судьбы на лице и в речи. «Черный риэлтор» может выглядеть очень респектабельно, носить дорогой костюм и ездить на дорогом автомобиле.

Здесь мы рассмотрим откровенно криминальные методы. Стоит отметить, что такими методам риэлторы не пользуются, это методы преступников.

  • Преступники от имени бывшего владельца квартиры с помощью поддельной доверенности инициируют иск на признание сделки недействительной. Сделка признается недействительной, квартира по доверенности оформляется на преступников. На основании решения суда покупатель выселяется, а преступники получают документы на квартиру. Сделка может быть признана недействительной по многим причинам, например, якобы преступник ее приобрел раньше, но не успел зарегистрировать право собственности.
  • Преступник, продав квартиру и получив за нее оплату, отказывается из нее выезжать. Он подает иск о признании договора недействительным, так как в момент заключения был пьян, что может подтвердить справкой из вытрезвителя с датой свершения сделки. Далее возможны варианты – преступник будет утверждать, что деньги не получил или же получил сумму, указанную в договоре, которую и готов вернуть.
  • Аналогично вышеприведенному примеру, но преступник не является собственником квартиры, а продает по поддельной доверенности чужую квартиру. Собственник, конечно же, денег не получил, договор не подписывал, покупатель остается без денег.
  • Преступник продает чужую квартиру по поддельному паспорту. Собственник договор не подписывал, покупатель остается без денег. Например, таким образом может продаваться арендованная квартира.
  • Преступники по поддельной доверенности представляют интересы владельца квартиры в суде, где иск против владельца подан самими же преступниками, а в качестве решения спора предлагается передать квартиру истцу.
  • Преступник может по поддельным документам выступить супругом или супругой продавшего квартиру собственника и потребовать признать сделку недействительной, так как якобы не давал на нее своего согласия. Покупатель получит обратно только ту сумму, которую указал в договоре.
  • Даже по истечении 6 месяцев после смерти старого собственника может появиться еще один наследник, оспаривающий право наследования. Новый наследник может являться преступником и предъявлять свои права на основании поддельных документов.
  • Если покупатель плохо знает город, то преступники показывают одну квартиру, предварительно наклеив на дом вывеску с названием улицы и номера дома, а по факту продают другую квартиру, с тем же адресом, но находящуюся совсем в другой части города.
  • Владелец квартиры уезжает куда-то на длительный период, родственники объявляют владельца без вести пропавшем, опознают якобы его труп в каком-нибудь бомже, получают свидетельство о смерти и вступают в права наследования. Далее квартира продается, а «оживший» старый собственник встречается с новым собственником и оспаривает свое право на квартиру.
  • Квартира продается по договору дарения, после заселения «покупателя» в квартиру «продавец» передумывает дарить квартиру и требует ее обратно. Покупатель останется и без денег, и без квартиры.
  • Известен метод захвата неприватизированной квартиры, когда преступники через суд признавали ордер на квартиру незаконно выданным, якобы ордер предполагался другой семье, а нынешним владельцам он достался случайно.

Заключение

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Привлечение посредника к сделке купли-продажи частично сократит риски, но всегда следует помнить, что и общение с риэлтором может иметь определенную опасность. Не стоит безгранично полагаться на риэлтора и безмерно ему доверять. Контролировать работу риэлтора и весь ход сделки следует самостоятельно, возможно, даже привлекая стороннего юриста.

Какие подводные камни могут ожидать каждую из сторон сделки, как максимально себя обезопасить, как предусмотреть все, что только возможно и как распознать малейшие попытки обмана – все эти вопросы мы рассмотрим в наших следующих статьях.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector