Семейный адвокат
Назад

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных?

Опубликовано: 18.10.2019
0
3

○ Недостатки покупки квартиры с прописанными в ней лицами.

Приобретать в собственность жилое помещение с прописанными в нем лицами – довольно опрометчивый поступок. Конечно, в жизни складываются разные ситуации, однако нужно всегда детально изучать ситуацию. Если имеются основания доверять бывшему собственнику, то можно на время оставить его прописанным, поскольку ему это может быть необходимо для избежания штрафа за проживания без регистрации, предусмотренным ст. 19.15.1 КоАП РФ.

Могут попадаться и не самые добросовестные лица, которые могут создать серьезные проблемы. Например, они могут отказываться выселяться или просто выписываться из квартиры. В таком случае придется прибегать к судебным разбирательствам. Кроме того, существуют граждане, выписать которых без их согласия не может даже суд.

Законодательное регулирование вопроса с приобретением квартиры

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.
Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 7 (499) 938-60-73 для Москвы и МО, 7 (812) 467-36-24 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер 7 (800) 333-49-12

Законодательство РФ регулирует все сделки, которые имеют финансовые стороны. Основные нормы и права двух сторон определены в жилищном кодексе РФ статья 460, пункт 1. Эта статья определяет условия оформления договора купли-продажи квартиры, в ней указано, что продавец обязан продавать покупателю объект недвижимости свободным от любых прав третьих лиц, исключением могут быть случаи, когда покупатель соглашается принять такую недвижимость.

Вопрос №1: Как проверить квартиру перед покупкой?

Ответ: Перед покупкой недвижимости покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение. Сделать это довольно просто,  при сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги, на основании этой выписки покупатель должен запросить расширенный документ, где будут указаны:

  • все лица, которые прописанные в данной квартире;
  • лица, которые имеют определённую долю в объекте недвижимости.

Вопрос №2: Кого нельзя выселить из купленной квартиры?

Ответ: Законодательством РФ определен список граждан, которых нельзя выписать даже через суд. К такой категории граждан относятся:

  • граждане, которые отказались от добровольной приватизации.
  • Граждане, которые пользуются квартирой на основании завещания.
  • Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: 

7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: 7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

○ Законодательство о выписке.

Регулируется вопрос о выписке бывших собственников гражданским законодательством. Основным положением является ч. 2 ст. 292 ГК РФ, которая устанавливает отчуждение квартиры как основание прекращения права на проживание в квартире.

  • Часть 2 статьи 292 ГК РФ:
  • «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

С выпиской бывшего собственника проблемы возникают относительно редко. Согласно ч.1 ст. 235 ГК, право собственности, в которое включается, помимо владения и распоряжения, правомочие пользования, утрачивается после ее отчуждения. Поскольку сделку проводит собственник, возможностей увильнуть от выписки у него крайне мала.

Дополнительно, в ряде специальных случаев могут применяться положения ЖК РФ, Вводного закона к ЖК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Чаще всего потребность в этом возникает при необходимости выписки граждан, которые имеют право пожизненного проживания. Если подать иск в суд все-таки можно, то используется подраздел II ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ в части определения размера госпошлины.

Предлагаем ознакомиться:  Нужна ли печать ип в договоре

Особенности продажи

Задаваясь вопросом о существующих нюансах относительно того, можно ли продать имеющуюся во владении собственника квартиру, не оглядываясь на зарегистрированных в ней жильцов, необходимо отметить следующее:

  • Продать квартиру вероятнее всего окажется практически невозможно, поскольку прописанные на жилплощади лица являются ничем иным, как обременением. Потенциальные покупатели попросту будут избегать подобных сделок, прекрасно осознавая свой риск. Кроме того, стоимость такой квартиры собственник вынужден будет значительно снизить.
  • shutterstock_61544593Если недвижимость была получена в личное распоряжение посредством приватизации, зарегистрированные в ней лица имеют право проживать в квартире пожизненно. При этом такого права они не будут лишены даже тогда, когда от участия в приватизации официально отказались. Таким образом, государство компенсирует утраченную ими долю. Это значит, что продать квартиру можно только вместе с прописанными в ней гражданами, выселить которых невозможно, если только они не согласятся сняться с регистрации добровольно.
  • Какая бы ни возникла ситуация с выпиской жильцов, собственник по закону не обязан согласовывать своё решение с ними и может продать квартиру единолично.

Продавая квартиру, собственнику не обязательно иметь разрешение всех членов семьи, которые прописаны в данном объекте недвижимости. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета, и это обстоятельство часто имеет сложности.

Приобретая квартиру с таким обременением, для нового собственника жилья возникает ряд проблем.  Основные проблемы:

  • Повышенный тариф за коммунальные услуги, так как число прописанных людей увеличивается;
  • Если прописанный гражданин, проживает по завещанию, то выселить его будет почти невозможно.

Поэтому, что бы избежать проблем с приобретенным объектом недвижимости, необходимо тщательно проверить приобретаемую недвижимость.

○ Добровольная выписка.

Идеальное решение проблем с регистрацией в квартире бывших собственников и членов семей – добровольная выписка. Граждане соглашаются на снятие с регистрационного учета и вместе с собственником идут в территориальный орган МВД (бывший УФМС). Самая простая ситуация – самостоятельная выписка продавцом квартиры членов семьи и его самого.

После продажи выписываться также никто не запрещает. Бывшие собственники проделывают аналогичную процедуру, за исключением ситуаций, когда сами это сделать по объективным причинам не могут. В таком случае они должны написать разрешение на выписку, нотариально заверить его и передать новому собственнику, который несет данный документ в орган МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему также нужно взять либо выписку из ЕГРН, либо договор купли-продажи, на котором имеется печать Росреестра о госрегистрации права на помещение.

Проверка квартиры перед покупкой

Для покупателя так же важно до заключения сделки купли-продажи выяснить, не прописаны ли в данной квартире несовершеннолетние дети, нетрудоспособные граждане.

○ Выписка через суд.

К сожалению, ситуация может складываться совершенно противоположным образом. Но без согласия гражданина все же можно выписать. Во-первых, для этого необходимо проверить, не относится ли он к одной из категорий, которым предоставлено право пожизненного проживания. Если все в порядке, нужно собрать пакет документов, которые приносятся в суд. К ним следует отнести.

  1. Исковое заявление. Заявление составляется в свободной письменной форме, однако его содержание должно строго соответствовать требованиям ч. ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ. Граждане, которые знакомы с юридическим языком, могут составить его сами, однако при неумении грамотно составлять документы подобного типа следует обратиться к юрисконсультам или просто знакомым юристам.
  2. Копия документа, удостоверяющего личность. Паспорт при походе в суд должен быть всегда, поскольку без него в здание просто не пускают. Однако к исковому заявлению также необходимо приложить копии страниц с информацией о личности и о месте жительства.
  3. Копия документа, удостоверяющего право собственности на жилое помещение. Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 28 ФЗ 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», таковыми являются выписка из ЕГРН (бывшего ЕГРП) либо регистрационная надпись Росреестра на правоустанавливающем договоре.
  4. Копия квитанции об оплате госпошлины. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, размер пошлины в данном случае составляет 300 рублей.
  5. Выписка из домовой книги. Она удостоверяет наличие проживающих в квартире граждан.
Предлагаем ознакомиться:  Государственная регистрация прав собственности на квартиру

Спор разрешается в районных судах. Подавать иск можно только после перехода права собственности и подтверждения его государственной регистрацией в ЕГРН. Рассмотрение дела осуществляется в течение 2 месяцев со дня подачи заявления (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ), на протяжении которых бывший собственник или члены его семьи имеют право проживать спорном помещении. Только после получения копии судебного решения можно идти в территориальный орган МВД и подавать заявление о выписке соответствующего гражданина.

Основные решения проблемы связанные с пропиской третьих лиц в купленной квартире

Нередко случаются такие ситуации, когда гражданин, приобретая объект недвижимости, не узнает об имеющемся обременении до совершения сделку купли-продажи. Если произошла такая ситуация, что об обременении вы узнали после заключения сделки, то необходимо принять ряд мер, по устранению этого обременения.

Договор о добровольном выселении Для начала новому собственнику жилья необходимо попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого необходимо зарегистрированным гражданам, показать документ о праве собственности на этот объект и попросить их съехать за 3 месяца до своего вселения.
Признание сделки недействительной. Это можно сделать руководствуясь статьей 179 ГКРФ, которая определяет, что сделка не имеет юридической силы, если покупатель не знал, о том, что на квартире имеется обременение. На основании этого можно потребовать от  продавца вернуть деньги за приобретаемый объект недвижимости.
Обратиться в суд Покупатель имеет право обратиться в суд, с требованием принудительного выселения жильцов. Это право новому собственнику дает документ о праве собственности на недвижимость.

Особое внимание при покупке квартиры, следует обратить на то, что бы в квартире не были прописаны граждане, которые отбывают срок в местах лишения свободы. Для того чтобы выписать такого гражданина из приобретенного жилья, необходимо будет дождаться его освобождения. Он лично должен будет обратиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства.

Так же могут возникнуть проблемы при выписке несовершеннолетних детей. Ребенка невозможно не только выписать без наличия нового места жительства, но так же важно учитывать, что бы новое жилье было не хуже предыдущего. Исходя из этого, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире.

Покупая квартиру с прописанным в ней  несовершеннолетним  ребенком, покупатель автоматически имеет большие риски. Так же ребенок может иметь определенную долю в этой квартире. Основные решения по выписке несовершеннолетнего ребенка:

  • Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
  • Родители прописывают ребенка в новую жилую площадь.

Если все выше перечисленные действия выполнены на законодательном уровне, то проблема по выписке жильцов из приобретаемого объекта недвижимости не составит труда. Ведь каждому гражданину, который приобретает недвижимость, не хочет ее делить с кем либо, ведь это нарушает нормы и права гражданина РФ.

Покупка квартиры — это сложная сделка, которая  требует от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры по возврату денежных средств за купленную недвижимость. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.

Если гражданин, являющийся собственником жилья, прописывает в своей квартире или доме других граждан, значит, он тем самым выражает согласие с фактическим проживанием этих людей на территории своей недвижимости. Если хозяин жилища поменяет свое мнение, то второй участник соглашения автоматически потеряет право на проживание. В этой связи лучше заранее ознакомиться с тем, какие права возникают у человека после получения прописки в квартире.

Нельзя выписать

В продолжение нюансов с прописанными детьми, важно отметить и то, что разрешение органов опеки потребуется не только для того, чтобы законно продать квартиру, но и для того, чтобы её обменять на другое жильё. Попечительский совет лично проверяет условия проживания, метраж на человека и сравнивает предыдущее жильё с предполагаемым новым.

Несмотря на то, что собственник не обязан согласовывать своё решение о заключении сделок и может продать квартиру единолично, ему следует знать, какие именно категории прописанных граждан по закону не могут быть выселены и сняты с регистрации ни при каких обстоятельствах. К ним отнесены физические лица:

  • kuplya-prodazha-kvartiry-s-propisannym-v-nej-zhiltsom-kak-byt-sovet-yurista_1Оформившие пожизненный наём жилья при отказе от участия в приватизации квартиры в пользу иного гражданина;
  • Которые получили часть недвижимости по праву наследования. Право на проживание не теряется даже при многократной продаже жилья;
  • Участники жилищного кооператива, в том числе и бывшие, а также их ближайшие родственники, но только в том случае, если они частично оплачивали данный объект недвижимости;
  • Являющиеся супругами, даже без права на долю имущества, если такие условия были прописаны в брачном договоре;
  • Малолетние дети, проживающие в социальном учреждении, но имеющие какую-либо долю данной квартиры.
Предлагаем ознакомиться:  Не пришли отпускные что делать

Снять с регистрации указанных граждан можно только с их согласия. Все не решаемые самостоятельно вопросы необходимо рассматривать исключительно в судебном порядке.

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных?

Самой серьезной проблемой при приобретении квартиры с прописанными в ней лицам может стать наличие граждан, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:

  1. Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  • Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
  • «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
  1. Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
  2. Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
  3. Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.

Перечисленные категории лиц могут быть выписаны исключительно в добровольном порядке, поскольку фактически жилье закреплено за ними на пожизненной основе. Более того, даже суд не может лишить их прописки.

○ Как обезопасить себя при покупке.

Предупредить возможные проблемы с наличие в квартире прописанных граждан можно и даже нужно заблаговременно. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол для получения выписок из домовых книг или специальных учетных карт, в которых содержатся данные о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Дополнительной гарантией будет заказ архивных выписок, которые позволят выявить лиц, имеющих пожизненное право проживания в квартире. К сожалению, такую справку делают работники паспортного стола неохотно, чаще всего отказывают в ее выдаче. Помощь в этом может оказать лишь специализированное юридическое агентство, занимающееся вопросами недвижимости.

Выписаться через интернет можно лишь с помощью портала «Госуслуги». Однако может осуществить данное действие лишь сам зарегистрированный в квартире гражданин добровольно. В первую очередь, для этого необходимо иметь личный аккаунт на сайте. Если собственный профиль создан, в строке поиска нужно найти раздел «Снятие с регистрационного учета по месту жительства» и заполнить заявление в предоставленной форме, а через 3 дня явиться в орган МВД к назначенному времени (будет указано в СМС-уведомлении), предоставить паспорт и получить лист убытия.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector