Семейный адвокат
Назад

Покупка квартиры по инвестиционному договору: адаптация схемы с инвестированием в условиях изменения законодательства

Опубликовано: 09.12.2019
0
5

Общие понятия: инвестиционный договор

Из преамбулы проекта договора следует, что в правоотношениях по строительству и финансированию жилого комплекса принимает участие много сторон: заказчик строительства (судя по всему, это же лицо владеет и правами на земельный участок, который застраивается), исполнитель функций заказчика, генеральный подрядчик и КИФ (институт совместного инвестирования).

Очевидно, что владельцы прав на строящийся объект никогда не предоставят потенциальному покупателю для ознакомления документы, которые регулируют правоотношения между ними в связи со строительством жилого комплекса (то есть между заказчиком строительства и исполнителем функций заказчика, а также инвестиционный договор между исполнителем функций заказчика и КИФом).

Потенциальному инвестору остается довольствоваться лишь тем, что в предлагаемом ему договоре есть указание на этих субъектов и некоторые документы, которые подписаны между ними. Поэтому лишь обратим внимание, что, не изучив указанные документы, не возможно достоверно быть уверенным в том, что КИФ действительно имеет безукоризненные с юридической точки зрения права на строящиеся объекты недвижимости, которые он предлагает к «продаже» потенциальным покупателям.

К примеру, инвестиционный договор между исполнителем функций заказчика и КИФом может быть расторгнут досрочно или признан недействительным, что может повлечь утрату КИФом прав на объекты недвижимости, которые он предлагает к «продаже». Поэтому, возможно, это домыслы, с моей стороны, но такая вероятность существовать будет до тех пор, пока объект недвижимости не введут в эксплуатацию и далее – все обязательства сторон не будут выполнены надлежащим образом. Но, так или иначе, на эти правоотношения потенциальный покупатель будущего жилья повлиять никак не сможет.

Итак, визуально на первый взгляд может показаться, что схема по формальным основаниям соответствует требованиям инвестиционного законодательства. Ведь в ней присутствует институт совместного инвестирования (КИФ) и формально инвестирование (финансирование) объекта строительства осуществляется напрямую через такой ИСИ.

Но давайте не будем спешить с преждевременными выводами, и обратим внимание на особенности привлечения средств КИФами в статусе институтов совместного инвестирования, а также проанализируем предлагаемый к заключению инвестиционный договор, чтобы определить к какой гражданско-правовой конструкции его можно отнести и соответственно, какие же правовые последствия его заключение будет иметь для инвестора.

Чтобы глубоко не вдаваться в юридический анализ специфики деятельности ИСИ (в частности, такого его вида, как КИФ) и не смещать акценты в этой статье (поскольку эта проблема может быть предметом проведения отдельного анализа и написания полноценной статьи), лишь обратим внимание на то обстоятельство, что средства от инвесторов КИФ должен привлекать за счет эмиссии собственных акций.

Такими средствами (то есть, полученными в ходе эмиссии акций) уже и распоряжается КУА в интересах КИФа. Поэтому заключение инвестиционного договора между КИФ и исполнителем функций заказчика в целом ложится в канву специального законодательства (при условии осуществления инвестирования по указанному договору за счет средств, полученных из корректных источников).

important

А вот правомерность заключения КИФом инвестиционного договора с инвесторами с целью привлечения средств вызывает сомнения, и соответствуют ли такие операции КИФ, заложенным специальным законодательством, регулирующим деятельность ИСИ, принципам, зависит, прежде всего, от юридической оценки инвестиционного договора, по которому КИФ привлекает средства третьих лиц.

Но в рассматриваемом нами случае средства, которые КИФ привлекает от потенциальных покупателей квартиры по так званому «инвестиционному договору», далее инвестируются КИФом в строительство жилья путем их перечисления исполнителю функций заказчика по соответствующему инвестиционному договору.

Поэтому правомерность заключения КИФом инвестиционных договоров с будущими покупателями квартир с целью привлечения их средств таким способом вызывает сомнения. И соответствуют ли такие операции КИФ, заложенным специальным законодательством, регулирующим деятельность ИСИ, принципам, зависит, прежде всего, от юридической оценки инвестиционного договора, по которому КИФ привлекает средства третьих лиц.

Относительно же инвестиционного договора можно сделать следующие выводы.

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

ВНИМАНИЕ!Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

attention

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

Если выше шла речь о концептуальных юридических проблемах используемой конструкции договора, то ниже еще пару слов хотелось бы добавить и об условиях предлагаемого договора, которые больше связаны непосредственно с возможностями КИФа «выкручивать руки» инвестору.

Не буду комментировать «жесткие» условия инвестиционного договора о возможности повышения стоимости квадратных метров до полной оплаты инвестиционных взносов, лишь немного остановлюсь на разделе об ответственности сторон и условиях досрочного расторжения договора. Поскольку, как я выше говорил, руководствуясь принципом свободы договоров, стороны все же должны придерживаться требований о разумности и справедливости.

И вот, какими выглядят «справедливые условия», по мнению, КИФа.

В частности, в договоре указано, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке (то есть по уведомительной процедуре и без обращения в суд), за исключением случаев, которые прямо указаны в договоре.

Так, договор содержит положения о возможности одностороннего отказа от договора со стороны КИФа, если инвестор уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, просрочил текущий инвестиционный платеж или отказался от подписания дополнительного соглашения относительно увеличения цены квартиры.

Это означает, что расторжение этого договора по любым иным основаниям будет иметь исключительно судебную, то есть сложную и длительную, перспективу.

А что же может инвестор?

Инвестор со своей стороны тоже может расторгнуть договор, к примеру, если КИФ отказался от заключения основного договора купли-продажи, и в этом случае КИФ обязан вернуть вложенные средства и даже уплатить штраф инвестору в размере аж 0,01 процента в течение 10 дней после расторжения договора. Да, только одна проблема, договор то в этом случае можно расторгнуть только в судебном порядке.

Также инвестор в судебном порядке может требовать расторжения договора, если срок окончания строительства просрочен более чем на 6 месяцев, и в этом случае КИФ обязан вернуть вложенные средства и уплатить штраф инвестору в таком же размере — 0,01 процента, но уже в течение 30 дней после расторжения договора.

С виду такой себе длительный и практически беспроцентный кредит! Действительно условия выглядят для обеих сторон «справедливыми и разумными».

Соответственно у меня возникает банальный вопрос, как можно предлагать договора с такими условиями инвесторам? И какой же веской должна быть причина, чтобы покупатель принял решение заключить такой рисковый договор, да еще и на столь невыгодных условиях? Но ведь, заключают…

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Предлагаем ознакомиться:  Возврат задатка по предварительному договору судебная практика

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

attention

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.

Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом.

Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

  • Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
  • Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
  • Счета-фактуры.
  • Книга продаж, книга закупок.

info

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Рассмотрим предлагаемые проекты инвестиционных договоров детальнее.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене.

Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Инвестиционный кредит

Срок кредитования

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо — резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Переход права собственности и продажа квартир

То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции. Нюансы законодательства Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры).

При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

  • В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  • По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  • По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  • Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком.

Инвестиционное товарищество В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса — хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям — от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ.

При этом потребитель вправе не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки в отличие от общего правила, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство. Подводные камни Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство.

important

В договорном праве отсутствует понятие инвестиционного договора, как отдельного вида гражданско-правовых договоров. Это обусловлено, прежде всего, спецификой инвестиционных правоотношений.

Согласно с инвестиционным законодательством под инвестиционными правоотношениями в широком смысле этого понятия следует понимать любые правоотношения, возникшие между инвестором (то есть лицом, которое вкладывает средства) и участником инвестиционной деятельности (то есть лицом, которое обеспечивает реализацию инвестиций в качестве исполнителя), целью которых является получение дохода или создание социального эффекта.

При оценке наличия инвестиционных отношений между сторонами договора следует учитывать правовое заключение Верховного Суда Украины, в котором указано, что участие лица в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения права собственности на квартиру в нем не является инвестицией в понимании Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора автомобиля с правом выкупа

Поэтому если вести речь о сфере строительства, то суть инвестиционных отношений в этом случае заключается во вложении инвестором имущественных (денежных) ценностей в объекты инвестирования, которыми, в том числе могут быть и квартиры в строящихся объектах недвижимости. Но следует точно разделять отношения, связанные с привлечением средств от физических и юридических лиц, которые не являются инвестиционными (если применять указанное выше правовое заключение ВСУ), и собственно инвестиционные отношения, связанные с дальнейшим вложением в строительство жилья средств, привлеченных от таких физических и юридических лиц.

Специальное законодательство в инвестиционной сфере обязывает субъектов инвестиционных отношений оформлять такие отношения на договорной основе, но при этом закрепляет принцип свободы выбора сторонами гражданско-правовых (хозяйственных) конструкций используемых договоров в зависимости от конкретных обстоятельств.

Из этого следует, что инвестиционные отношения могут быть оформлены любым гражданско-правовым видом договора, соответствующие действительным намерениям сторон, в частности, купли-продажи, подряда, совместной деятельности и прочих, или смешанным договором, который содержит в себе элементы разных конструкций договоров.

Поэтому само по себе использование в договоре названия «инвестиционный договор» не дает возможности оценить с юридической точки зрения, какие правоотношения возникли (или возникнут) между сторонами такого договора. Всегда требуется дополнительно провести анализ содержания предмета, прав и обязанностей сторон в таком договоре, чтобы понять, какой гражданско-правовой договор заключен (или будет заключен) между сторонами.

Ранее в сфере строительства для оформления отношений между застройщиками и покупателями будущего жилья довольно часто использовались конструкции смешанных договоров, содержащих элементы договоров подряда и поручения, которые назывались договорами о долевом участии в строительстве, реже просто инвестиционными договорами.

Казалось бы, с внесением изменений в законодательство относительно установления запрета на привлечение от физических и юридических лиц средств с целью их дальнейшего инвестирования и финансирования в строительство жилья любыми иными способами, кроме как с использованием механизмов ФФС, ФОН и ИСИ, а также эмиссии целевых облигаций, застройщики вынужденно откажутся от применения любых договорных конструкций (в том числе и договоров, называемых инвестиционными), в том случае, если средства от потенциальных покупателей привлекаются еще на стадии строительства жилья.

С оговорками, возможно, исключением в этом случае можно считать только лишь конструкцию предварительного договора.

Вместе с тем, и сегодня на строительном рынке жилья иногда присутствуют объекты строительства, в которых застройщики активно предлагают желающим приобрести квартиры через «инвестиционную» модель вложения средств.

Так чем же так интересна схема застройщика, который предлагает покупателям на начальном этапе заключение инвестиционных договоров, а после принятия объекта строительства в эксплуатацию дополнительно – договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости?

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector