Семейный адвокат
Назад

Что считается долгосрочным договором аренды

Опубликовано: 30.08.2019
0
1

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

Договор аренды должен соответствовать правовым требованиям. Если он имеет долгосрочный характер, то обязательны к учёту следующие моменты:

  1. Договор составляется в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

При этом по отношению к сделке отсутствует требование о её нотариальном удостоверении, но стороны вправе сделать это на добровольной основе.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами
главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду
(ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор краткосрочной аренды нежилого помещения

Что считается долгосрочным договором аренды

Образец договора здесь.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения № 3882

г. Воронеж                                                                                  «02» ноября 2016 г.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Энтузиастов, 239/83, помещение №63 (номер помещения приведен согласно экспликации от «19» марта 2015 года), общей площадью 350 кв.м. для использования под: размещение главного офиса организации (далее – «Нежилое помещение»). Передаваемое в аренду нежилое помещение отмечено на Плане арендуемых помещений, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Что считается долгосрочным договором аренды

1.2. Нежилое помещение принадлежит арендодателю по праву собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «30» апреля 2015 года серия МЕ №3882344, выданным: Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 30 апреля 2015, регистрационный номер 38823 от «30» апреля 2015 года.

1.3. Арендодатель передает помещение во временное владение и пользование без права выкупа в собственность.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Арендодатель гарантирует, что до подписания настоящего договора нежилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

1.6. Арендодатель может оказывать Арендатору дополнительные услуги, сопутствующие сдаче помещений в аренду. Порядок предоставления услуг, их стоимость и порядок оплаты определяются дополнительными соглашениями к настоящему договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.1. в течение 5 (пяти) дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Арендатору указанное в п.1.1 договора нежилое помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренду;

2.1.2. не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений;

2.1.3. за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых Арендатором, предоставляя при этом Арендатору аналогичные помещения по адресу, указанному в п.1.1.;

2.1.4. в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, оказывать необходимое содействие Арендатору по устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора;

2.1.5. обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, клиентам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

2.1.6. обеспечить подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора;

2.1.7. обеспечить противопожарную безопасность помещения;

2.1.8. содействовать в получении Арендатором необходимого количества телефонных номеров;

2.1.9. обеспечивать прием и передачу Арендатору корреспонденции (писем, открыток, уведомлений), поступающей на его имя. Заказные письма, извещения и уведомления доставляются Арендатору без претензий.

2.2.1. принять имущество по акту приема-передачи;

2.2.2. использовать арендуемое помещение в целях, указанных в п.1.1 настоящего договора;

2.2.3. использовать арендуемое помещение, а также прилегающую к зданию, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, территорию, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности;

2.2.4. содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом состоянии и за свой счет производить текущий ремонт;

2.2.5. в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;

2.2.6. нести расходы по содержанию арендуемого помещения;

2.2.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;

2.2.8. письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 20 (двадцати) рабочих дней, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать нежилое помещение Арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Предлагаем ознакомиться:  Безотзывный аккредитив при продаже квартиры

2.2.9. по истечение срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю по акту приема-передачи нежилое помещение, включая все произведенные в нем перестройки, переделки и неотделимые улучшения;

2.2.10. В течение 20 (двадцати) дней после получения во временное владение и пользование нежилого помещения и подписания акта приема-передачи установить технологический электрический счетчик для определения количества потребляемой им электроэнергии.

2.2.11. Заключить с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями, за исключением поставщиков электроэнергии, соответствующие договоры на получение предоставляемых ими услуг в рамках обязанности арендатора по содержанию арендуемого нежилого помещения, предусмотренной п.2.2.6. настоящего договора.

2.3.1. передавать арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия Арендодателя;

2.3.2. производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия Арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности. Необходимые для этого согласования и получение разрешений осуществляет Арендатор. Стоимость всех произведенных Арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению Арендодателем.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Размер арендной платы за пользование указанным в п.1.1. настоящего договора нежилым помещением составляет 20 рублей за один квадратный метр в месяц, в том числе НДС. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 7000 (семь тысяч) рублей, включая НДС.

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы производится не позднее 25 числа текущего месяца на основании выставляемых Арендодателем счетов.

3.3. Первую арендную плату Арендатор вносит в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора.

3.4. Обязанность Арендатора по внесению Арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денег на счет Арендодателя, либо принятия платежного поручения банком арендатора для перечисления денежных средств на счета третьих лиц, указанных Арендодателем.

3.5. В размер арендной платы не входит стоимость услуг, предоставляемых Арендатору сторонними организациями в соответствии с п.2.2.11. настоящего договора, а также плата за пользование телефоном.

3.6. Установленная настоящим договором плата за пользование нежилым помещением включает плату за пользование земельным участком, необходимым для использования указанного нежилого помещения.

3.7. До установки в соответствии с п.2.2.10 настоящего договора технологического электрического счетчика расходы, связанные с оплатой потребленной Арендатором электроэнергии, входят в стоимость арендной платы. С момента установки технологического электрического счетчика Арендатор обязан возмещать Арендодателю понесенные им расходы за потребленную Арендатором электроэнергию в соответствии с п.2.2.6.

3.8. В размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон.

4. ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ДЕПОЗИТ

4.1. В течение 10 (десяти) календарных дней с момента подписания настоящего договора Арендатор должен внести на расчетный счет Арендодателя сумму, равную арендной плате за два месяца. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается Арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

4.2. Если Арендатор задерживает арендную плату, а также иные платежи, причитающиеся Арендодателю в соответствии с настоящим договором, то Арендодатель вправе произвести удержание из суммы депозита, а арендатор обязан в течение 20 дней восстановить сумму депозита.

4.3. При невосстановлении Арендатором суммы обеспечительного депозита до первоначального размера в установленный в п.4.2. настоящего договора срок Арендатор выплачивает пени в размере 14 % от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 30 дней.

4.4. При невыполнении Арендатором обязанности, предусмотренной п.4.2. договора более 40 дней, договор аренды расторгается по инициативе Арендодателя.

4.5. При соблюдении Арендатором условий договора обеспечительный депозит возвращается Арендатору либо засчитывается за последний месяц срока аренды.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие
(п. 2 ст. 609,
ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года
(п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633,
643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Предлагаем ознакомиться:  Понуждение к заключению публичного договора

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 16.02.2001 № 59
разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть
(п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно
пункту 1 статьи 607 ГК РФ
любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт
(п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ
«О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов
(п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным
(п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа
от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО
от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с
пунктом 1 статьи 610 ГК РФ
срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору
(п. 2 ст. 425,
п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 15.06.2011 № Ф02-2137/11
по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно
пункту 2 статьи 621 ГК РФ
если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании
пункта 2 статьи 610 ГК РФ
любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Предлагаем ознакомиться:  Образец реквизитов ИП в договоре 2019 года

Для некоторых видов аренды (например, договор проката
(ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков
(п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов
(ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока.

Как установить арендную плату?

Согласно
пункту 1 статьи 614 ГК РФ
в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании
пункта 2 статьи 614 ГК РФ
арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору.

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора
(п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector