Семейный адвокат
Назад

Сдача в аренду помещения физическому лицу налогообложение

Опубликовано: 20.10.2019
0
1

Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Код ОКВЭД Описание
68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Процесс аренды недвижимости, считающейся нежилой, является формой имущественного контракта, в соответствии с которым происходит передача арендодателем (владелец помещения) объекта недвижимого имущества арендатору (съёмщику) во временное пользование за определенную плату. Обычно подобные сделки осуществляются между юрлицами или частными предпринимателями, но нередко арендодателем выступают и граждане РФ.

Порядок аренды нежилого недвижимого имущества зафиксирован в ГК РФ и Федеральном законе о госрегистрации недвижимости. Согласно положениям Гражданского кодекса арендное соглашение, которое оформлено на срок меньше 1 года, не подлежит регистрации в госорганах. Если же срок аренды превышает указанный период времени, то договор обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих учреждениях.

Арендуемое помещение сдается арендатору со всей необходимой документацией и ключами. Иначе контракт может быть расторгнут ввиду отсутствия условий эксплуатации объекта.

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды нежилого помещения

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

  • реквизиты юридических и физических лиц;
  • информация об объекте;
  • условия использования недвижимости;
  • размер арендной платы.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

  • инвентарный номер помещения;
  • точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
  • назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
  • наименование помещения;
  • площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

  • заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • договор и все приложения к нему;
  • паспорта физ лиц сделки;
  • чек об уплате госпошлины
  • иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как уплачивать налоги

Когда физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу, арендатор обязательно сталкивается с вопросом уплаты налогов с получаемого дохода. Многие владельцы таких объектов интересуются размером налоговых платежей при осуществлении данного вида деятельности, а также необходимостью регистрации ИП.

Предлагаем ознакомиться:  Юр лица имеющие задолженность по уплате налогов

Согласно п.4 ч.1 ст. 208 НК РФ плата за временное пользование объектом недвижимого имущества считается доходом, с которого физлицо (владелец) обязано уплатить НДФЛ в размере 13% от общей суммы полученных средств за весь срок действия арендного соглашения. Нужно иметь ввиду, что если собственник скрывает факт сдачи помещения в аренду, то на него может быть наложено административное взыскание.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Сдача в аренду помещения физическому лицу налогообложение

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.
  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.
  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Видео

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Предлагаем ознакомиться:  Договор залога прав аренды земельного участка

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

  • денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
  • денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
  • привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
  • арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
  • штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Согласно законодательным актам РФ ведение предпринимательской деятельности без постановки на регистрационный учет в компетентных органах влечет наложение на нарушителя административной и уголовной ответственности (ст.14.1 КоАП, ст.171 УК РФ), если полученная прибыль составляет менее или более 2250 тысяч рублей за год соответственно.

Определенного ответа на вопрос, считается ли сдача коммерческой недвижимости физическим лицом предпринимательской деятельностью, не существует. Если дело доходит до судебного разбирательства, то к учёту принимается множество условий, факторов и обстоятельств.

Существует несколько отличительных особенностей, когда сдача объекта недвижимости во временное пользование юрлицу будет рассматриваться как источник получения дохода. Они включают:

  • сдачу помещения в нежилом здании. Такой объект не может использоваться для жилья граждан, а следовательно, он сдается с целью получения дохода;
  • сдачу в аренду юрлицу. Компания-арендатор в соответствующей статье затрат будет указывать сумму, выплаченную арендодателю;
  • приобретение помещения специально для передачи во временное пользование за плату;
  • заключение арендного контракта на продолжительный период времени или многократное перезаключение. В суде этот факт рассматривается в качестве доказательства регулярного получения собственником помещения дохода.

Если хотя бы один из этих признаков присутствует, то в соответствии с законом владелец арендного имущества обязан официально зарегистрироваться в госорганах как ИП. В этой ситуации физлицо имеет право выбрать УСН (упрощенную систему налогообложения), когда налог с прибыли составляет 6%.

При правильном оформлении гражданином своего статуса, фискальные органы не будут иметь никаких претензий к осуществляемой им деятельности. Поэтому следует вовремя подать все необходимые документы и встать на учет в ИФНС.

Предлагаем ознакомиться:  Как отсудить квартиру у собственника: 3 основных варианта || Как отсудить долю в квартире у родителей

Арендодатель может возложить функции по удержанию и уплате налогов со своей деятельности на арендатора. Это законом не запрещено.

Штрафные санкции

Налоговые органы имеют несколько способов воздействия на неплательщиков налогов. Эти методы включают:

  • оперативную реакцию. Если налоговый агент вовремя не подал документы на уплату налогов, то инспекторы ФНС имеют право заблокировать его счета в банке;
  • штрафы в размере 10% от суммы неуплаты, если она представлена в виде заниженной суммы;
  • санкции 5% от общей суммы, которая должна быть отражена в декларации;
  • пени в размере 0,003% от ставки Центробанка за каждые сутки просрочки.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

  • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
  • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Возможна ли субаренда

Наниматель помещения имеет право также сдавать его в субаренду. Но это возможно только при наличии письменного разрешения собственникам объекта недвижимости и соответствующего условия в заключенном арендном соглашении. При этом участниками субаренды могут быть и физлица, и организации. Копия контракта должна быть выдана субарендатору как доказательство согласия владельца помещения на осуществление данного действия.

Основные моменты

Такая сделка имеет некоторые нюансы, которые необходимо иметь ввиду арендатору при пересдаче объекта. К ним относятся:

  • дата окончания договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения. Субарендатор имеет право арендовать объект непосредственно у его владельца по окончании действия первоначального контракта арендатора с собственником. При этом условия съёма остаются неизменными.
  • договор субаренды также должен быть зарегистрирован в соответствующих госорганах, если он заключается на срок свыше 1 года.
  • арендатор вправе пересдать помещение субарендатору на условленный период времени и на оговоренных условиях.
  • юрлицо, арендующее нежилое помещение, обязано контролировать его использованию согласно назначению.
  • субарендатор обязан своевременно вносить плату за съем объекта, содержать его в порядке и использовать только по назначению.
  • лицо, заключившее с арендатором договор субаренды, вправе выполнять ремонтные работы в съемном помещении (при условии согласия собственника).
  • факт субаренды закрепляется в акте приема-передачи.

Таким образом, рассмотрены основные нюансы сдачи нежилого помещения в аренду физическим лицом. В любом случае такая сделка должна быть зафиксирована в регистрирующих органах власти, а получаемый с неё доход облагается налогом на доходы. Арендодатели должны указывать данный вид прибыли в ежегодной налоговой декларации, которая подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector