Семейный адвокат
Назад

Шаблон Договора об участии в ЖСК

Опубликовано: 08.12.2019
0
3

Что такое договор с ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой организационно-правовую форму объединения достаточно большого количества граждан с целью организации строительства нового жилья, а также управления процессом.

Справка.

Договор с этой организацией подтверждает то, что гражданин является ее

пайщиком

и должен получить жилье в доме после того, как он будет сдан в эксплуатацию.

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressde

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

  • название и адрес кооператива;
  • номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
  • сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).
Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда на строительные работы в тч на строительство дома

Объект договора

  • название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
  • подробные сведения о застройщике;
  • подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
  • алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.

  • порядок перерасчета выплат;
  • дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

  • ликвидация ЖСК;
  • исключение пайщика из кооператива;
  • выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

  • выйти из состава кооператива;
  • досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Шаблон Договора об участии в ЖСК

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

Предлагаем ознакомиться:  Исковая давность на требования вытекающие из трудовых правоотношений

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Между кем, когда и в каких случаях заключается?

close

Договор между гражданином, желающим стать пайщиком жилищного кооператива, и самой организацией – это специальное инвестиционное соглашение, заключенное согласно требованиям и нормам действующего закона ФЗ №214 «Об участии…».

Данный документ обязывает определенную строительную фирму регулярно оглашать важную информацию об объекте, указанном в договоре, включая также проектную декларацию. Благодаря этому положению пайщик ЖСК имеет возможность получить все интересующие его сведения не только о застройщике, но и об объекте, и подробностях продвижения проекта.

Договор с ЖСК подписывается для получения законодательной защиты при приобретении квартиры (о том, как приобрести квартиру по договору ЖСК и можно ли это сделать в ипотеку, читайте здесь). В таких случаях документ обеспечивает:

  1. Гарантию наличия у застройщика разрешения на возведение домов.
  2. Гарантию на официально оформленную проектную документацию.
  3. Подтверждение права застройщика на конкретный участок земли.
  4. Наличие у пайщика прав на оставшееся недвижимое имущество в случае банкротства застройщика.
Предлагаем ознакомиться:  Как можно повлиять на организацию-поставщика

Как правильно оформить?

Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.

Совет. Не стоит обращаться в ЖСК, которые недавно работают на рынке недвижимости и не сдали в эксплуатацию еще ни одного дома.

К тому же, перед заключением договоренности можно проконсультироваться с опытным юристом, который тщательно изучит бумаги, проанализирует все пункты и указанные нюансы, и посоветует, надежны ли условия, и будут ли возвращены деньги вкладчику в случае полной ликвидации либо реорганизации жилищно-строительного кооператива.

ФЗ №214 предусматривает то, что в документе обязательно должна быть указана следующая информация:

  • Шаблон Договора об участии в ЖСКВсе данные о компании застройщика, а также подтверждение его прав на строительство объекта недвижимости.
  • Детальное описание квартиры (площадь, планировка всех комнат, наличие отделки, комплектация жилья, подробный поэтажный план).
  • Сроки сдачи построенных домов в эксплуатацию.
  • Условия, при которых в договор могут вноситься изменения в сроке окончания строительства.
  • Порядок проведения возврата денежных средств в случае неуспешного завершения строительства, а также другие особенности.

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisede

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector