Семейный адвокат
Назад

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Опубликовано: 25.12.2019
0
12

Как часто управляющая компания должна проводить осмотр и ремонт межпанельных швов?

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

https://www.youtube.com/watch?v=SHCvk2EhNAE

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

  1. Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
  2. Полностью ли выполняются должные работы.
  3. Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
  4. Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.

Права и обязанности обслуживающей компанией в сфере ЖКХ регулируются действующим законодательством РФ.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ по закону?

Обязанности ЖКХ перед жильцами в сфере организационной деятельности:

  • выплату средств поставщикам из денег, предоставленных жильцами;
  • меры против возникновения задолженностей;
  • налаживание работы с поставщиками;
  • проверка качества жилищно-коммунальных услуг;
  • обеспечение сохранности технических и прочих документов на жилье;
  • предупреждение воровства энергетических ресурсов;
  • осуществление проверок;
  • проведение собраний с собственниками, на которых представляются отчеты о проделанной работе (их обязательность закреплена в статье 162 ЖК).

Данный перечень входит в обязанности ЖКХ и обязателен к исполнению.

Обязанности ЖКХ по обслуживанию дома включают:

  1. обеспечение безопасности проживания в жилье.
  2. Сохранение архитектурного облика.
  3. Проверка состояния здания.
  4. Осуществление текущих ремонтных работ.
  5. Контроль над состоянием сетей, необходимых для поставки коммунальных ресурсов.
  6. Контроль над мерами пожарной безопасности.
  7. Уборка подъездов, а также придомовых участков.
  8. Вывоз мусора.
  9. Проверка эксплуатации общих счетчиков.
  10. Реализация энергосберегающих программ.

ЖХК наделено обязанностями не только перед собственниками квартир, но и перед юридическими лицами, офисы которых расположены в данном знании.

В большинстве случаев, между УК и собственниками отношения весьма напряженные.

И, хотя обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ четко оговорены в законодательстве, а люди платят за содержание и ремонт жилья, однако полноценных услуг от ЖКХ не получают.

Что делать, если ЖКХ не выполняет свои обязанности? Единственный путь решения этой проблемы – подача жалоб. На факт некачественно оказанных услуг нужно обязательно реагировать.

ук не выполнила свои обязанности по ремонту фасада

Жалобы уместны в случаях, если УК не выполнила свои обязательства в разумные сроки. К примеру, в подъезде перегорела лампочка.

Собственник должен подать заявку на ее замену.

Если лампочка не была заменена в течение 1-2 дней, можно подавать жалобу руководителю управляющей компании.

Составляется она в двух экземплярах и одна из копий остается на руках у жильца.

Подать жалобу можно следующими путями:

  • вручение бумаги сотруднику УК при личном обращении (в этом случае, на копии документа собственника ставится входящий номер и подпись сотрудника компании);
  • направление жалобы заказным письмом с уведомлением (также потребуется взять копию письма).

Все данные предосторожности требуются не для УК, а для суда. ЖКХ редко реагируют на жалобы, а потому нужно заранее готовиться к судебным разбирательствам.

У человека на руках должно быть подтверждение, что свои претензии он на самом деле направлял, и компания их получила. То есть, собственник пытался решить вопрос в досудебном порядке, однако его жалобы были проигнорированы.

Ответ от УК должен поступить в течение 10 дней. Если письмо отправлялось через почту, то срок отсчитывается с момента принятия документа лицом.

Если человек настроен на судебные тяжбы, заказное письмо нужно отправлять с уведомлением о вручении, а также описью вложения.

Уведомление позволит доказать, что УК письмо получала. С его помощью определяется дата принятия. Опись необходимо для того, чтобы подтвердить, что в конверте действительно была жалоба, а не пустой лист.

Если ЖКХ не реагирует на претензии, жильцы могут потребовать перерасчета за невыполненную услугу. Люди могут просто за нее не платить.

Если попытка связаться с УК никакого результата не дала, составляется жалоба с аналогичным содержанием. Направляется она в Госжилинспекцию.

В бумаге можно указать следующие требования:

  1. проверка управляющей компании.
  2. Привлечение УК к административной ответственности.

Госжилинспекция рассматривает обращение на протяжении 30 дней. После этого должно быть вынесено постановление о мерах, которые будут предприняты.

Также можно направить жалобу на ЖКХ в следующие структуры:

  • Роспотребнадзор;
  • прокуратура;
  • суд.

В суд и в прокуратуру имеет смысл обращаться только при наличии серьезных нарушений. К примеру, бездействие УК повлекло за собой аварию. В остальных случаях проверка осуществляется нижестоящими органами.

Собственники жилья также могут провести собрание и отказаться от услуг УК на основании ненадлежащего выполнения услуг. Данное право определено

статьей 162 ЖК

.

В соответствии с ней, отказ может быть односторонним, если компания не справляется с оказанием обязательных услуг. После этого выбирается УК с хорошей репутацией, и оформляется договор на обслуживание дома с ней.

Обычно ЖКХ реагирует уже после одной жалобы в Госжилинспекцию. Поэтому, для борьбы с беспорядком, имеет смысл направлять претензии и обращаться в соответствующие инстанции. Если результата это не даст, можно просто отказаться от услуг компании.

Надеемся, что наша статья оказалась вам полезна и вы теперь хорошо знаете, каковы права и обязанности управляющей компании ЖКХ и куда жаловаться, если ЖКХ не выполняет свои обязанности?

Гражданский Кодекс РФ гласит, что «заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК». Заключение договора должно осуществляться в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

В Постановлении Правительства РФ № 491 (2006 г.) установлены основные пункты, которые должны быть внесены в составленный договор. В данном Постановлении прописаны обязанности УК, правила содержания и ремонта имущества многоквартирного дома, и указаны причины, которые могут являться основой для изменения квартплаты.

Жильцы вправе самостоятельно выбрать компанию для дальнейшего сотрудничества и при обоюдном согласии сторон заключить соответствующий договор на обслуживание и ремонт многоквартирного дома и прилегающей к нему территории.

В соответствии с ЖК РФ (ст. 162) соглашение с УК должны подписать все собственники. Есть граждане, считающие, что если они не подписали договор, то они автоматически освобождаются от всех обязательств. Однако, это не так. Обязанности возникают на основании решения, принятого на общем собрании о способе управления домом (если это решение не обжаловано в судебном порядке).

Обязательными требованиями к договору являются следующие:

  1. Договор составлен в письменной форме.
  2. Договор подписан управляющей компанией и жильцами дома.

Собрание, на котором принимается форма управления, обсуждаются условия договора и обязанности УК по содержанию дома, должно быть запротоколировано.

В договор входят следующие положения:

  • имущественная составляющая;
  • перечень работ, которые будут выполняться управляющей компанией в отношении общедомового имущества;
  • порядок изменения перечня выполняемых работ;
  • стоимость выполненных работ и способ ее определения;
  • ответственность сторон (УК и жильцов);
  • форма контроля деятельности УК;
  • периодичность предоставления отчетов о выполненной работе.

Довольно часто в договоре не указана имущественная составляющая, в этом случае на основании Постановления Правительства управляющая компания ориентируется на технический паспорт дома.

Если перечень работ и услуг прописаны в Приложении к договору, это не является основанием для невыполнения обязанностей УК (работы и услуги должны производиться в полном объеме).

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

В ЖК РФ говорится о том, что начисления за использование энергоресурсов осуществляются на основании норм, установленных МСУ, и регулируются Федеральными законами. Размер денежных средств, которые будут вноситься за содержание и ремонт имущества, устанавливается на общем собрании жителей многоквартирного дома при участии УК (ст. 156 ЖК РФ).

Учитывая, что сумма установлена на договорной основе, то есть смысл отметить, как часто и в каких пределах возможно ее изменение. Желательно, чтобы в соглашении было указано, что денежные средства, предназначенные для оплаты выполненных работ и оказанных услуг, будут накапливаться на лицевом счете дома.

Стоит обратить особое внимание на способы контроля и отчета УК. Несмотря на то, что в обязанности УК входит регулярный отчет перед жильцами дома о расходовании средств, это часто игнорируется самими управляющими компаниями. Поэтому необходимо, чтобы в договоре было четко прописано, как часто и каким образом УК будет отчитываться о своей деятельности.

Договорно-правовая деятельность управляющей компании также является одним из важнейших направлений работы. Ее задачи:

  • разработать и юридически грамотно оформить договора на проведение различных работ сотрудниками компании, убедиться в их законности;
  • осуществлять работу с претензиями граждан и исковыми заявлениями, представлять компанию на судебных заседаниях и в других федеральных инстанциях и органах;
  • рассматривать и отвечать на заявления, содержащие жалобы жителей обслуживаемого дома;
  • разработать внутреннюю документацию УК и проверить ее на предмет соблюдения действующих законов;
  • проводить консультации жильцов и работников УК.
Предлагаем ознакомиться:  Амнистия это судимость

В какие сроки должны проводиться ремонтные работы в случае обнаружения течи между панелями дома: нормы законодательства

Устранять какие бы то ни было неполадки в работе технического оборудования дома – прямая обязанность аварийной службы. Координировать их действия должен диспетчер управляющей компании.

Сроки, положенные на устранение неисправности или поломки, определены действующими нормативами и регламентированы Правилами и нормами эксплуатации жилого фонда.

Аварийными считаются следующие ситуации:

  • Протечка или порыв в водопроводной системе.
  • Засор канализационной системы.
  • Сбои в системе электроснабжения.
  • Засорение мусоропровода и системы стока воды.
  • Поломка лифта.

Обязанности УК по содержанию дома также включают в себя и устранение вышеперечисленных проблем. Финансировать работу аварийной службы должна управляющая компания, выделяя средства из сумм, полученных от жильцов в качестве оплаты своей деятельности. Таким образом, жители многоквартирных домов не должны вносить никаких дополнительных средств на устранение аварийной поломки, а УК не имеет права их собирать.

Положительное воздействие на экономические и качественные показатели УК может оказать аутсорсинг.

УК вправе поручить проведение любых работ другой компании, а сама будет исполнять только управленческие функции, т.е. оставить на себе обязанность осуществления организации оказания услуг, связанных с содержанием и ремонтом многоквартирного дома. В этом и состоит смысл названия «управляющая компания».

Довольно часто на аутсорсинг отдают начисления на оплату, ведение бухгалтерского учета, информационное обеспечение и юридическую поддержку. Намного реже, но все-таки имеют место случаи передачи обязанностей, связанных с уборкой придомовой территории и поддержанием чистоты в местах общего пользования.

Обязанности УК по Жилищному кодексу РФ включают обслуживание лифтов, газового и пожарного оборудования – это должны делать организации, специализирующиеся на данном виде деятельности. Конечно, УК тоже может получить такую лицензию, но будет ли это выгодно? Потому что требования лицензии заключаются в наличии определенной материально-технической базы и профессионалов.

Вполне вероятно, что в этом случае можно добиться высокого качества обслуживания, но настоящее положение вещей показывает, что далеко не все потребители данной услуги (владельцы жилья и арендаторы) готовы оплачивать большие счета, выставляемые УК. Учитывая финансовые ограничения, что является спецификой работы ЖКХ, возможности аутсорсинга сужаются.

Передача функций сторонним организациям позволяет УК:

  1. Сфокусироваться на ключевых бизнес-направлениях.
  2. Удачно приспосабливаться к условиям, диктуемым рыночными отношениями, сохраняя возможность эффективного управления деятельностью компании.

Преимущества передачи обязанностей на аутсорсинг:

  • фокусирование внимания на ключевой деятельности;
  • возможность использовать ресурсы, не принадлежащие компании;
  • уменьшение себестоимости процессов, выполнение которых передано сторонним организациям;
  • снижение рисков;
  • рост качественных показателей предоставляемых услуг и продукции;
  • ослабление требований к наличию запасов;
  • устранение потребности инвестирования в направления, не имеющие первостепенной значимости;
  • снижение влияния личностных причин на производственные процессы (например, болезней или конфликтов между сотрудниками компании);
  • рост производительности труда;
  • получение доступа к технологиям и оборудованию, которых нет в распоряжении УК;
  • применение на практике чужого опыта;
  • объективное оценивание выполненной работы или предоставленной услуги.

Недостатки аутсорсинга:

  • частичное ослабление уровня контроля переданных процессов;
  • возможное снижение качества как следствие ошибки в выборе подрядчика;
  • возрастает риск информационной утечки;
  • привязанность к партнеру, особенно, если передаются основные обязанности УК;
  • у подрядчиков появляется возможность подкупа сотрудников УК, способных повлиять на решение руководства;
  • вероятна натянутость отношений между специалистами компании;
  • осложняется процесс проведения логистики;
  • сотрудники УК ограничиваются в возможности профессионального и карьерного роста;
  • теряется связь с конечным потребителем услуг.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Конечно, аутсорсинг обладает своими «минусами», но он все равно остается одним из лучших инструментов, позволяющих оперативно среагировать на стремительное изменение рынка.

И все-таки перед тем, как принять решение о переводе компании на аутсорсинг, проанализируйте возможные проявления негативных факторов, взяв за основу критерии отказа от перехода.

Попов Р.М.,

руководитель юридической компании «Интел-Право», Дубна

1. Соберите доказательства того, что вы принимали меры для недопущения выявленного жилищной инспекцией нарушения.

Не забывайте, что субъект предпринимательской деятельности может быть признан невиновным в административном нарушении, если предпримет все меры, чтобы не нарушать законодательства.

Постарайтесь предъявить суду доказательства, подтверждающие, что:

  • данная проблема существовала еще до того, как вы начали выполнять обязанности УК, и не могла решиться в течение нескольких лет;
  • вы делали все возможное, чтобы устранить данную проблему;
  • жильцы многоквартирного дома не оплачивают такую статью, как «ремонт и содержание», несмотря на выполнение определенной работы;
  • вы осуществляете контроль состояния оборудования с целью выявления и устранения неисправностей (акты, договоры, заключения экспертов будут неоспоримым доказательством вашей правоты).

Если для решения проблемы вам необходим был доступ в помещение многоквартирного дома, а вам его не предоставили, то докажите это, обеспечив свидетельство того, что вы обращались в суд за разрешением попасть в нужное помещение. С этой же целью может быть составлен соответствующий акт, подписанный соседями или представителем совета дома.

2. Обоснуйте требование об отмене постановления об административном правонарушении малозначительностью вменяемого проступка.

Можно доказать и незначительность нарушения путем следующих действий:

  • рассчитав затраты, связанные с устранением проблемы;
  • предоставив отчет бухгалтерии, который продемонстрирует тяжелое финансовое состояние УК;
  • показав документацию, свидетельствующую о том, что выполненные обязанности УК не оплачены жильцами МКД, образовав задолженность.

Если основанием для наложения на УК штрафа послужила жалоба жильца обслуживаемого дома, то обязательно поднимите его платежки за услуги ЖК и предоставьте суду соответствующую справку.

3. Проверьте соблюдение срока привлечения к административной ответственности.

Привлечение к административной ответственности весьма ограничено в сроках. Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) это можно сделать в течение двух месяцев. Если этот срок истек, то дело может быть закрыто. Однако не забывайте, что если дело находится на рассмотрении, то оно относится к категории «длящихся».

4. Оспаривая постановление по существу, акцентируйте внимание на описании самого события, на основании которого был сделан вывод, что обязанности УК не выполнены. В качестве доказательств можно использовать, например, фотографии, сделанные инспектором. Предоставленный материал позволит объективно разобраться в сути проблемы и месте действия. Если же материалов окажется мало, то, по крайней мере, они помогут оспорить постановление.

В соответствии с пунктом 4.2.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, Стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или других материалов с обязательным обжатием не менее 30-50 %; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.

Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита — уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция — теплопакетами или устройством «вутов», ширина которых должна быть не менее 300 мм.

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

  1. Если управляющая компания не выполняет свои обязанностиНедобросовестное исполнение обязанностей по предоставлению коммунальных услуг.
  2. Неправильный подсчёт потребляемых услуг. Управленцы часто завышают цифры потреблённых энергоресурсов и разницу попросту присваивают.
  3. Необоснованное завышение тарифов. Получив права обслуживания дома, некоторые компании решают обогатиться за счёт жильцов.

    В идеале все тарифы должны обсуждаться и приниматься на общем собрании собственников.

    На практике уведомления о размерах платы за услуги устанавливаются заочно, так как на собраниях присутствуют единицы. Влиять на формирование размера платы не представляется возможным.

  4. УК, не поставив в известность жильцов, сдаёт общедомовые квадратные метры и кладёт в собственный карман арендную плату.

В первую очередь собственнику необходимо изучить договор, который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Одно из наиболее серьезных направлений работы УК – это контроль технического состояния жилого фонда. Он включает следующий комплекс работ:

  • анализ, составление плана и организация проведения работ по техническому обслуживанию многоквартирных домов;
  • планирование и осуществление ремонта зданий;
  • прием заявлений от владельцев квартир и их регистрация;
  • контроль качества жилищно-коммунальных услуг и объема их потребления;
  • подготовка и ведение документов.

Возглавляет отдел замдиректора по производству или главный инженер, а называться он может техотделом или отделом технического контроля.

Также штат отдела технического контроля УК ЖКХ может включать такие должности:

  • Диспетчер. В круг его обязанностей входит: прием заявлений жителей домов, в отношении которых выполняются обязанности УК по содержанию дома, направление заявок в подразделение.
  • Сантехник. Его обязанности: контролировать работу систем обеспечения домов водой и теплом, поддерживать их исправность и устранять поломки.
  • Электрик. Основная его функция – осуществлять контроль работы электрических сетей, устранять повреждения или неполадки, мешающие ее полноценному функционированию.
  • Дворник. Его прямая обязанность – поддерживать чистоту закрепленной за ним территории.

Этот перечень сотрудников управляющей компании может быть увеличен, а сам отдел поделен на несколько других. Как правило, в этом есть необходимость, если обязанности УК распространяются на большое количество домов и требуют более детального распределения функций.

Что входит в обязанности УК в случае возникновения аварий

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться обязанности управляющей компании.

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Предлагаем ознакомиться:  Ликвидация ООО с кредиторской задолженностью

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру. В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы.

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

  • Создание компаний двойников. УК собирают плату с жильцов, но до реальных поставщиков услуг деньги не доходят, а распыляются по подставным фирмам. У фирмы-донора формируется огромная задолженность. Злоумышленники в это время создают двойника УК, меняют уставные документы и перезаключают договора с поставщиками на него.

    Обратите внимание! При такой мошеннической схеме, поставщики, даже подав в суд, не имеют возможности предъявить исполнительный лист, так как прежней компании больше не существует.

    Такая схема распространена в связи с пробелами в законодательстве РФ. Дело в том, что санкции за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам нет, и управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы.

  • Если управляющая компания не выполняет свои обязанностиОткрытие личных счетов. Управдомы, пользуясь деньгами жильцов, открывают личные счета, депозиты и даже мини-банки.

    Собственники добросовестно оплачивают услуги ЖКХ, а управленцы, завышая тарифы, кладут разницу на свои счета, а иногда раздают эти средства под проценты.

  • Нецелевое использование средств на капремонт. На ремонт и обслуживание многоквартирного дома выделяются специальные средства. Но деньги, находящиеся на специальных счетах, используются не по назначению.

    Капремонт зданий или не проводится вообще, или ведется с использованием подставных фирм, проводящих работы не квалифицированно, но при этом берущих большую плату за некачественную работу.

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Вести работу с населением должен созданный специально для этой цели отдел, который люди привыкли называть «паспортным столом». Сотрудники данного подразделения обязаны:

  • выдавать или обменивать паспорта;
  • готовить и оформлять документы, необходимые для регистрации жильцов по месту жительства, включая первичную регистрацию в квартире родившегося ребенка;
  • выдавать жителям квартир необходимые справки (например, справку о составе семьи, основанием для выдачи которой может быть заявление жильца и документы, подтверждающие данный запрос).

Сотрудники, работающие в паспортном столе (паспортисты), занимаются оформлением, регистрацией и выдачей документации гражданам. Паспортный стол подчиняется не только конкретной управляющей компании, но и УФМС.

Мнение эксперта

Как предотвратить появление задолженности

Ю.М. Федоров,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Вера в управляющую компанию усиливается, если она выполняет обязанности, увеличивая количество собираемых платежей. Согласитесь, что профилактика появления задолженности – лучше, чем ее взыскание.

Стратегия УО должна быть хорошо продумана и ориентирована на клиента. В ее основе должен лежать анализ желаний и потребностей жителей дома. Предупредить появление долгов по оплате коммунальных услуг помогут информационные системы.

Довольно часто причиной долга является то, что потребитель не понимает, за что он должен платить. Поэтому одной из основных задач УК является своевременное подробное информирование жильцов о проведенной работе, причем она должна быть выполнена на высшем уровне.

Для предотвращения появления задолженности УК может принять следующие меры:

  • Разместить на досках объявлений и в подъездах информацию о том, что на основании ЖК РФ (ст. 159 ч. 5 и ст. 160 ч. 3) оформление субсидий и компенсаций проводится в отношении граждан, не имеющих задолженности по коммунальным платежам или выполняющих условия договора об ее погашении.
  • Достаточно эффективным способом профилактики задолженности является улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, включая совершенствование платежной системы ЖКУ.
  • Закон допускает рассрочку оплаты коммунальных платежей, что тоже способно предупредить появление задолженности. В данном случае в обязанности УК по Жилищному кодексу РФ входит предоставление квартиросъемщику возможности внесения оплаты в рассрочку. Это допускается, если насчитанная в определенном расчетном периоде сумма превышает прошлогодние начисления за этот же период более чем на 25%.
  • С недавних пор набирает популярность такой метод профилактики задолженности, как мотивация. Это может быть проведение розыгрышей лотерей или каких-либо конкурсов, которые выступают в качестве морально-финансового стимула. Выражаться это может в виде предоставления исправным плательщикам скидок или льгот на оплату услуг компании (например, скидки по авансовым начислениям). Кроме этого, можно организовывать проведение различных развлекательных мероприятий: конкурсов, викторин и пр.

Необходимо, чтобы все действия компании мотивировались доброжелательным отношением к своим клиентам. Ведь зачастую людям достаточно простого человеческого общения, понимания их проблем и житейских трудностей.

ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) осуществляет сбор и хранение информации о жилищных фондах, коммунальных услугах, ремонтах и тарифах, просроченных платежах и т.д. Обязанности УК, ТСЖ и других коммунальных предприятий заключаются в регулярной подаче в ГИС необходимых сведений.

Благодаря этой системе у жильцов многоквартирных домов есть возможность быстро получить интересующую их информацию о расценках на коммунальные услуги и действующих тарифах, также они могут узнать о деятельности УК и организаций, предоставляющих коммунальные ресурсы. Использование данной системы освобождает квартиросъемщиков от необходимости личного посещения офисов компаний и оформления заявок на предоставление информации.

Система облегчает работу УК в следующих направлениях деятельности:

  • управление многоквартирным домом;
  • налаживание связи с организациями, предоставляющими коммунальные ресурсы;
  • прием оплаты коммунальных платежей;
  • отслеживание задолженностей.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

УК обязаны вовремя вносить информацию о:

  • себе и организациях, поставляющих коммунальные ресурсы в многоквартирный дом;
  • управлении, ремонте и содержании общедомового имущества;
  • наименовании, объеме, качестве и расценках на коммунальные услуги;
  • установленных счетчиках и их показаниях;
  • качестве предоставляемых услуг;
  • осуществлении запланированных ремонтных работ;
  • тарифах на коммунальные услуги, расценках на ремонтные работы и содержание многоквартирного жилого помещения;
  • сроках осуществления коммунальных платежей;
  • собраниях квартиросъемщиков;
  • заявках по работе ЖКХ.

Согласно ФЗ № 209 обязанности УК и организаций, осуществляющих ресурсообеспечение, – подать необходимую информацию в ГИС не позже чем за 7 дней до окончания периода отчета. Если показания счетчиков не переданы вовремя, то начисления происходят на основании установленных нормативов потребления. Кроме того, жильцы имеют право не платить, если в системе отсутствуют данные о начислениях.

Не помешают знания того, что не должна делать УК, потому что довольно часто ответственные квартиросъемщики приходят в компанию, уверенные, что обязанности УК заключаются в том, чтобы удовлетворить их претензии и просьбы, связанные с проведением определенных работ на придомовой или общедомовой территории. Это как раз тот случай, когда заключенный с жильцами договор будет являться исчерпывающим аргументом для отказа.

Работы, которые жильцы МКД часто считают обязанностями УК:

  • Приобретение теплоносителя, если старый отслужил. Если есть возможность отключения радиатора в одной квартире без ущерба для остальных (т.е. имеются задвижки, которые при ликвидации одной батареи дают возможность исправно работать всей системе), то он считается частной собственностью жильца. Если подобное устройство не предусмотрено, и отключение одного радиатора остановит всю сеть отопления дома, тогда он относится к общедомовому имуществу.
  • Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории. В этом случае возможны 2 варианта решения. Первый: территория передана жильцам дома для оборудования погребов, значит, они должны самостоятельно заниматься ее благоустройством, в том числе озеленением. Второй: земля является муниципальной собственностью, значит, жители близлежащих домов должны обратиться с заявлением в городское управление коммунального хозяйства. Деревья, которые могут быть опасными для людей, УК спиливает в течение всего года, несмотря на место их произрастания.
  • Вывоз мусора от дома. Мусор вывозится исключительно от контейнера. Уборка стихийных мест скопления отходов, т.е. свалок, не входит в обязанности УК. Это должны делать жители этих домов.
  • Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида». Как правило, «неподобающий вид» подъезда не является основанием для проведения ремонтных работ, в действующем законодательстве ничего об этом не сказано. В обязанности УК по содержанию дома входит проведение работ при возникновении аварийных ситуаций и текущий ремонт подъезда с определенной периодичностью, которая указывается в договоре (раз в 3-5 лет). Остальные просьбы и заявления граждан могут остаться неудовлетворенными.
  • Ремонт домофонов. Обычно обслуживанием и ремонтом домофонов и других аналогичных коммуникаций занимаются компании, имеющие к ним непосредственное отношение. Они должны заключить свой договор с жителями дома, на основании которого жильцы ежемесячно оплачивают их услуги. Однако это может входить в обязанности УК, если в договоре с владельцами есть соответствующий пункт.
  • Протравка клещей рядом с домом. Как правило, такая услуга не включается в договор, но за определенную плату УК может ее оказывать.
  • Освещение придомовой территории. Обычно эта проблема не является компетенцией УК, поэтому и претензии являются бессмысленными. Фонарные столбы, как правило, стоят на балансе администрации или энергетической компании, следовательно, они и должны осуществлять ремонт осветительных систем.
  • Видеонаблюдение. Конечно, чисто теоретически можно включить видеонаблюдение в обязанности УК. Но, как правило, это не практикуется.
  • Работа с пожарным оборудованием. Необходимо знать, что замена пожарных шкафов и обслуживание инвентаря не является обязанностью УК. Как правило, работа с пожарным оборудованием предусматривает целый комплекс мероприятий, которые не имеют отношения к обслуживанию и ремонту придомовой территории.
  • Украшение двора. Случается, что желание украсить двор становится причиной возникновения абсурдной ситуации. От управляющей компании начинают требовать создание во дворе атмосферы, соответствующей грядущему мероприятию. Например, установить новогоднюю елку. Не стоит забывать, что подобные ситуации, скорее всего, не оговорены в договоре. Поэтому все украшения и декорации – это личная инициатива жильцов, которую они могут осуществлять по своему усмотрению и возможностям, как говорится, «любой каприз за ваши деньги».
Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право сотрудники ГИБДД останавливать без причины

Обязанности УК по содержанию придомовой территории

В договоре обязательно указаны обязанности УК относительно содержания вверенной придомовой территории в чистоте и порядке. В случае невыполнения этого обязательства (впрочем, как и других), управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.

Установить границы территории, относящейся к обслуживаемому многоквартирному дому, можно при помощи акта на земельный участок. Данный акт хранится у начальника компании, который обязан его предъявить владельцу жилья по первому же требованию.

Обязанности УК по содержанию дома и территории заключаются в следующем:

  • Регулярно убирать закрепленную за УК территорию.
  • Проводить озеленительные работы.
  • Убирать и вывозить пищевые и бытовые отходы (мусор).
  • Создавать площадки для детей и следить за их состоянием.

Обязанности УК, связанные с финансово-экономической деятельностью

Финансово-экономическая деятельность управляющей компании – это очень серьезное и масштабное направление работы управляющей компании. Ее осуществление возможно путем решения следующих задач:

  • осуществление контроля и анализа финансовой деятельности управляющей компании;
  • установление жильцам сумм, предназначенных для ежемесячной оплаты, путем расчета себестоимости оказываемых услуг;
  • проведение работы с должниками;
  • рассмотрение заявлений жильцов по поводу начисления коммунальных платежей;
  • проведение финансовых расчетов с поставщиками коммунальных услуг;
  • начисление работникам компании заработной платы;
  • определение средств на осуществление ремонтных работ и привлечение инвестиций;
  • работа с лицевыми счетами жителей собственников квартир.

Эти обязанности УК возлагаются, как правило, на бухгалтерию. Кроме этого, отдел может иметь и другие названия, такие как финансовый или финансово-экономический. Допускается и наличие нескольких отделов, выполняющих эту работу.

Возглавлять данное подразделение должен главный бухгалтер УК или ее финансовый директор.

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

ук не выполнила свои обязанности ремонт балконов

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Обязанности УК по делопроизводству

Любое предприятие, в том числе и управляющая компания, нуждается в том, чтобы его документация была правильно оформлена. Учитывая, что УК работает с достаточно большим количеством документации, лучше, если это будет делать профессионал – человек, имеющий соответствующую подготовку и навыки. Как правило, документооборотом занимается секретарь, помощник руководителя, администратор или делопроизводитель (деловод).

Неважно, как будет называться данная должность, обязанности данного сотрудника будут заключаться в следующем:

  • прием входящей и оформление исходящей корреспонденции;
  • регистрация входящих/исходящих документов;
  • оформление и ведение внутренней документации компании (например, журналов учета);
  • подготовка документов к архивированию;
  • первичный прием граждан (прием заявлений и их регистрация);
  • работа с текущей документацией УК;
  • прием телефонных звонков и ведение переписки организации.

В небольшой компании эти обязанности УК могут быть распределены между другими специалистами (например, между диспетчером, паспортистом и сотрудником, работающим с абонентами) или возложены на них частично.

В обязанности УК входит оформление корреспонденции и документов без нарушений установленных нормативов и требований к их ведению.

В процессе работы УК немало работают с документами, несвойственными для деятельности в других сферах обслуживания. Например, это:

  • заявления жильцов (они могут подаваться с разными целями);
  • отчеты о расчетах с предприятиями-подрядчиками и поставщиками;
  • документы о проведении расчетов и платежей;
  • протоколы общих собраний;
  • журналы регистрации (работ, заявлений жильцов и пр.)

Помимо вышеперечисленного, в обязанности УК входит регистрация поступивших от собственников квартир жалоб и претензий, фиксирование мер, предпринятых по поступившим заявкам. Как правило, данная информация заносится в специальные журналы, которые (по нормативным требованиям) необходимо прошить и заверить подписью руководителя компании (страницы должны быть пронумерованы).

В плане не предусмотрен ремонт швов

Основные из них:

  1. Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
  2. Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
  3. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  4. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Как предотвратить появление задолженности

Ю.М. Федоров,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Вера в управляющую компанию усиливается, если она выполняет обязанности, увеличивая количество собираемых платежей. Согласитесь, что профилактика появления задолженности – лучше, чем ее взыскание.

Стратегия УО должна быть хорошо продумана и ориентирована на клиента. В ее основе должен лежать анализ желаний и потребностей жителей дома. Предупредить появление долгов по оплате коммунальных услуг помогут информационные системы.

Довольно часто причиной долга является то, что потребитель не понимает, за что он должен платить. Поэтому одной из основных задач УК является своевременное подробное информирование жильцов о проведенной работе, причем она должна быть выполнена на высшем уровне.

Для предотвращения появления задолженности УК может принять следующие меры:

  • Разместить на досках объявлений и в подъездах информацию о том, что на основании ЖК РФ (ст. 159 ч. 5 и ст. 160 ч. 3) оформление субсидий и компенсаций проводится в отношении граждан, не имеющих задолженности по коммунальным платежам или выполняющих условия договора об ее погашении.
  • Достаточно эффективным способом профилактики задолженности является улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, включая совершенствование платежной системы ЖКУ.
  • Закон допускает рассрочку оплаты коммунальных платежей, что тоже способно предупредить появление задолженности. В данном случае в обязанности УК по Жилищному кодексу РФ входит предоставление квартиросъемщику возможности внесения оплаты в рассрочку. Это допускается, если насчитанная в определенном расчетном периоде сумма превышает прошлогодние начисления за этот же период более чем на 25%.
  • С недавних пор набирает популярность такой метод профилактики задолженности, как мотивация. Это может быть проведение розыгрышей лотерей или каких-либо конкурсов, которые выступают в качестве морально-финансового стимула. Выражаться это может в виде предоставления исправным плательщикам скидок или льгот на оплату услуг компании (например, скидки по авансовым начислениям). Кроме этого, можно организовывать проведение различных развлекательных мероприятий: конкурсов, викторин и пр.

Необходимо, чтобы все действия компании мотивировались доброжелательным отношением к своим клиентам. Ведь зачастую людям достаточно простого человеческого общения, понимания их проблем и житейских трудностей.

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением тарифов или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК. Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector